* 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이루어지는 것을 전제로 한 판단입니다. 조건이 이행되지 않거나 적용 범위에 다툼이 있으면 인수 위험이 달라질 수 있습니다.

서울남부지방법원 2026타경5179. 서울 강서구 화곡동의 도시형생활주택(단지형다세대) ‘더원’ 4층 401호입니다. 건물은 2022년 사용승인을 받은 지상 6층 규모이며, 해당 주택은 방 2개와 거실·주방·화장실·발코니 등으로 구성되어 있습니다. 소유자 안준은 2022년 4월 13일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 309,000,000원입니다. 현재 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 진행되고 있습니다.

일반적인 경매물건과 달리 이 사건은 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 권리를 살펴야 합니다. 임차인 정소라는 2022년 4월 8일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 3월 23일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 4월 17일 보증금 309,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 2026년 5월 15일의 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 문제가 발생할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 인수는 특별매각조건이 좌우

등기부의 권리 흐름에서 주의할 부분은 두 가지입니다.

첫째, 관악신용협동조합의 근저당권은 2022년 3월 2일 설정되었으나 2022년 4월 7일 이미 말소되었습니다. 채권최고액 1,728,000,000원은 공동담보 근저당권의 기재 금액으로, 현재 이 물건에 남아 있는 인수채무로 판단해서는 안 됩니다.

둘째, 2024년 4월 17일 등기된 정소라의 주택임차권은 2026년 5월 15일 강제경매개시결정에 앞섭니다. 앞선 근저당권이 이미 말소된 상태에서 임차권의 대항력이 인정되므로, 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 임차인의 보증금 반환 문제까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이 점에서 특별매각조건의 효력이 결정적입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

정소라의 보증금은 309,000,000원입니다. 전입과 점유, 확정일자 및 임차권등기를 통해 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 배당요구도 이루어졌습니다.

한편 주택도시보증공사는 이 경매의 신청채권자입니다. 임차인 정소라와 신청채권자 주택도시보증공사를 각각 독립적인 임차인으로 세거나, 동일한 임대차보증금이 승계된 것인지 확인하지 않은 채 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 확인되는 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사의 정확한 채권승계 범위와 배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래 평균보다 높은 신건 가격

더원(966-3)은 2022년 2월 사용승인된 22세대의 도시형생활주택입니다. 비교 가능한 거래 표본은 전용 약 26.0㎡를 중심으로 한 2022년 3~5월 12건입니다. 아래 거래는 모두 2022년 거래이므로 2026년 현재 시세로 그대로 볼 수 없다는 점이 중요합니다.

2022년 거래 표본에서 최저 거래가는 269,000,000원, 최고 거래가는 344,000,000원이며 평균은 309,416,666원입니다. 가장 최근으로 확인되는 거래도 2022년 5월의 269,000,000원입니다. 신건 최저가 327,000,000원은 이 표본 평균의 105.7%에 해당합니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 이 수치는 신건 입찰 시 가격 검토가 필요하다는 참고 지표이지만, 해당 물건이 반드시 유찰된다는 의미는 아닙니다. 특히 유찰 뒤의 실질취득액은 특별매각조건이 이행되는지에 따라 크게 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)

매각대금 327,000,000원을 기준으로 한 예시 배당 계산입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금과 주택도시보증공사 신청채권 사이의 승계·중복 관계는 최종 배당표 및 채권관계 확인이 필요합니다. 위 배당순서는 확정된 법원 배당결과가 아닙니다.

계산상 임차보증금 309,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구금액 309,000,000원 중 예상배당은 12,622,000원이며, 산출상 미배당은 296,378,000원입니다. 다만 보증금 지급과 보증기관의 구상·승계채권이 어떻게 연결되는지는 중복 청구 여부를 포함해 별도로 검증해야 합니다. 이 미배당액을 매수인의 인수액으로 그대로 간주해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 조건 이행 여부가 실질취득액을 바꾼다

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하므로, 유찰 시 매각가와 보증금 인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다. 다만 특별매각조건이 이행되면 해당 미배당 보증금 반환청구권이 포기되므로 아래 표의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

* 특별매각조건에 따른 잔여 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 완료되는 경우입니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 부대비용은 실질취득액에 포함하지 않았습니다. 유찰가격은 가정 시나리오로서 실제 다음 매각조건과 다를 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서대학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2022.02.10 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층입니다. 도시가스 개별난방, 기본 위생·급배수시설, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 화곡동 966-3 및 966-4의 일단 토지에 소재하며, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 지형은 완경사이고 도로와 접합니다.
• 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 적용 여부는 매수인의 자격·취득 시점·대상 용도 등을 기준으로 재확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 22세대 규모의 소형 다세대주택으로, 대규모 아파트에 비해 매수층과 거래량이 제한될 수 있습니다. 과거 실거래가 269,000,000원부터 344,000,000원까지 분포해 호별 면적·층·상태에 따른 가격 차이도 유의해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.04.13 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 후 해당 등기의 처리와 임대사업자 관련 의무의 승계 가능성은 관할 기관 및 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 잔여 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 정확하게 명시되어 있는지 최종 매각물건명세서를 대조합니다.
• 권리승계 관계 확인. 임차인 정소라와 주택도시보증공사 사이의 보증금 반환채권 승계 여부 및 범위를 확인합니다. 같은 채권이 이중으로 산정되지 않도록 배당관계를 검증해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 매각 이후 임차권등기 말소를 위한 실질적 절차, 필요 서류, 말소 주체 및 비용을 확인합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 실제 점유상태까지 확정할 수는 없습니다. 현장 점유자와 인도 가능성, 명도 비용을 조사해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 327,000,000원은 2022년 실거래 평균보다 높습니다. 2026년 현재의 인근 유사 다세대주택 거래를 추가 조사한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
• 유찰 시 인수 재계산. 유찰가격이 낮아질수록 보증금 미배당액이 증가할 수 있습니다. 특별매각조건의 효력이 유지되는지 확인하지 않고 매각가만 비교하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택 관련 확인. 임대사업자 등록 및 관련 등기의 매각 후 처리, 승계되는 의무 유무를 확인합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세 및 우선배당 항목을 별도 확인합니다. 예시 배당표만으로 최종 배당액을 확정해서는 안 됩니다.
• 규제 및 원본 대조. 토지이용계획, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서를 입찰 전 다시 확인합니다.

맺으며 — “대항력 보증금보다 중요한 것은 특별매각조건의 이행”

서울남부지방법원 2026타경5179는 외형상 309,000,000원의 대항력 임차보증금이라는 큰 권리 부담을 안고 있습니다. 임차권등기가 경매개시결정보다 먼저 존재하므로 일반적인 경매라면 미배당 보증금 인수 여부를 최우선으로 검토해야 합니다.

그러나 이 사건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 그 조건이 유효하게 이행된다면 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원*이며, 해당 임차권으로 인한 인수 위험은 상당 부분 해소됩니다. 다만 채권자와 등기상 임차권자가 서로 다른 만큼 실제 채권승계 및 말소 이행을 확인하는 과정은 생략할 수 없습니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 327,000,000원이 2022년 실거래 표본 평균 309,416,666원의 105.7%입니다. 더욱이 비교 거래가 모두 2022년에 집중되어 있어 현재의 적정 가격을 판단할 근거로는 부족합니다. 22세대 소형 다세대주택이라는 점과 평균 1.7회의 단지 경매 유찰 이력도 고려할 필요가 있습니다.

종합 판단은 C등급. 특별매각조건을 통해 주된 인수 위험이 해소될 가능성은 긍정적이지만, 신건 가격의 경쟁력은 확인되지 않았습니다. 권리 조건은 반드시 검증하고, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 이 경매의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 반환청구권 포기·임차권등기 말소의 실제 이행과 적정 취득가격입니다.