* 실질 인수 0원은 특별매각조건에 따른 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 해당 권리에 유효하게 적용·이행된다는 전제입니다. 이우찬의 별도 임차보증금, 점유권원, 조세·관리비 등은 포함하지 않습니다.
서울남부지방법원 2026타경5333. 서울 강서구 화곡동 서경홈타운 6층 605호가 강제경매로 나왔습니다. 등기상 소유자는 최상범, 경매개시결정 채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정가는 239,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 건물은 2021년 사용승인된 지하 1층·지상 9층 규모로, 해당 호실의 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.
이 사건은 등기부에 나타난 채권 규모만으로 판단하면 안 됩니다. 과거 인천수산업협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 그보다 앞서 2023.07.21 임차권등기가 설정되어 있습니다. 따라서 선순위 임차권의 인수 여부와 특별매각조건의 효력이 핵심이며, 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이우찬까지 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제6층 제605호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로11길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 지상 9층 중 6층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 2021.05.04 |
| 소유자 | 최상범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.05 수협은행 가압류 · 청구금액 1,567,749,529원 |
| 선순위 임차권 | 권수연 · 임차보증금 238,000,000원 |
| 임차인 조사 | 실제 임차인으로 기록된 인원 2명 · 권수연, 이우찬 |
| 민간임대주택등기 | 2021.05.17 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
등기상 최초 근저당권은 2021.07.30 말소되어 현존하는 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준은 2024.01.05 수협은행 가압류이며, 그 이후의 양천구 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
반면 권수연의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 앞선 2023.07.21에 등기됐습니다. 전입과 점유개시는 2021.07.30, 확정일자는 2021.07.13이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 분석됩니다. 특별매각조건이 없다면 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
이 조건은 미배당 보증금의 매수인 인수 부담을 해소할 수 있는 핵심 장치입니다. 다만 조건의 권리자와 권수연의 임차권 사이의 관계, 포기 효력이 미치는 범위, 실제 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
이 조건은 이우찬의 미상 임대차관계까지 일괄적으로 포기시키는 내용으로 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권수연 건물 전부 · 임차권등기 |
2021.07.30 2021.07.13 |
238,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 조건부 실질 0원* 표면 인수 3,146,000원 |
| 이우찬 점유 부분 미상 |
2023.10.30 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 별도 인수 위험 |
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 별도 보증기관 승계 신고 임차인으로 중복 집계하지 않았으며, 실제 임차인으로 기록된 권수연과 이우찬은 각각 구분해 분석했습니다. 다만 두 사람의 점유 관계와 권리 중첩 여부는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 유찰가만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가와 최저가가 모두 239,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차권이 있으므로 낙찰가뿐 아니라 배당 부족분과 매수인 인수액을 함께 보아야 합니다. 특히 특별매각조건이 실제로 이행되는 경우와 그렇지 않은 경우는 경제적 부담이 크게 달라집니다.
낙찰가 239,000,000원 + 권수연 미배당 3,146,000원
= 표면 실질취득 242,146,000원
이우찬의 잠재적 보증금 인수 및 취득 부대비용은 제외한 계산입니다.
특별매각조건 유효 이행 시권수연 관련 미배당 보증금 인수 실질 0원*
= 낙찰가 239,000,000원 + 별도 미확정 부담
회차별 매수인 부담 시나리오
| 구분 | 매각가 | 표면 인수액 | 표면 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 239,000,000원 | 3,146,000원 | 242,146,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 191,200,000원 | 50,276,800원 | 241,476,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 152,960,000원 | 87,981,440원 | 240,941,440원 |
표면 인수액은 특별매각조건 적용 전의 회차별 배당 추정값입니다. 표면 총부담은 매각가와 해당 추정 인수액을 합산한 금액입니다. 특별매각조건이 유효하게 이행되면 권수연 관련 금액의 실질 인수는 0원*으로 달라집니다. 이우찬의 미상 권리 및 취득 부대비용은 별도입니다.
특별매각조건을 적용하지 않은 단순 배당 시나리오에서는 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차인에게 배당하지 못하는 금액이 증가합니다. 그래서 최저매각가가 239,000,000원에서 152,960,000원으로 내려가더라도 표면 총부담은 240,941,440원으로 여전히 높은 수준입니다. 이는 대항력 임차인의 보증금이 실질취득 비용을 사실상 고정시키는 전형적인 구조입니다.
반대로 특별매각조건이 유효하게 이행된다면 권수연 관련 인수는 제거되므로 유찰에 따른 매각가 하락이 실제 취득 부담을 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 하지만 이우찬의 별도 인수 가능성은 금액을 산정할 수 없고, 인근 오피스텔 실거래 비교가격도 확인되지 않았으므로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,146,000원 |
| 1. 임차인 · 권수연 | 238,000,000원 | 234,854,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,146,000원을 제외한 매각대금 234,854,000원이 권수연 보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 그 결과 권수연의 보증금 부족분은 3,146,000원이고, 수협은행 가압류 채권과 주택도시보증공사 신청채권에는 배당할 금액이 없습니다.
수협은행 및 주택도시보증공사의 합산 청구액 1,805,749,529원은 위 배당 추정에서 전액 미배당입니다. 그러나 일반 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 판단은 선순위 임차권과 개별 권리의 대항력, 특별매각조건을 별도로 적용해야 합니다.
본 배당은 추정치이며 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 이우찬의 미확정 보증금은 배당·인수액에 포함하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.05.04 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방 및 기계식 주차장이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 4m, 남서측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 정방형으로 업무시설의 부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 4,816,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 공항 관련 보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 규제사항이 있습니다.
- 공부상 상태. 오피스텔 용도이며 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거시설과 업무시설이 혼재하는 지역의 오피스텔로, 실제 거래가격과 유사 호실의 거래량을 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 환금성과 적정 낙찰가를 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건의 권리자 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 권수연의 선순위 임차권에 유효하게 적용되는지 매각물건명세서 원본 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 이우찬의 임대차관계 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 범위를 확인해야 합니다. 선순위 전입 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다.
- 임차인 간 권리 중첩 확인. 권수연은 건물 전부의 임차권등기권자로 기록되어 있고 이우찬의 점유 부분은 미상입니다. 양자의 임대차관계와 실점유 관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.17 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간, 등록 상태 및 경매 매각 이후의 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 배당과 조세 확인. 집행비용과 채권 배당은 추정치입니다. 양천구 압류에 관한 체납 조세의 성격 및 실제 배당순위, 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 대조하고, 층·면적·임대 상태에 따른 가격 차이를 반영해 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 관리비·인도 절차. 공용부분 관리비 체납 여부, 현재 실제 점유자, 낙찰 후 인도명령 또는 명도 필요성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 해소 가능 ≠ 모든 위험 해소”
이 물건의 핵심은 238,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 신건에서 예상 미배당액은 3,146,000원이고, 특별매각조건이 유효하게 이행되면 이 보증금의 매수인 인수 부담은 실질 0원*으로 정리될 수 있습니다.
하지만 이 사건을 깨끗한 권리관계라고 결론 내리기에는 이릅니다. 이우찬의 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상이며, 그 권리에 대한 포기나 인수 해소 조건은 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기와 조세 압류에 대한 확인도 필요합니다.
가격 역시 단순하지 않습니다. 특별매각조건을 고려하지 않으면 유찰되더라도 임차보증금 인수액이 늘어 매수인의 표면 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 조건이 이행되면 비용 구조가 개선될 수 있지만, 미상 임차인의 위험과 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 239,000,000원을 저렴한 가격이라고 판단할 근거는 없습니다.
결론은 권리 조건부, 가격 판단 보류입니다. 권수연 관련 특별매각조건의 효력과 이행 절차, 이우찬의 별도 대항력·보증금 문제를 먼저 해결한 뒤 적정 낙찰가를 판단해야 합니다. 현재 단계에서는 선순위 미상 임차인 위험이 남아 있는 주의 물건으로 평가합니다.
