서울남부지방법원 2026타경5167. 강서구 등촌동 석경트라움 102동 602호, 전용 26.02㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 송재순은 2021년 8월 11일 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 단순한 근저당 말소가 아닙니다. 소유권 이전보다 먼저 전입한 임차인 신지혜의 300,000,000원 보증금과 그보다 나중에 설정된 압류, 그리고 주택도시보증공사의 강제경매가 연결되어 있습니다.

신지혜는 2021년 7월 21일 전입·점유를 시작했고, 2021년 6월 15일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2024년 7월 3일 국민건강보험공단 압류보다 앞선 임차관계이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권으로 분석됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 따라서 이 확약의 법적 효력과 이행이 확인된다면 주된 보증금 인수는 해소됩니다. 반면 현재 최저가 자체는 최근 확인된 거래가격보다 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준권리는 2024년 7월 3일 국민건강보험공단 압류입니다. 과거 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권과 우리은행 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 압류 가운데 국민건강보험공단 압류와 국가 명의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 강서구 압류도 2025년 7월 3일 해제·말소됐습니다.

반면 신지혜의 임차권은 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기가 2023년 11월 7일에 이루어졌다는 사실뿐 아니라 2021년 7월 21일에 시작된 선행 임차관계가 중요합니다. 일반적인 매각이라면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.

임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

확인되는 임차·점유 관계자는 신지혜와 김태균, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로서 별도 임차인 수에 포함하지 않으며, 신청채권액과 신지혜 보증금을 중복하여 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 하락 후 거래가격을 봐야 한다

석경트라움의 동일 전용면적 26.02㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 2021년 7월에는 300,000,000원, 2024년 12월에는 235,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 267,500,000원이지만, 이 평균에는 과거의 높은 거래가격이 포함됩니다.

전체 평균 267,500,000원을 기준으로 보면 최저가 252,000,000원은 평균의 94.2%여서 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 최신 확인 거래 235,000,000원을 기준으로 하면 정반대입니다. 신건 최저가와 특별매각조건 적용 실질취득액 252,000,000원은 비교가격보다 17,000,000원 높으며, 107.2%에 해당합니다.

특히 2021년 7월의 300,000,000원 거래에서 2024년 12월의 235,000,000원 거래로 -21.7% 하락했습니다. 이는 과거 고가 거래를 포함한 단순 평균보다 낮아진 가격 수준에 주목해야 한다는 신호입니다. 최신 확인 거래도 2024년 12월이므로 현시점 시세를 확정하기에는 거래 시차가 있습니다. 소규모 단지의 거래 표본이 적다는 점까지 감안하면 252,000,000원에 가격상 이점이 있다고 단정할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)

예상 배당은 집행비용 4,328,000원과 신지혜 보증금 배당 247,672,000원으로 구성됩니다. 신지혜 보증금의 원칙상 미배당액은 52,328,000원이나, 특별매각조건의 유효한 이행을 전제로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않은 추정 배당입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금 사이의 권리관계는 원본 확인이 필요합니다.

유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 하락이 이익이 아니다

특별매각조건이 적용되지 않는 일반적인 선순위 대항력 임차인 인수형에서는 매각가격이 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차는 252,000,000원에 원칙상 인수액 52,328,000원을 더해야 하고, 1회 유찰 시에도 201,600,000원에 102,022,400원을 더해야 합니다. 2회 유찰 시에는 161,280,000원에 141,777,920원을 더하는 구조입니다.

결국 확약이 없다면 실질취득 부담은 회차와 무관하게 보증금 300,000,000원 부근에 고정됩니다. 집행비용 추정에 따라 이를 조금 웃돌 수 있으므로, 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

반면 이 사건은 신지혜 관련 특별매각조건이 유효하게 적용되면 원칙상 부족분을 매수인이 부담하지 않습니다. 따라서 조건이 정상적으로 이행되고 별도 인수채무가 없다면 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다. 다만 이는 김태균의 별도 미확인 위험, 명도비용 및 취득 관련 부대비용을 제외한 비교입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 백석초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 증미역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물의 6층 602호입니다. 사용승인일은 2015.07.07이며, 전기·위생·급배수·승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.
• 용도. 감정상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 토지는 도시형생활주택 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다. 본 경매 대상 호실의 용도는 다세대주택으로 구분해야 합니다.
• 도로. 북동측 약 8미터 내외, 북서측 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사의 사다리형이며 소로각지로 분류됩니다.
• 토지규제. 준공업지역·도시지역·과밀억제권역에 속하고, 공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역·대공방어협조구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 사항도 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 5,596,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준 지표이며 해당 호실의 개별 시장가격을 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
• 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 실제 점유상황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 24세대 규모의 소규모 도시형생활주택으로, 동일 면적 확인 거래 2건만으로는 활발한 환금성을 인정하기 어렵습니다. 특히 2021.07 거래 이후 2024.12 거래가격이 -21.7% 낮아진 점이 중요한 가격 위험입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정되어 있는지 원문을 확인해야 합니다. 조건의 법적 효력과 이행 가능성이 주된 인수액 0원 판단의 전제입니다.
• 신지혜 임차권. 임대차보증금 300,000,000원, 2021.07.21 전입·점유, 2021.06.15 확정일자, 2023.11.07 임차권등기 및 배당요구 사실을 대조해야 합니다. 채권자의 포기 권한과 임차권등기 말소 절차도 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 권리관계. 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 등기상 임차권자는 신지혜입니다. 보증금 반환채권의 양도·대위·승계 여부와 포기 주체의 적법한 권한을 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 김태균 점유 확인. 2024.10.23 전입자로, 전입일은 말소기준권리 이후지만 보증금·확정일자·계약관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임차권의 근거, 선행 권원 여부 및 명도 상대방을 확인해야 합니다. 신지혜의 확약으로 김태균 관련 위험까지 해소된다고 판단해서는 안 됩니다.
• 배당 및 미배당액. 현재 최저가 기준 신지혜 예상배당액은 247,672,000원, 원칙상 부족분은 52,328,000원입니다. 실질 인수 0원은 특별매각조건이 이 부족분에 유효하게 적용된다는 전제이며, 실제 배당액과 말소 이행은 다시 검증해야 합니다.
• 시세 판단. 전체 평균 267,500,000원보다 최신 확인 거래 235,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 신건 실질취득액 252,000,000원은 비교가격의 107.2%입니다. 하락 추세 -21.7%와 마지막 확인 거래시점 2024.12를 감안해 최신 거래사례 및 현장 가격을 재확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 점유관계가 복수로 확인되는 만큼 임차권등기 말소와 실제 점유자의 퇴거를 별개의 문제로 점검해야 합니다. 체납 관리비, 특히 공용부분 관리비의 승계 가능성과 명도 관련 비용도 확인해야 합니다.
• 토지·건축물 규제. 준공업지역, 공항 관련 고도제한, 상대보호구역 및 토지거래허가구역의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다. 건축물대장상 용도와 위반사항도 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다. 특별매각조건과 점유자 관계를 검증하지 않은 상태에서 인수액 0원을 확정적인 결과로 간주해서는 안 됩니다.

맺으며 — “인수 0원”이어도 “가격 메리트 0”일 수 있다

이 물건은 일반적인 선순위 보증금 인수형과는 다른 구조입니다. 신지혜의 보증금 300,000,000원은 최저매각가보다 많고, 일반적인 배당계산에서는 52,328,000원의 미배당액이 발생합니다. 특별매각조건이 없다면 매수인이 이를 인수하므로 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 부근에 머물게 됩니다.

하지만 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있습니다. 해당 조건의 효력이 신지혜 임차권에 유효하게 미치고 실제로 이행된다면 주된 임차보증금 인수액은 실질 0원으로 평가할 수 있습니다. 그렇더라도 김태균의 미상 점유관계는 확약 적용 범위 밖이므로 별도의 확인이 필요합니다.

그리고 가격은 여전히 부담스럽습니다. 실질취득액 252,000,000원은 최신 확인 실거래 235,000,000원보다 높으며, 가격 추세는 -21.7%입니다. 24세대 소규모 단지의 제한적인 거래 표본까지 고려하면, 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 매력을 인정하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급(42점), 신건 입찰 신중 검토입니다. 권리상 특별매각조건은 중요한 위험 완화 요인이지만, 그 효력 검증이 필요하고 확약 밖 점유자 문제도 남아 있습니다. 무엇보다 현재 실질취득가격은 하락 후 확인된 거래가격보다 높습니다. 이 사건의 승부처는 확약의 확실한 이행, 김태균 점유관계 해소, 그리고 하락한 시세에 맞는 입찰가격 확보 여부입니다.