* 인수 실질 0원은 특별매각조건에 따른 보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행된다는 전제입니다. 김은진의 미확인 보증금·점유관계 및 기타 채무까지 0원으로 확정한다는 뜻은 아닙니다.

서울남부지방법원 2026타경5286. 강서구 화곡동 베스트빌 5층 501호, 전용 27.72㎡의 다세대주택입니다. 2019년 준공된 16세대 규모의 건물로, 현재 소유자는 곽예원입니다. 소유자는 2020년 7월 13일 매매계약에 따라 거래가 249,000,000원으로 취득했고, 2020년 8월 4일 소유권이전등기가 이루어졌습니다.

이번 경매의 핵심은 권리관계와 특별매각조건을 함께 읽어야 한다는 점입니다. 주택임차권자 양다솜은 2022년 6월 17일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 5월 19일 확정일자를 갖추었습니다. 2024년 1월 2일에는 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이는 2024년 9월 3일 압류보다 앞선 권리이므로, 별도의 면책 조건이 없다면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.

다만 이 사건에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 조건의 효력과 이행이 확보되는 경우에는 주된 임차권의 인수액을 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 반면 신건 가격은 비교 가능한 실거래보다 높고, 다른 전입자의 보증금도 확인되지 않아 무조건적인 안전형 물건으로 분류하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

등기부상 최초 도림새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,596,000,000원으로 설정되었으나, 2020년 5월 29일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 매수인이 인수하는 근저당권으로 계산하지 않습니다.

말소기준으로 제시된 권리는 2024년 9월 3일 국의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 양천세무서 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류가 이어집니다. 이들 후순위 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·전입자 2명

임차인·전입자 2명은 양다솜과 김은진입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차권의 승계·대위 관계 및 신청채권과 보증금의 동일성은 원본 확인이 필요합니다.

또한 등기부에는 2022년 12월 9일 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 포함되어 있으므로, 경매 매각 이후 해당 등기의 처리와 남는 의무가 있는지도 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

베스트빌은 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적 거래는 3건이며, 전체 거래 평균은 266,483,333원입니다. 그러나 전체 평균에는 2022~2023년 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단에서는 더 늦은 거래인 2024년 4월 261,450,000원을 우선 비교합니다.

신건 최저가 278,000,000원은 전체 평균 266,483,333원의 104.3%입니다. 더 중요한 최근 거래 집계값 261,450,000원과 비교하면 106.3%로, 최근 거래 기준보다 16,550,000원 높은 가격입니다.

거래가격 추세도 -2.8%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균만으로 신건 감정가의 적정성을 평가해서는 안 됩니다. 2024년 거래가격이 이전 거래보다 낮아진 점을 고려하면 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)

위 금액은 제시된 신건 매각대금 기준 추정 배당입니다. 국세·지방세 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 양다솜 보증금과 주택도시보증공사 청구가 동일한 원채권에 관한 대위·승계 관계인지 확인되어야 하며, 중복 채권을 독립적인 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

이 추정에서는 임차인 양다솜에게 보증금 260,000,000원이 전액 배당되므로 현 회차의 미배당 임차보증금은 0원입니다. 하지만 앞선 국세·지방세 압류 3건과 관련해 우선 배당되는 세금이 있으면 실제 임차인 배당액이 줄어들 수 있습니다. 특별매각조건에 따른 포기와 말소가 유효하게 이행되는지 확인해야 하는 이유입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 명목 최저가와 실질취득을 구분

이 물건은 대항력 임차권이 있기 때문에 유찰로 최저가가 낮아져도 특별매각조건의 효력을 확인하지 않고 낙찰가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 선순위 임차인의 배당부족액을 매수인이 인수하는 일반적인 구조와, 특별매각조건에 의해 해당 잔액 청구권이 포기되는 구조는 구분해야 합니다.

* 일반 인수 가정액은 제시된 회차별 추정 미배당액으로, 특별매각조건이 적용되지 않는 경우의 위험 비교용 수치입니다. 세금 우선배당 등으로 실제 미배당액은 달라질 수 있습니다. ** 특별매각조건 적용 인수 0원은 해당 임차권의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행된다는 전제입니다. 김은진 관련 미확인 위험은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 북동측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다. 2019.11.13 준공된 다세대주택입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 장방형 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있어 입찰 전 해당 용도에 대한 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,354,000원/㎡이며, 토지면적은 152.0㎡로 표시됩니다. 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적과 혼동해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대주택으로 유사 거래가 3건에 그칩니다. 거래가격 하락 추세와 적은 거래 표본을 고려하면 가격을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 특별매각조건의 효력. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 정확히 어떤 채권과 임차권에 적용되는지 확인해야 합니다. 특히 채권자의 포기가 양다솜의 선순위 임차권에 대해 유효한지 검토해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 매각조건 이행에 필요한 서류, 말소절차, 말소 가능 여부를 확인하세요. 말소가 이루어진다는 전제가 불확실하면 실질 인수 0원으로 확정해 입찰해서는 안 됩니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 경매신청채권 260,000,000원과 양다솜 보증금 260,000,000원이 동일 원채권에 기초한 대위·승계 관계인지 확인하세요. 동일 채권의 중복신고라면 독립적인 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 김은진의 점유. 2025.05.02 전입자로, 보증금과 확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않았습니다. 선순위 임차권의 특별매각조건과 별개로 계약관계·점유현황·명도 가능성을 조사해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 동화성세무서, 서울특별시, 양천세무서 관련 압류가 있습니다. 당해세와 법정기일에 따라 배당구조가 달라질 수 있으므로 세금 우선순위와 체납 규모를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 및 경매 이후 등기 처리와 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 가격 상한. 신건 최저가 278,000,000원은 최신 확인 거래 261,450,000원보다 높고 거래가격 추세도 -2.8%입니다. 소규모 다세대의 환금성을 고려해 충분한 가격 안전마진을 확보해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차를 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “임차권 인수 0원* ≠ 안전한 가격”

서울남부지방법원 2026타경5286의 가장 중요한 특징은 선순위 대항력 임차권과 특별매각조건이 동시에 존재한다는 점입니다. 양다솜의 보증금 260,000,000원은 일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 하락해도 매수인의 실질 부담을 크게 낮추기 어려운 구조입니다. 하지만 이 사건에는 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 정해져 있어, 조건이 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이 됩니다.

그렇다고 신건에서 바로 응찰할 이유가 충분한 것은 아닙니다. 감정가 278,000,000원은 최신 확인 거래 261,450,000원보다 높습니다. 가격 비율은 106.3%이며, 거래 추세도 -2.8%로 하락 방향입니다. 거래 공백과 적은 표본까지 고려하면 현재 신건 가격에는 뚜렷한 안전마진이 없습니다.

여기에 미확인 전입자 김은진, 국세·지방세 압류, 민간임대주택등기와 특별매각조건의 실제 이행 문제까지 남아 있습니다. 따라서 종합 판단은 권리조건 확인을 전제로 검토 가능하지만, 신건 가격에서는 보수적 접근입니다. 권리 위험의 상당 부분은 조건부로 해소할 수 있어도, 가격 위험과 미확인 점유위험은 별도로 관리해야 합니다.