서울남부지방법원 2026타경5329. 강서구 화곡동 서호가오피스텔 2층 202호입니다. 지상 9층 건물의 오피스텔로, 현재 소유자는 오승훈입니다. 2022년 3월 2일 매매를 원인으로 같은 해 4월 19일 소유권을 이전받았으며, 등기된 거래가액은 360,000,000원입니다. 그런데 임차인 최누리 역시 2022년 4월 19일 전입·점유를 시작했고, 보증금도 360,000,000원입니다. 이후 국세 압류와 임차권등기가 이루어지고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 구조입니다.

이 사건은 단순히 말소기준 이후에 임차권등기가 있다는 이유로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고 확정일자도 갖추고 있습니다. 즉, 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 특별매각조건이 매수인의 미배당 보증금 인수위험을 해소하는 결정적인 장치로 작용합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 인수 해소 조건이 있다

말소기준권리는 2023년 2월 7일 국의 압류입니다. 그 이후 등기된 양천세무서의 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 임차인 최누리의 전입·점유는 2022년 4월 19일로 이보다 앞섭니다. 따라서 2023년 7월 26일 임차권등기가 말소기준 이후에 설정되었다고 해서 임차인의 기존 대항력까지 없다고 볼 수는 없습니다.

임차인 권리분석 — 최누리 1명

실제 임차인은 최누리 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 등장하며, 이를 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금 360,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 임차인의 보증금 채권과 공사의 청구채권 사이의 대위·승계 관계는 원본 확인 대상입니다.

② 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

현재 최저매각가는 367,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 임차보증금은 360,000,000원이지만, 특별매각조건이 정상적으로 이행되면 이를 낙찰가에 다시 더할 필요는 없습니다. 따라서 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준금액은 367,000,000원입니다. 다만 취득 관련 세금과 명도 등 부대비용은 별도입니다.

산식상 인수액은 일반적인 대항력 보증금 잔액 승계 시나리오의 추정금액입니다. 특별매각조건에 따른 채권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 위 실질취득 기준금액은 각 회차 최저가에 낙찰되는 경우의 조건부 금액이며, 실제 낙찰가와 취득 부대비용은 별도입니다.

유찰로 낙찰가격이 낮아지더라도 특별매각조건이 적용되지 않는다면 임차인에 대한 미배당 보증금 인수 가능성이 다시 중요한 변수가 됩니다. 반대로 특별매각조건이 유효하게 이행된다면 위 회차별 실질취득 기준금액은 최저매각가와 일치합니다. 가격 판단보다 먼저 포기·말소 조건의 확실성을 검증해야 하는 사건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)

위 배당표는 매각가 367,000,000원을 전제로 한 예시 추정입니다. 집행비용은 5,938,000원으로 추정되며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 특히 최누리 보증금과 주택도시보증공사의 청구채권은 실질적인 대위·승계 관계 및 중복배당 여부를 확인해야 하며, 실제 법원 배당표와 다를 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 남서측 인근입니다. 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물의 2층 202호입니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비 등을 갖추고 있으며, 오피스텔로 이용 중입니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 4~6미터의 포장도로에 각각 접합니다. 차량 접근은 가능하지만 실제 주차 이용과 기계식 주차설비 상태는 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 5,158,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 실제 수리 필요성은 별도의 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 오피스텔로, 수익형 부동산 수요와 임대시장의 영향을 받을 수 있습니다. 최신 유사 물건 거래가격과 임대수요를 확인하지 못한 상태에서는 현재 감정가 수준의 매각 가능성이나 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 확정되어 있는지 확인하세요. 조건의 법적 효력과 이행 방식이 최우선입니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 1번 최누리 임차권등기와 주택도시보증공사의 채권관계를 대조해 포기·말소 대상이 일치하는지 확인하세요. 잔존 청구권이 있는지도 검토해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 최누리의 주민등록 및 점유개시 사실이 확인됩니다. 현재 실제 점유상태와 점유자의 인도 협조 여부를 확인하고 명도 및 점유 이전 비용을 별도로 검토하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구 4-1번에 민간임대주택등기가 있습니다. 매각 후 등기 정리 여부, 임대의무기간과 관련 의무가 어떻게 처리되는지 원본 서류 및 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
• 세금 압류와 배당순위. 강서세무서 및 양천세무서의 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일과 당해세 등 배당 우선순위에 따라 추정 배당결과가 달라질 수 있으므로 교부청구 현황을 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권 360,000,000원과 임차보증금 360,000,000원의 대위·승계 관계를 명확히 확인하세요. 두 금액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하거나, 추정 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 판단해서는 안 됩니다.
• 실거래 가격 검증. 해당 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 거래 추세를 확인하세요. 현재 최저가 367,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다.
• 관리비와 시설 상태. 공용부분 미납 관리비, 기계식 주차설비의 실제 이용 가능 여부, 승강기·소방설비 유지 상태와 내부 수리비를 확인하세요.
• 토지이용 규제 확인. 일반상업지역과 공항 관련 고도제한 등 규제사항을 확인하고, 해당 오피스텔에 실제로 적용되는 토지거래허가 요건이 있는지도 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 채권 포기 및 임차권등기 말소 관련 서류를 매각기일 전 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “대항력 보증금은 크지만, 특별매각조건이 승부처”

이 사건의 핵심은 360,000,000원이라는 임차보증금 자체보다 그 보증금이 매수인에게 승계되는지 여부입니다. 최누리는 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인입니다. 보통이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수위험을 계산해야 합니다.

하지만 이 사건은 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시했습니다. 그 조건이 완전히 이행된다면 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가 낙찰 시 실질취득 기준금액은 367,000,000원입니다. 반면 조건의 적용 범위에 누락이 있거나 별도 인수대상 권리가 확인되면 이 판단은 달라질 수 있습니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건이며, 최근 실거래를 기준으로 한 가격 경쟁력은 확인되지 않았습니다. 특히 주거용 오피스텔은 임대수요와 환금성을 별도로 검증해야 합니다. 여기에 민간임대주택등기와 세금 압류, 임차권등기 정리 절차까지 확인할 사항이 적지 않습니다.

결론은 조건부 권리위험 해소, 가격 판단 보류입니다. 특별매각조건의 유효성과 실제 이행을 확인하고, 최신 오피스텔 실거래가로 취득가격을 검증한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.