* 특별매각조건에 따른 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 적용·이행된다는 전제입니다. 실질취득 예상액에는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 포함하지 않았습니다.

서울남부지방법원 2026타경5356. 서울 강서구 화곡동 우장산자하클래식 15층 1504호 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도도 오피스텔로 확인되는 물건입니다. 현재 소유자는 고완석이며, 2020년 12월 18일 189,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 소유자 명의의 등기에는 민간임대주택 등록사항이 있고, 별도로 임차인 이유림의 189,000,000원 임차보증금이 등기되어 있습니다.

권리분석에서 가장 중요한 것은 단순히 압류와 가압류가 사라지는지가 아닙니다. 임차인 이유림은 2020년 12월 18일 전입·점유하고 2020년 11월 30일 확정일자를 갖췄습니다. 이 시점은 말소기준으로 표시된 2022년 9월 14일 압류보다 빠릅니다. 따라서 대항력 및 우선변제권이 있는 선순위 임차인으로 판단해야 합니다.

통상적으로 이런 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘으면, 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 바로 그 문제를 해결하기 위한 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 그러므로 일반적인 대항력 인수형 경매와 특별조건에 의한 인수 해소형 경매를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소기준 압류

갑구 5번 2022년 9월 14일 국의 압류가 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차인의 대항력은 해당 압류보다 앞서 형성되었으므로, 압류가 말소기준이라는 이유만으로 임차보증금 인수위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

또한 2020년 9월 7일 수협은행 명의로 설정된 신탁등기는 2020년 12월 18일 이미 말소되었습니다. 소유권은 같은 날 고완석에게 이전되었습니다. 민간임대주택등기는 별도로 기재되어 있어 임대사업자 관련 의무와 현재 등록상태도 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 189,000,000원의 진짜 의미

실제 임차인은 이유림 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류채권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나지만, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 보증금은 189,000,000원 한 번만 반영합니다.

다만 특별매각조건의 문구상 반환청구권을 포기하는 주체는 채권자입니다. 임차권자 이유림 본인의 별도 포기확약이 확인된 것으로 확대해석해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 해당 보증금 반환청구권 귀속관계, 특별매각조건의 법적 적용범위와 임차권등기 말소 이행을 매각물건명세서 원본 및 관련 서류로 확인해야 합니다.

③ 최저가와 실질취득 — 싸다고 단정할 수 없는 이유

최저매각가는 170,000,000원입니다. 특별매각조건이 이행되면 보증금 인수를 더하지 않으므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액 역시 170,000,000원*입니다. 반대로 특별매각조건을 적용하지 않는 일반 대항력 인수형이라면 예상 미배당액이 추가되어 취득부담이 커집니다.

등기부상 2020년 거래가 189,000,000원은 확인되지만, 과거 거래가격이 곧 현재의 시장가격은 아닙니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 170,000,000원이 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

집행비용 3,180,000원을 우선 공제하고 임차인에게 166,820,000원을 배당하는 추정입니다. 임차보증금 명목 미배당액은 22,180,000원이며, 특별매각조건 이행 시 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

주택도시보증공사 관련 가압류 청구금액은 788,000,000원, 경매 신청채권자 청구금액은 189,000,000원으로 기재되어 있습니다. 두 항목을 합한 명목 청구금액은 977,000,000원이지만, 동일 기관의 채권이므로 기초채권 중복 여부는 별도로 확인해야 합니다. 이 금액들을 임차보증금에 합산하거나 추가 임차인 보증금으로 취급하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확인할 것은 같다

일반적인 대항력 보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 매수인의 전체 부담이 보증금 수준으로 수렴하거나 그 부근에 유지될 수 있습니다. 이 사건도 특별매각조건을 제외하면 그런 구조가 나타납니다.

1회·2회 유찰은 가정 시나리오이며 확정 매각일정이나 실제 매각가격이 아닙니다. 명목 미배당액은 각 회차의 배당 추정에 따른 금액입니다. 실질 인수 0원*은 특별매각조건이 해당 회차에도 유효하게 적용·이행된다는 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 오피스텔, 관공서, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 19층 건물 중 15층입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비 및 기계식 주차장설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 토지는 남동측 광대로와 접하고 있으며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지 정보. 대지의 면적은 290.2㎡이며, 공시지가는 ㎡당 11,060,000원입니다. 이는 개별 오피스텔의 실거래가격을 나타내는 수치는 아닙니다.
• 위반건축물 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 개별 호수의 면적·내부상태·임대수요·관리비 및 주차 여건에 따라 거래가격과 매각기간이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 현재 매각기일에도 그대로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 임차보증금 권리귀속 확인. 이유림의 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구권 사이의 관계를 확인하고, 실제 포기 대상인 반환청구권의 범위를 명확히 해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 등기상 임차권이 누구의 조치로 언제 말소되는지, 낙찰 후 매수인에게 별도 이행 부담이 생기는지 확인해야 합니다.
• 세무서 압류 및 체납세금. 강서세무서장 압류에 관한 체납세액, 법정기일 및 배당우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당표는 세금 변수를 모두 반영한 확정표가 아닙니다.
• 민간임대주택 등록상태. 민간임대주택등기가 존재하므로 임대사업자 등록의 현재 효력, 의무사항 및 매각 후 처리사항을 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 인도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유상태를 확정할 수 없습니다. 현장조사 및 점유 확인 후 인도절차와 필요한 비용을 검토해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 가압류 청구액 788,000,000원과 강제경매 신청채권 189,000,000원의 관계 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 임대료, 공실 가능성 및 현재 매물가격을 비교해야 합니다. 과거 소유권 거래가만으로 현재 시세를 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 주차. 공용관리비 체납 여부, 기계식 주차장의 이용조건과 유지관리 비용을 확인해야 합니다.
• 매각기일 원본 재확인. 2026.11.17 매각기일에 앞서 법원의 최신 매각공고, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 특별매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차인보다 특별매각조건이 더 중요하다”

이 사건은 권리관계만 단순하게 보면 위험해 보입니다. 이유림의 전입과 확정일자는 말소기준 압류보다 빠르고, 보증금 189,000,000원은 신건 최저가 170,000,000원보다 큽니다. 예상배당 후에도 22,180,000원이 남기 때문에 일반적인 경매라면 매수인의 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.

그러나 이 경매에는 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 적용되고 이행되면 실질 인수는 0원*이며, 최저가 낙찰 가정에서 실질취득액은 170,000,000원*입니다. 다만 임차권 말소의 실효성, 반환청구권의 귀속 및 조세채권에 대한 확인이 필수입니다.

가격 측면은 별개의 문제입니다. 최근 거래가격과 가격추세가 확인되지 않아 최저매각가가 적정한지, 과대평가되었는지, 할인 매력이 있는지는 확정할 수 없습니다. 오피스텔의 실제 환금성도 추가 검토가 필요합니다.

최종 판단은 조건부 C등급(47점). 특별매각조건으로 주요 보증금 인수위험을 해소할 근거는 있지만, 선순위 임차권의 처리 확인이 필요하고 현재 시세 및 환금성 검증도 부족합니다. “보증금 인수는 조건부 해소, 매각조건과 가격은 반드시 재확인.” 이것이 이 물건의 핵심 결론입니다.