서울남부지방법원 2026타경5347. 서울 강서구 화곡동 포르테하임2 5층 504호입니다. 2022년 준공된 20세대 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 실거래 분석상 대상 전용면적은 29.79㎡입니다. 소유자 김봉숙은 2022년 2월 21일 거래가액 415,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 김해든 명의의 주택임차권등기가 이루어졌고, 주택도시보증공사가 2026년 5월 26일 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 먼저 볼 부분은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 임차인의 대항력과 특별매각조건 사이의 관계입니다. 임차인 김해든의 전입신고일은 2022년 2월 21일이고, 확정일자는 2022년 2월 4일입니다. 말소기준권리인 2026년 5월 26일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당구조만 적용한다면 선순위 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 승계될 위험이 있습니다.

하지만 이 사건에는 일반적인 선순위 임차권 인수형 경매와 구별되는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건의 효력과 이행 여부에 따라 취득비용이 크게 달라지는 만큼, 낙찰가에 단순히 미배당액을 더하는 계산과 실제 부담액을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준권리는 갑구 7번, 2026년 5월 26일 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024년 1월 16일에 이미 김해든의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 더 중요한 사실은 임차권등기에 기재된 전입일과 확정일자가 모두 강제경매개시결정보다 빠르다는 점입니다.

갑구의 두 압류는 이미 해제되어 말소됐습니다. 2024년 10월의 압류는 같은 달 29일 말소됐고, 2025년 2월의 압류도 2025년 3월 13일 말소됐습니다. 따라서 이 두 압류는 현재의 선순위 인수 위험으로 볼 사안이 아닙니다.

한편 2022년 3월 2일에는 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 이 등기는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 등에 관한 내용을 담고 있습니다. 낙찰 후 임대사업자 등록과 관련된 행정상 의무가 남는지, 말소 및 등록사항 정리가 어떻게 이루어지는지는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기: 을구 1번, 2024.01.16 · 배당요구 확인 · 실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 별도의 신청채권자이며, 임차인 인원이나 보증금에 중복 합산하지 않았습니다.

김해든은 주거용으로 건물 전부를 임차했으며, 임대차계약일자는 2022년 2월 4일 및 2월 21일, 점유개시일자는 2022년 2월 19일로 등기되어 있습니다. 대항력과 확정일자에 기초한 우선변제권을 갖춘 임차인이며, 배당요구도 확인됩니다.

따라서 보증금 전액을 배당받지 못한다면 일반적인 경매에서는 잔여 보증금의 반환 문제가 남습니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에 따른 채권자의 반환청구권 포기가 예정되어 있다는 점에서 일반 인수형과 다릅니다.

③ 시세 비교 — 3.74억은 정말 저렴한가?

포르테하임Ⅱ는 총 20세대의 소규모 다세대주택입니다. 전용 28.14~29.79㎡ 거래사례 12건이 확인되며, 집계 평균 거래금액은 378,166,666원입니다. 감정가이자 최저가인 374,000,000원은 이 평균의 98.9%로, 수치상 평균보다 4,166,666원 낮습니다.

그러나 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 확인된 12건의 거래시점이 모두 2022년 2~4월이라는 점입니다. 2026년 11월의 현재 시세를 직접 보여주는 최신 거래군이라고 보기는 어렵습니다. 과거 평균이 현재 거래 가능 가격을 충분히 반영한다고 가정해서는 안 됩니다.

거래 표본은 2022.02~2022.04의 유사 전용면적 거래입니다. 집계상 최근 12개월 평균으로 표시된 378,166,666원 역시 이 과거 표본에 해당하므로, 2026년 현재의 최근 12개월 실거래 평균으로 단정하지 않습니다.

최신으로 확인되는 개별 거래는 2022년 4월, 전용 28.91㎡, 5층, 360,000,000원입니다. 대상 물건과 같은 5층이지만 전용면적에는 차이가 있습니다. 최저가 374,000,000원은 이 거래보다 14,000,000원 높아 최신 확인 거래의 약 103.9%에 해당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 주택도시보증공사의 별도 배당예상액은 0원으로 산정됐으며, 임차인과 신청채권자의 권리 관계 및 최종 배당 귀속은 실제 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 6,036,000원을 먼저 공제한 뒤, 임차보증금에 367,964,000원이 배당되는 구조입니다. 따라서 보증금 415,000,000원 중 47,036,000원이 배당되지 못합니다.

이 금액은 일반적인 선순위 임차권 인수형 경매라면 매수인이 부담할 수 있는 금액입니다. 그러나 이 사건에서는 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행된다는 전제하에 실질 인수액을 0원으로 봅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수형의 구조와 예외

이 사건은 최저가가 내려가면 무조건 실질취득금액도 내려가는 일반적인 무인수 물건과 구별해서 분석해야 합니다.

특별매각조건이 없는 경우, 선순위 임차보증금이 매각가보다 크므로 낙찰가가 낮아지는 만큼 배당 부족분이 커집니다. 그 결과 실질취득금액은 보증금 415,000,000원에 집행비용 추정분을 더한 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 즉 유찰만으로 총취득비용이 획기적으로 낮아지지는 않습니다.

반대로 이 사건의 특별매각조건이 이행되는 경우, 해당 미배당 보증금 인수액이 0원이므로 유찰에 따른 낙찰가 하락이 실질취득금액 감소로 이어질 수 있습니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 다음 매각가격이 아닙니다. 일반 권리상 인수액은 회차별 집행비용 추정이 반영된 값입니다. 특별매각조건 적용 인수 0원은 해당 포기·말소 조건의 효력이 유지되고 이행된다는 전제입니다.

일반 인수형으로 계산한 실질취득금액은 신건 421,036,000원, 1회 유찰 가정 시 419,988,800원, 2회 유찰 가정 시 419,151,040원입니다. 모두 보증금 415,000,000원에 근접한 수준으로, 최저가가 내려가도 총취득비용은 거의 고정되는 구조입니다.

특별매각조건을 적용하면 각각의 실질취득금액은 374,000,000원, 299,200,000원, 239,360,000원으로 계산됩니다. 다만 유찰 이후에도 특별매각조건이 동일하게 유지되는지 확인해야 하며, 현재 확인된 과거 거래만으로 어느 회차가 적정 낙찰가격인지 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택과 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대가 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 2022년 준공된 철근콘크리트조 지상 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감이고, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 및 토지. 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 정방형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지 전체 면적은 335.6㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 표기도 있으나 지정 목적과 적용 대상·기간이 서로 달라 본 다세대주택에 대한 실제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 공시지가. ㎡당 4,464,000원입니다. 이는 토지 기준의 공시지가로, 개별 구분건물의 시장가격과 동일하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와 실제 현황의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실내 보수상태와 현 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대주택으로, 대규모 아파트 단지와 같은 폭넓은 거래시장을 전제하기 어렵습니다. 확인된 실거래도 2022년에 집중되어 있어 현재의 매수 수요와 재매각 가능성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 확정되어 있는지 매각물건명세서 원본과 법원 기록을 통해 재확인해야 합니다.
• 채권 귀속 및 임차권 말소. 임차권자 김해든과 신청채권자 주택도시보증공사의 관계, 반환청구권 포기의 범위, 낙찰 후 임차권등기 말소절차 및 이행 가능성을 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기 사실만으로 현재의 실제 점유자를 확정할 수는 없습니다. 현 점유자와 인도절차를 확인하고, 필요한 경우 명도비용과 기간을 별도 반영해야 합니다.
• 확약 범위 밖의 권리. 특별매각조건은 명시된 반환청구권과 임차권에 관한 것입니다. 다른 점유자나 별도 임차인이 확인되면 대항력과 보증금 인수 가능성을 독립적으로 분석해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 등록 상태와 임대사업자 관련 의무가 낙찰 후 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
• 시세의 현재성 검증. 실거래 비교자료는 2022년 거래에 집중되어 있습니다. 2026년 현재의 인근 유사면적 거래와 실제 매물가격을 확인하기 전에는 374,000,000원을 저렴한 가격으로 판단해서는 안 됩니다.
• 환금성 점검. 20세대 규모, 평균 유찰 2.2회, 매각률 6.67%라는 경매 통계를 감안해 재매각 시 수요와 예상 처분기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 공용부분 관리비 체납액, 당해세, 취득 관련 세금, 집행비용 변동과 기타 인수 가능 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 최종 대조해야 합니다. 특히 특별매각조건의 변경 여부는 매각기일 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수는 해소돼도, 가격 검증은 남는다”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 선순위 임차보증금 415,000,000원이 감정가 374,000,000원보다 크다는 사실만 보면 일반적인 인수형 경매에 해당합니다. 실제 예상배당표에서도 47,036,000원의 보증금 부족분이 발생합니다.

그런데 매각물건명세서에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 해당 임차보증금 실질 인수액은 0원이고, 신건의 실질취득금액은 374,000,000원입니다. 다만 채권자와 등기상 임차권자의 권리 관계 및 말소 이행은 반드시 확인해야 합니다.

가격에서는 다른 결론이 나옵니다. 집계 평균 378,166,666원보다 소폭 낮은 수준이지만, 최신 확인 거래 360,000,000원보다는 약 3.9% 높습니다. 무엇보다 비교 거래가 모두 2022년 자료이므로 현재의 시세 대비 저평가라고 인정할 근거가 충분하지 않습니다.

여기에 20세대 규모의 다세대주택, 단지 경매 평균 유찰 2.2회, 제한적인 최신 거래 확인이라는 환금성 요소까지 고려해야 합니다. 특별매각조건은 큰 장점이지만, 확실한 시세 검증 없이 그 장점에 가격 프리미엄을 부여하기는 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 선순위 임차권에 대한 특별매각조건은 긍정적이지만, 최신 확인 거래보다 높은 신건 가격과 오래된 실거래 표본, 소규모 다세대주택의 환금성 위험이 남습니다. 권리 인수는 조건부 해소, 가격 메리트는 미확인. 현재는 특별매각조건의 법적 이행 가능성과 현시점 시세 확인이 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다.