* 최근 실거래 대비 94.7%는 전용 37.84㎡ 거래와 본건 전용 26.75㎡를 비교한 단순 금액 비율입니다. 동일 면적 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

서울남부지방법원 2026타경5305. 서울 강서구 공항동 미래스타빌 제5층 제502호, 전용 26.75㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 고완석이고, 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 겉으로는 감정가 248,000,000원에 나온 평범한 신건이지만, 등기부를 보면 2021년 전입한 김유정의 임차보증금 259,000,000원이 확인됩니다. 김유정의 전입일과 확정일자는 말소기준권리보다 빠르기 때문에 단순히 임차권등기가 매각으로 말소된다는 이유만으로 미배당 보증금 인수 위험이 없어지는 구조는 아닙니다.

그런데 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 매수인에 대해 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 김유정 보증금의 미배당분을 낙찰자가 인수하지 않는 구조입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 감정가 할인율이 아니라 특별매각조건의 이행, 다른 점유자 확인, 실제 시세 검증에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

② 임차인 분석 — 2명의 권리관계를 분리해야 한다

임차 관계에서 확인되는 인물은 김유정과 전민지 2명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자 및 경매신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

매각대금 248,000,000원에서 집행비용 4,272,000원을 공제한 243,728,000원을 김유정의 보증금 배당에 배정한 추정표입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청채권은 동일 기관의 권리로, 실질 채권 중복 여부를 원본으로 대조해야 합니다.

④ 유찰 시뮬레이션 — 미배당액과 인수액은 다르다

선순위 임차인의 보증금이 매각가격보다 큰 경우, 일반적인 인수형 경매에서는 낙찰가격이 내려갈수록 임차인에게 배당되지 않는 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가만 하락해도 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득비용은 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

다음 표의 인수 추정액은 특별매각조건에 의한 반환청구권 포기를 반영하기 전의 금액이며, 본건의 김유정 보증금은 특별조건이 이행되면 실질 인수 0원으로 구분해야 합니다.

* 특별매각조건이 없다는 가정 아래 산출된 미배당 보증금 인수 추정액입니다. 집행비용 추정이 반영되어 낙찰가와 합계가 보증금 259,000,000원에 정확히 일치하지는 않습니다.

** 김유정의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행된다는 전제입니다. 전민지의 확인되지 않은 권리, 명도비, 세금, 기타 취득비용은 포함하지 않습니다.

⑤ 시세 비교 — 최근 거래는 2.62억, 그러나 면적이 다르다

미래스타빌의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 거래 평균은 305,500,000원이지만, 2021년 거래와 2026년 거래가 함께 포함되어 있습니다. 최근 시장 판단에서는 전체 평균보다 2026.10 거래 262,000,000원을 우선 참고할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 강서구 공항동 소재 서울송정중학교 북서측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 공공시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 송정역은 원거리에 있어 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2020.11.04 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·화재탐지·소화·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 규모와 환금성. 미래스타빌은 14세대 규모입니다. 거래 표본이 2건이고 전용면적도 본건과 달라 시세 검증에 제약이 있습니다. 매도 시 환금성은 별도로 점검해야 합니다.
• 도로. 북측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 형태로 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 확인됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 확인됩니다. 지정 대상과 기간이 구분되어 있으므로 입찰 및 취득 시 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 공시지가. 3,198,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와 현황의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 임대차보증금 반환청구권 포기의 범위, 적용 채권자, 효력 및 임차권등기 말소 절차를 확인하세요. 김유정의 미배당 보증금 인수 여부를 결정하는 가장 중요한 조건입니다.
• 김유정 임차권 확인. 전입일 2021.05.18, 확정일자 2021.04.08, 임차보증금 259,000,000원과 임차권등기 내용을 대조하세요.
• 전민지 점유 조사. 2025.09.11 전입한 전민지의 실제 거주 여부, 점유 부분, 보증금, 계약 상대방 및 퇴거 가능성을 확인하세요. 김유정에 대한 특별매각조건을 전민지에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
• 보증기관 채권 중복 확인. 주택도시보증공사의 가압류 청구 788,000,000원과 경매신청채권 259,000,000원의 관계를 확인하세요. 이를 추가 임차보증금으로 합산하지 마세요.
• 동일 면적 시세 검증. 전용 26.75㎡와 직접 비교 가능한 거래가격을 확인하세요. 전용 37.84㎡의 최근 거래 262,000,000원만으로 최저가의 저렴함을 판단하기 어렵습니다.
• 가격 하락 추세 고려. 최근 거래 추세 지표 -24.9%와 거래 표본의 면적 차이를 함께 고려하고, 과거 전체 평균을 입찰가 산정의 기준으로 삼지 마세요.
• 소액 단지 환금성. 14세대 규모의 다세대주택이므로 향후 재매각 시 수요와 가격 형성의 불확실성을 점검하세요.
• 관리비·명도 확인. 미납 공용관리비와 실제 점유자에 대한 인도 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 등기·명세서 대조. 2026.11.04 발급 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “특별조건은 유리하지만, 가격과 점유는 검증이 필요하다”

서울남부지방법원 2026타경5305 미래스타빌 502호는 선순위 임차보증금 259,000,000원이라는 큰 권리 위험을 안고 있는 것처럼 보이지만, 특별매각조건에 따라 김유정의 미배당 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소된다면 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가됩니다.

다만 이것만으로 안전한 저가 경매물건이라고 결론 낼 수는 없습니다. 별도 전입자 전민지의 임대차·점유관계가 확인되지 않았고, 최근 거래는 본건보다 전용면적이 큰 주택의 사례입니다. 거래 추세 역시 하락 방향을 가리키고 있어 신건 최저가 248,000,000원의 가격 경쟁력을 입증하기에는 근거가 부족합니다.

종합하면 이 물건은 특별매각조건이라는 권리상 긍정 요소가 있으나, 미상 점유자와 시세 비교의 불확실성이 남아 있는 신중 검토형입니다. 권리 해소 조건의 이행을 확인하고 동일 면적의 적정 시세를 확보한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.