서울남부지방법원 2026타경5272. 서울 강서구 화곡동 강서로7길 144에 있는 트러스트 제9층 제902호 오피스텔입니다. 소유자는 손재현이며, 2022년 3월 15일 매매를 원인으로 2022년 4월 14일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기부상 거래가액은 345,000,000원입니다.

이 물건의 특징은 일반적인 은행 근저당권 중심 경매가 아니라는 점입니다. 최은비의 선순위 주택임차권등기가 존재하고, 그 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준권리는 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류인데, 최은비의 임차권등기는 2023년 7월 17일로 더 빠릅니다.

통상 이런 선순위 임차권은 배당받지 못한 보증금의 매수인 인수 여부를 따져야 합니다. 그러나 본건 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다면 주된 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 반대로 그 법적 적용 범위가 확인되지 않으면 선순위 임차권 위험을 해소된 것으로 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준권리

권리분석에서 가장 중요한 선후관계는 최은비의 전입·확정일자·임차권등기가 주택도시보증공사의 가압류보다 앞선다는 사실입니다. 최은비는 2022년 3월 21일 확정일자를 받고, 2022년 4월 14일 전입 및 점유를 시작했습니다. 2023년 7월 17일에는 보증금 345,000,000원에 관하여 임차권등기를 마쳤습니다.

주택도시보증공사의 갑구 5번 가압류는 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 그 이후의 갑구 6번 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 수협은행 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다. 다만 민간임대주택등기와 별도 전입자 김동효의 점유관계는 권리 소멸 여부만으로 모두 설명되지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 최은비와 김동효를 분리해서 판단

등기된 임차권자는 최은비 1명이며, 현황조사 및 매각물건명세서에는 김동효라는 추가 전입자 1명이 확인됩니다. 두 사람의 권리 발생시점과 보증금 확인 상태가 다르므로 하나의 임차관계로 합쳐 판단할 수 없습니다.

최은비의 우선변제권: 확정일자와 대항요건 및 임차권등기 기록이 확인되고, 배당요구도 신고되어 있습니다. 신건 예상배당표에서는 보증금 345,000,000원 전액을 배당받는 것으로 추정합니다. 이 경우 보증금 미배당액 자체는 발생하지 않습니다.

김동효의 권리: 말소기준 이후 전입한 것으로 확인되지만, 실제 임대차계약의 존재와 보증금 및 점유관계를 확인해야 합니다. 보증금이 미상이라는 이유만으로 선순위 대항력이 있다고 단정할 수도 없고, 아무런 명도 문제가 없다고 단정할 수도 없습니다.

③ 매각가격과 실질취득 구조 — 유찰이 곧 할인은 아니다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 363,000,000원입니다. 특별매각조건이 유효하게 이행된다는 전제에서 최은비 보증금에 관한 실질 인수액은 0원이므로, 신건의 실질취득액은 매각대금 363,000,000원으로 계산됩니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 제외한 금액입니다.

중요한 것은 특별매각조건이 적용되지 않는 경우의 구조입니다. 선순위 임차보증금 345,000,000원이 매각대금에서 전액 배당되지 않으면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생합니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당액은 늘어나므로 실질취득액이 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않습니다.

조건 미적용 시 인수금은 회차별 선순위 임차보증금 미배당 추정액입니다. 조건 이행 시 인수 0원은 최은비 관련 포기·말소 조건이 유효하게 완결된다는 전제이며, 김동효 등 별도 점유관계의 미확인 위험까지 0원으로 확정하는 의미는 아닙니다.

가격의 적정성은 별개의 문제입니다. 소유자 손재현의 등기부상 과거 거래가액은 345,000,000원이고 감정가는 363,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가격이나 감정가가 현재의 시장가격을 보장하지는 않습니다. 최근 오피스텔 거래가격 및 동일 건물 비교사례를 기준으로 실질취득액의 적정성을 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)

신건 최저가 363,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,882,000원을 공제한 뒤, 최은비의 임차보증금 345,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 남는 12,118,000원은 주택도시보증공사의 가압류 채권에 배당되고, 강제경매 신청채권에 별도로 배당되는 금액과 소유자 잔여액은 0원입니다.

표상 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,020,000,000원과 신청채권 청구액 345,000,000원은 각각 기재되어 있습니다. 두 청구권의 중복 여부와 실제 배당채권액은 채권계산서 및 배당 관련 원본으로 확인해야 합니다. 예상 채권자 미배당액이 크다는 사실만으로 그 전액을 매수인이 부담하는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 특별매각조건의 효력과 이행 여부도 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2021.12.10 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 2층, 지상 12층 중 제9층 제902호이며 오피스텔로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 기계식 주차시설, 승강기 등이 설치되어 있습니다. 기계식 주차시설의 이용조건과 실제 사용 가능 여부는 별도로 확인할 사항입니다.
• 토지·도로. 3필 일단의 세장형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 서측으로 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정 내용이 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 지정 내역이 있으나, 기재된 대상 용도와 기간을 구분하여 오피스텔 거래에 실제 적용되는지 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 본건은 아파트가 아닌 오피스텔입니다. 가격을 판단할 때 일반 아파트 시세가 아니라 동일 건물 또는 유사 입지·규모의 오피스텔 매매 및 임대수요를 우선 비교해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 정확히 어떤 권리자와 임차권에 적용되는지 확인하세요.
• 채권자·임차권자의 관계 확인. 주택도시보증공사의 청구권과 최은비의 임차보증금 반환채권 사이의 권리관계 및 해당 포기의 법적 효력을 확인해야 합니다. 특별매각조건 문구만 보고 임차권 말소가 이미 완료되었다고 판단해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 이행. 최은비의 을구 1번 주택임차권등기가 매각조건대로 말소될 수 있는지, 말소에 필요한 절차 및 조건의 이행 여부를 확인하세요.
• 김동효의 별도 점유관계. 2025.11.25 전입한 김동효의 임대차계약, 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자 및 권리 승계관계 등을 조사하세요. 최은비에 관한 포기·말소 조건이 김동효에게도 적용된다고 가정하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 4-1번의 민간임대주택등기 내용 및 임대의무 관련 법률관계가 매각 후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
• 실질취득액 기준 입찰. 특별매각조건이 이행되는 경우에는 최은비의 주된 보증금 인수액을 0원으로 보되, 그 밖의 점유·명도·취득 부대비용을 별도로 검토하세요.
• 유찰가격의 착시 경계. 1회 유찰 최저가 290,400,000원, 2회 유찰 최저가 232,320,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특별매각조건이 작동하지 않으면 선순위 보증금의 미배당액을 추가로 고려해야 합니다.
• 오피스텔 실거래 검증. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하여 신건 실질취득액 363,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지 검증하세요.
• 관리비·점유·명도. 체납 관리비, 실제 거주자, 열쇠 인도, 인도명령 및 명도 협의 가능성을 확인하세요. 주된 임차권의 반환채무가 해소되어도 명도 부담이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기 관련 기록, 배당요구 및 채권계산서를 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 조건부 결론이다

이 물건의 권리분석은 선순위 임차권의 존재 자체보다 그 임차권에 관한 특별매각조건이 실제로 어떤 효력을 가지는지에 달려 있습니다. 최은비의 보증금은 345,000,000원으로 크고, 임차권등기도 말소기준권리보다 앞섭니다. 일반적으로는 미배당 보증금의 인수 여부가 중요한 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다면 최은비 보증금의 실질 인수액은 0원이며, 신건 실질취득액은 매각대금 363,000,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.

반대로 조건의 효력이 확보되지 않으면 유찰 후에도 실질취득액이 보증금 345,000,000원 부근에 머무를 수 있어, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다. 더구나 확약 범위 밖의 별도 전입자 김동효에 관한 권리·명도위험이 남고, 오피스텔의 현행 시장가격 대비 매입 우위도 검증이 필요합니다.

종합 판단은 신중 검토(C). 특별매각조건은 주된 인수위험을 해소할 수 있는 중요한 장치이지만, 그 효력 및 말소 이행 확인과 별도 전입자의 권리 조사가 선행되어야 합니다. 조건 확인 전에는 안전한 경매로 단정하지 않고, 조건 확인 후에도 시세 검증 없이 신건 가격에 응찰하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.