서울남부지방법원 2026타경5184. 서울 금천구 독산동 어반팰리스 5층 507호 오피스텔입니다. 감정가는 227,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에는 임차인 서율의 260,000,000원 임차권이 등기되어 있으며, 이 임차인의 전입일은 2021.03.19, 임차권등기일은 2023.10.19입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2025.12.12 국의 압류입니다. 따라서 임차권이 단순히 경매로 소멸한다고 볼 수 없는 선순위 대항력 임차인 구조입니다.

그런데 이번 경매에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 채권자가 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 매수인에 대해 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 특별매각조건이 유효하게 적용되고 이행되는 경우, 서율의 보증금 260,000,000원을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조가 아닙니다. 권리분석의 승부처는 이 조건의 정확한 효력과 이행 여부입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준권리

과거 하나은행 근저당권 4건은 2020.03.24 설정되었지만, 모두 2021.02.08 해지로 등기 말소되었습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리로 취급하지 않습니다. 이후 2025.12.12 국의 압류, 2026.02.02 서울특별시 압류, 2026.05.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

국의 압류가 말소기준권리이며 그 이후의 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 세금 압류의 말소 여부와 실제 조세채권의 배당순위는 별개 문제이므로, 세금의 법정기일과 당해세 등은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.6억의 실질 인수 여부

실제 임차인은 서율 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증금 역시 260,000,000원 한 건을 기준으로 분석합니다.

* 배당계산상 우선변제권은 없는 것으로 처리되어 있습니다. 다만 등기부에는 2021.01.20 확정일자가 기재되어 있으므로 실제 우선변제권의 성립·순위는 원본 확인이 필요합니다. 보증금 260,000,000원은 특별매각조건 미적용 시 인수 위험을 평가하기 위한 금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 이 표는 제공된 예상배당 계산에 따른 것으로, 국·서울특별시 압류 관련 조세채권의 실제 배당순위·금액, 당해세 및 최우선변제 등은 확정 반영된 배당표가 아닙니다. 미배당액 36,978,000원은 채권자 기준이며, 특별매각조건 이행 시 매수인이 부담할 금액과 구별해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리조건 확인은 필수

현재 신건의 최저매각가는 감정가와 동일한 227,000,000원입니다. 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 181,600,000원, 145,280,000원으로 내려가지만, 채권자에게 돌아가는 배당액도 함께 감소합니다.

최저가 낙찰을 가정하면 특별매각조건 적용 시 실질취득 부담은 각각 227,000,000원, 181,600,000원, 145,280,000원입니다. 이는 취득세, 명도비용 및 기타 부대비용을 제외한 금액입니다. 다만 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 어느 회차가 적정 매수가격인지는 단정할 수 없습니다.

⑤ 가격 판단 — 보증금 2.6억이 현재 시세는 아니다

소유자 정무열은 2021.04.19 소유권을 이전받았고, 당시 등기에 기재된 거래가액은 260,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 227,000,000원입니다.

그러나 과거 취득가액이나 임차보증금이 곧 현재 시장가격이라는 뜻은 아닙니다. 특히 현재 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서, 227,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 독산3동주민센터 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 12층 건물의 5층 507호입니다. 사용승인일은 2020.02.28이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성됩니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 기계식주차장, 승강기 및 도시가스설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측 약 20m 도로와 북측 약 6m 도로에 접합니다.
• 토지. 3필지 일단의 부정형 평지이며, 근린생활시설·업무시설·도시형생활주택 건부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(문성생활권)에 해당합니다. 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실제 용도가 오피스텔이므로 주거용 아파트와 동일한 가격·환금성 기준을 적용하면 안 됩니다. 유사 오피스텔의 거래 사례와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 정확하게 포함되어 있는지 확인하세요.
• 포기 주체와 범위 확인. 주택도시보증공사의 권리관계, 반환청구권 포기 범위 및 임차인 서율의 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
• 대항력 임차인 확인. 서율은 2021.03.19 전입한 선순위 대항력 임차인입니다. 특별매각조건 없이 일반적인 후순위 임차인처럼 처리하면 안 됩니다.
• 확정일자·우선변제권 확인. 등기부에 2021.01.20 확정일자가 기재되어 있으므로 실제 배당순위와 권리 행사관계를 원본 서류로 검토하세요.
• 세금 압류 확인. 경기광주세무서장과 서울특별시의 압류가 기재되어 있습니다. 체납세액과 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 현재 등록 상태와 매수 후 임대사업 관련 의무가 남는지 관할 기관에 확인하세요.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자를 확인하고 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토하세요.
• 관리비 및 기계식주차장. 관리비 체납 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 기계식주차장 이용·관리 조건을 확인하세요.
• 실거래 가격 확인. 최저매각가 227,000,000원이 현재 시세에 비해 적정한지 동일 건물 및 유사 오피스텔 실거래로 검증하세요.
• 최종 매각조건 확인. 매각기일 2026.11.17 이전에 사건 진행상태, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서 및 특별매각조건의 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 보증금보다 특별매각조건이 중요하다”

서울남부지방법원 2026타경5184는 겉으로 보면 매우 위험해 보이는 경매입니다. 최저매각가는 227,000,000원인데, 그보다 큰 260,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하기 때문입니다. 특별매각조건이 없었다면 낙찰가격을 낮추더라도 실질취득 부담이 약 260,000,000원에 고정될 수 있는 구조입니다.

그러나 이번 사건에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 해당 조건이 그대로 적용·이행된다면 서율의 보증금은 매수인에게 실질적으로 인수되지 않습니다. 확약 적용 시 인수 0원이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.

그럼에도 현재 최저매각가 227,000,000원이 좋은 가격인지는 별개의 문제입니다. 실거래 시세가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기 및 세금 압류도 추가 검토가 필요합니다. 결국 이 물건은 특별매각조건의 효력·이행을 확실히 확인하고, 현재 오피스텔 시세를 검증한 뒤 접근해야 하는 조건부 검토형 경매입니다.

결론은 ‘선순위 임차권은 특별매각조건으로 해소 가능, 가격 판단은 보류’입니다.