서울남부지방법원 2026타경5239. 서울 강서구 화곡동 베스트빌 601호, 전용 29.81㎡의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 2019년 사용승인된 6층 건물의 최상층에 있으며, 전체 16세대 규모입니다. 소유자는 곽예원으로, 2020년 3월 24일 거래가 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 일반적인 무임차 주택 경매가 아닙니다. 임차권자 조현철의 보증금 288,750,000원과 2020년 3월 9일 전입·확정일자가 확인됩니다. 해당 임차권은 2024년 7월 22일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금 인수 위험이 발생하는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 이 조건이 이행된다면 주된 임차권의 잔액 인수는 실질적으로 없어집니다. 다만 이 확약의 효과를 다른 점유자에게 확대할 수는 없습니다. 2025년 전입한 별도 점유자의 임대차 관계와 점유 경위는 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-20 베스트빌 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 등촌로13나길 5 |
| 물건종류 | 도시형생활주택(다세대주택) · 집합건물 |
| 전용면적 | 29.81㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 건물규모 | 16세대 · 2019.11.13 사용승인 |
| 소유자 | 곽예원 (2020.03.24 소유권 취득 · 거래가 275,000,000원) |
| 감정가 | 291,000,000원 |
| 최저매각가 | 291,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 288,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 선순위 임차보증금 | 조현철 · 288,750,000원 |
| 특별매각조건 | 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
임차권등기는 2024.03.18, 말소기준 압류는 2024.07.22입니다. 대항력 및 우선변제권이 확인되는 선순위 임차권이므로 매각으로 당연히 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
2019년 도림새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,596,000,000원으로 등기됐으나, 2020.03.10 이미 말소됐습니다. 2020년 강제경매개시결정 역시 취하에 따라 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.07.22 서울특별시강서구의 압류입니다.
이후 국세·지방세 압류와 2026년 경매개시결정, 서울보증보험주식회사의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기 말소와 배당상 세금의 우선순위는 별개입니다. 당해세 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 확인 임차인 1명
등기부와 매각물건명세서에서 보증금이 확인되는 임차권자는 조현철 1명입니다. 별도로 현황조사에서 전입자 AHAMD MUSLIMAT ZUBAIR가 확인되지만, 임대차계약과 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있을 뿐, 별도 실거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 조현철 건물 전부 · 임차권등기 |
2020.03.09 2020.03.09 증액분 2022.02.14 |
288,750,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계신고 아님 |
조건 이행 시 0원 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소 |
| AHAMD MUSLIMAT ZUBAIR 점유 부분 미상 |
2025.05.30 확정일자 미상 |
미상 | 후순위 전입 계약관계 미상 승계신고 아님 |
별도 확인 필요 말소기준 이후 전입으로 확인된 대항력은 없으나 점유권원 미확인 |
“특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 해당 조건이 정상 이행되면 조현철 임차권에 관한 매수인의 미배당 보증금 인수 부담은 실질 0원입니다.
단, 확약이 없는 일반적인 인수 계산에서는 현 회차 미배당 2,624,000원이 발생합니다. 이 금액은 배당상 잔액을 보여주는 참고 수치이며, 특별매각조건 이행을 전제로 한 최종 인수액이 아닙니다.
조현철 관련 반환청구권 포기 조건이 이 전입자의 권리까지 포기시키는 것은 아닙니다. 임대차 여부와 점유권원, 명도 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 구간보다 11.3% 높은 신건
베스트빌은 2019.11.13 사용승인된 16세대 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래는 총 3건이며, 전체 평균은 266,483,333원입니다. 그러나 최근 거래가 과거보다 낮고 거래 표본도 적기 때문에 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 27.84㎡ | 5 | 261,450,000원 |
| 2023.03 | 29.48㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2022.12 | 29.48㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 266,483,333원 |
| 최근 구간 지표 | — | 1건 | 261,450,000원 |
최저매각가 291,000,000원은 전체 실거래 평균 266,483,333원보다 24,516,667원 높습니다. 전체 평균 대비 비율은 109.2%입니다.
더 중요한 것은 최근 구간 비교입니다. 최근 거래 기준으로 제시된 261,450,000원과 비교하면 최저가가 29,550,000원 높고, 최근 구간 가격의 111.3%입니다. 거래 추세 또한 -2.8%로 나타나 가격이 하락한 방향입니다.
전체 거래도 3건에 불과하고 최근 구간 대표가격은 1건에서 나왔습니다. 그럼에도 확인된 거래는 과거 269,000,000원에서 261,450,000원으로 낮아졌으며, 제시된 추세도 -2.8%입니다. 확인된 실거래를 근거로 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
선순위 임차권의 부담이 해소된다는 점은 권리상 장점이지만, 가격 프리미엄을 정당화하는 근거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,874,000원 |
| 1. 임차인 조현철 보증금(우선변제) | 288,750,000원 | 286,126,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 288,750,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 · 가압류 | 47,097,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 추정상 집행비용 4,874,000원을 제외한 286,126,000원이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금 부족분은 2,624,000원이나, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 해당 잔액의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 세금 우선순위 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 실질취득을 가른다
이 사건에서는 배당표상 미배당 보증금과 특별매각조건을 반영한 실제 인수 부담을 구분해야 합니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 취득 부담이 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 그러나 이 물건은 잔액 반환청구권 포기 조건이 있으므로 결과가 달라집니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 291,000,000원 | 2,624,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 232,800,000원 | 60,009,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 186,240,000원 | 105,917,360원 | 0원 |
룰상 미배당 인수액은 각 회차의 집행비용을 반영한 추정치입니다. 특별매각조건이 적용되지 않는다고 가정하면 낙찰대금과 미배당 보증금의 합계는 각 회차에서 약 288,750,000원 이상의 수준으로 유지됩니다. 확약 반영 인수 0원은 해당 임차권에 한하며, 별도 전입자의 권리나 취득 부대비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
다만 이는 해당 임차권의 인수 해소를 전제로 한 계산입니다. 특별매각조건의 적용 범위와 실제 이행 여부, 별도 전입자의 권리관계가 확인되어야 합니다.
다만 실거래 표본이 오래됐고 최근 하락 추세가 관찰됩니다. 과거 실거래보다 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 유찰 시점에 새로운 거래 및 실제 매물가격을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 6층 건물입니다. 2019.11.13 사용승인됐으며 승강기·CCTV·주차장·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 대지는 2필지 일단의 완경사지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가 관련 지정사항도 기재되어 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 152.0㎡, 공시지가 3,354,000원/㎡이며 지목은 대지입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 전체 16세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 유사 면적 실거래는 3건에 그칩니다. 아파트 대단지보다 거래 비교와 재매각 가격 판단의 불확실성이 큽니다. 최근 구간 가격 하락 및 거래 표본 부족을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 경매 이력. 이 건물 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.1회이며, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 거래 및 낙찰 사례가 충분하지 않아 신뢰도 높은 낙찰가 추정은 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 어떤 범위와 절차로 이행되는지 매각물건명세서 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 말소 확인. 조현철의 2024.03.18 임차권등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 낙찰 후 등기 말소와 미배당 반환청구권 포기의 실효성을 확인하는 것이 핵심입니다.
- 별도 전입자 확인. AHAMD MUSLIMAT ZUBAIR의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 점유권원을 확인해야 합니다. 조현철 관련 확약이 이 전입자에게 자동 적용된다고 보아서는 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 세금 관련 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세 및 법정기일에 따른 우선배당 가능성을 확인하고 배당표 변동에 대비해야 합니다.
- 신건 가격 재검토. 최저가 291,000,000원은 최근 구간 비교가격 261,450,000원보다 높습니다. 가격 메리트를 전제로 무리하게 응찰하지 않는 것이 좋습니다.
- 시세 표본의 한계. 확인된 거래가 3건이고 최신 거래도 2024.04입니다. 현재의 호가·매물 상황 및 주변 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모와 거래 표본 부족을 고려해 향후 매도 가능가격과 보유기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 있으며 2020.03.27 등록에 따른 임대의무 관련 내용이 기재되어 있습니다. 낙찰 후 등록·의무 관계의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 상태. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 거주 상태를 확인하고, 명도 협의 및 인도 절차에 필요한 비용을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 가장 중요한 권리 쟁점은 288,750,000원의 선순위 임차보증금입니다. 말소기준보다 앞선 임차권이므로 특별매각조건 없이 단순히 후순위 권리처럼 소멸한다고 볼 수는 없습니다.
다행히 매각물건명세서에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 이행된다면 주된 임차권에 관한 매수인의 인수는 실질 0원입니다. 이는 일반적인 선순위 임차권 인수형 물건과 구별되는 중요한 장점입니다.
그렇다고 지금 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 291,000,000원은 확인된 최근 구간 비교가격 261,450,000원의 111.3%에 달합니다. 거래 추세는 -2.8%이고, 비교 가능한 거래가 적으며, 소규모 다세대주택 특성상 환금성도 보수적으로 판단해야 합니다.
무엇보다 특별매각조건이 적용되지 않는 별도 미상 전입자의 점유 및 임대차 관계가 완전히 해소되지 않았습니다. 따라서 인수 위험이 전부 사라졌다고 단정하기 어렵습니다.
결론은 권리 조건부 통과, 신건 가격 보류입니다. 주된 임차권의 포기·말소 조건을 확인하고 별도 점유자의 권리관계를 정리한 다음, 현재 시세에 맞는 입찰가격을 재산정하는 접근이 적절합니다. 특별매각조건이 유지되고 실제 이행된다면 유찰 후에는 가격상 기회가 생길 수 있지만, 신건 최저가에 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.
