서울남부지방법원 2026타경5188. 강서구 화곡동 하나아이파크빌 2층 202호입니다. 2017년 사용승인된 14세대 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 방 2개와 거실·욕실·주방 등을 갖춘 주거용 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 박용기이며, 2022년 11월 9일 249,000,000원에 취득했습니다. 이후 유춘식 명의 근저당권과 임차권등기, 국세·지방세 압류가 이어졌고, 2026년 5월 15일 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2022년 11월 18일 설정된 유춘식의 근저당권(채권최고액 50,000,000원)입니다. 근저당권과 그 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 서보혁은 2022년 4월 26일 전입·점유를 시작했습니다. 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 일반적인 후순위 임차권등기와 동일하게 단순히 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 이번 사건을 구분하는 핵심은 특별매각조건의 보증금 잔액 포기 조항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 338-4 하나아이파크빌 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 강서구 강서로20길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용면적 거래매칭 29.9㎡ · 방2·거실·욕실·주방·발코니 등 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 2층 · 14세대 · 사용승인 2017.10.18 |
| 소유자 | 박용기 (2022.11.09 소유권이전 · 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.18 유춘식 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 대항력 임차인 | 서보혁 · 보증금 247,000,000원 · 건물 전부 |
| 특별매각조건 | 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
권리의 시간 순서에서 가장 중요한 날짜는 2022년 4월 26일과 2022년 11월 18일입니다. 서보혁의 전입·점유가 유춘식의 근저당권보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023년 12월 21일로 말소기준 이후이지만, 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 기존 대항력을 부정할 수 없습니다.
2025년 역삼세무서장의 압류와 강서구 압류, 2026년 주택도시보증공사의 경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 구별해야 하므로 당해세 및 우선하는 조세채권의 존재 여부는 따로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 특별매각조건
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서보혁 건물 전부 |
2022.04.26 | 2022.03.11 | 247,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 특별조건 확인 |
실제 임차인 1명. 서보혁의 임대차계약일은 2022.03.02, 배당요구 관련 일자는 2023.12.21이며, 을구 4번 임차권등기가 존재합니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 기재되어 있어 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.
“채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 해당 임차권에 적법하게 적용되고 이행되면, 매수인이 부담하는 미배당 보증금은 실질 0원으로 평가할 수 있습니다. 다만 조건의 직접 문언은 ‘채권자’의 권리 포기이므로, 서보혁 명의 임차권과 주택도시보증공사의 청구권이 어떤 법률관계로 연결되는지 확인해야 합니다.③ 시세 비교 — 확인되는 거래보다 높은 신건 가격
하나아이파크빌(338-4외)의 비교 가능한 전용면적 29.9㎡ 실거래는 2022년 11월 1건입니다. 거래가격은 249,000,000원으로, 현재 최저매각가인 266,000,000원이 이보다 높습니다. 제공된 최근 12개월 평균가격 역시 249,000,000원으로 표시되어 있지만, 확인되는 거래일이 2022년 11월이라는 점에서 이를 2026년의 최신 시세로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.9㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 29.9㎡ | 1건 | 249,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | — | 신건 | 266,000,000원 |
최저매각가의 과거 거래 대비 비율은 106.8%입니다. 특별매각조건이 유효하게 적용되어 매수인 인수액이 0원이더라도, 현재 회차의 실질취득금액은 266,000,000원입니다. 따라서 확인된 과거 거래가격보다 높은 금액에 취득하는 구조입니다. 다만 해당 거래는 현재 시점에서 오래된 표본이므로, 이 비교만으로 현재 시장가격을 확정하거나 현재 시세 대비 초과금액을 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,524,000원 |
| 1. 임차인 서보혁 보증금 | 247,000,000원 | 247,000,000원 |
| 2. 유춘식 근저당권 | 50,000,000원 | 14,476,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정한 4,524,000원입니다. 임차인 서보혁에게 247,000,000원을 전액 배당하고 유춘식 근저당권에 14,476,000원을 배당하는 계산입니다. 주택도시보증공사의 청구분은 이 배당 시뮬레이션에서 0원으로 표시되며, 서보혁의 보증금과 동일한 경제적 채권의 승계 관계인지 확인이 필요합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낮아진 최저가가 전부는 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금이 남는 사건에서는 최저매각가만 비교하면 취득원가를 잘못 판단할 수 있습니다. 보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 일반 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수금액이 늘어 실질취득금액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 다만 이번 사건은 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 그 효력이 온전히 적용되는 경우 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 일반 인수 규칙상 금액 | 특별조건 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 266,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 212,800,000원 | 37,979,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 170,240,000원 | 79,943,360원 | 0원 |
일반 인수 규칙상 금액은 각 회차의 배당 시나리오에 기재된 금액입니다. 특별매각조건의 적용을 전제로 한 실질 인수액은 0원입니다. 포기·말소의 효력이 인정되지 않거나 별도 반환청구권이 남는 경우에는 일반 인수 위험을 다시 산정해야 합니다. 유찰 회차별 가격은 가상 시나리오이며 실제 차기 매각가격 확정값이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구 화곡동 강서로 동측 인근, 지하철 2·5호선 까치산역 북측 인근입니다. 주변에 학교, 빌라, 근린생활시설, 아파트단지, 상업시설, 공원 등이 혼재하며 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 서측 인근 강서로와 버스정류장, 까치산역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 및 자동차 진출입 여건은 보통입니다.
- 건물. 2017.10.18 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택입니다. 도시가스 개별난방, 급배수시설, 승강기 등이 설치되어 있고 남측과 동측이 포장도로에 접합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부구조와 마감은 건축물 현황도, 평가전례 및 외부 관찰 등을 참조했습니다. 실제 수리 상태와 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 표시되어 있습니다. 공시지가는 3,798,000원/㎡이며 토지이용계획상 토지거래계약허가구역도 포함됩니다. 입찰 시점의 적용 대상과 기간 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 분류되어 있고, 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 내부 미확인에 따른 상태 위험은 남습니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대주택으로, 동일 건물에서 확인되는 거래가 1건에 그칩니다. 다세대주택 특성상 개별 건물 상태와 거래 수요에 따른 가격 차이가 클 수 있으므로 현재 매도 가능가격 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 어떻게 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 서보혁·주택도시보증공사 관계 확인. 보증금 247,000,000원과 신청채권자의 청구금액 247,000,000원이 동일합니다. 대위변제, 채권승계 및 임차권등기 말소 주체를 확인해 반환청구권이 중복하거나 별도로 잔존하지 않는지 검증해야 합니다.
- 대항력 및 점유 확인. 서보혁의 전입·점유일은 2022.04.26으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차권등기가 설정된 현재의 실제 점유상태와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 점검. 갑구 7-1번에 2022.12.01 민간임대주택등기가 있습니다. 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권 배당순위 확인. 역삼세무서장과 강서구 압류가 등기되어 있습니다. 등기 소멸과 별개로 우선 조세채권·당해세가 실제 배당 및 임차인 미배당액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 확인되는 실거래가 2022.11의 249,000,000원뿐입니다. 현재 매도호가, 인근 유사 다세대 거래, 건물의 실수요 및 예상 매각기간을 별도로 검증해야 합니다.
- 내부 상태·명도비용. 감정 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 하자, 수리비, 현재 점유자, 인도 절차 및 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 2026.11.17 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 특별매각조건의 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “특별조건으로 인수가 해소돼도 가격은 별개”
서울남부지방법원 2026타경5188은 일반적인 무임차 경매물건과 다릅니다. 서보혁의 보증금 247,000,000원은 말소기준보다 먼저 대항력을 확보한 임대차채권입니다. 다만 특별매각조건이 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하기 때문에, 해당 조건이 적법하게 적용되고 이행되는 경우 매수인 인수액은 실질 0원으로 볼 수 있습니다.
하지만 권리상 인수 0원이라는 전제가 가격 경쟁력까지 보장하지는 않습니다. 현재 최저가 266,000,000원은 확인된 2022년 11월 실거래 249,000,000원의 106.8%입니다. 현재 시세를 검증할 새로운 거래 표본도 부족하고, 소규모 다세대라는 환금성 제약 및 내부 미확인 위험도 남아 있습니다.
더 중요한 것은 특별조건의 실제 효력입니다. 주택도시보증공사의 포기 조항과 서보혁 명의 임차권등기의 관계를 확인하지 못하면, 유찰 후 매수인이 보증금 잔액을 인수할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 특별조건의 적용·이행 확인을 우선하고, 그다음 현재 시세와 실제 취득원가를 검증해야 하는 물건입니다. 현재 신건 가격만으로 적극적인 입찰 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
