서울남부지방법원 2026타경5386. 서울 양천구 신월동 남부순환로71길 11-7에 위치한 제이클래스 402호입니다. 2022년 사용승인을 받은 9세대 규모의 다세대주택으로, 전용면적은 29.66㎡, 지상 5층 건물 중 4층에 자리합니다. 소유자 금상덕은 2022년 6월 9일 거래가 360,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 이후 임차보증금 반환과 관련된 권리가 등기되면서 주택도시보증공사의 강제경매가 진행됐습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인이 아닙니다. 김현아의 임차보증금은 360,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분을 매수인이 인수하는 통상적인 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득금액은 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 하지만 본건은 특별매각조건이 이 구조를 바꿉니다. 그럼에도 별도 전입자 문제와 시장가격을 확인하면, 신건에 적극적으로 응찰할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건에서 주목할 점은 2022년 설정된 고흥군수산업협동조합의 근저당권 채권최고액 2,228,000,000원이 2022년 6월 2일 이미 말소됐다는 사실입니다. 따라서 해당 거액의 근저당을 현재 살아 있는 선순위 채권으로 계산하거나, 매수인 인수금액에 더하면 안 됩니다.

남아 있는 등기상 말소기준은 2026.05.27 강제경매개시결정입니다. 그런데 김현아는 2022년 6월 2일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 5월 9일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 6월 11일 보증금 360,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 즉 말소기준보다 앞서 형성된 대항력·우선변제권을 가진 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명, 위험은 서로 다르다

실제 임차인·점유자로 기재된 사람은 2명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 신청채권액과 김현아의 임차보증금이 동일하므로 채권의 귀속 및 대위·승계 관계는 원본으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 54,000,000원 높다

제이클래스는 9세대 소규모 다세대주택으로, 동일 전용면적 29.66㎡의 확인 거래는 2건입니다. 2022년 5월 거래가격은 330,000,000원이었으나, 2023년 11월에는 250,000,000원으로 내려갔습니다. 집계된 거래가격 추세는 -24.2%로 하락 방향입니다.

특별매각조건을 적용한 실질취득 기준액 304,000,000원은 전체 거래 평균 290,000,000원의 104.8%입니다. 더 중요한 비교는 최신 확인 거래이자 최근 비교값인 250,000,000원 대비 121.6%라는 점입니다. 최저가가 해당 거래보다 54,000,000원 높습니다.

이 비교는 아직 확인되지 않은 조원진 관련 추가 부담도 반영하지 않은 것입니다. 따라서 신건 최저가를 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 수 없습니다. 오히려 시장가격의 하락 이력과 거래 표본 부족을 동시에 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금 사이의 권리 귀속·중복 관계는 확정 배당표가 아니라 제공된 예상배당 구조를 기준으로 표시했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후의 차이를 구분해야 한다

일반적인 대항력 보증금 인수 사건에서는 낙찰가격이 낮아지더라도 매수인이 부담할 미배당 보증금이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에 가까워집니다. 이 사건 역시 특별매각조건을 적용하지 않은 금액으로 계산하면 다음과 같은 구조가 나타납니다.

회차별 확약 전 인수금액은 예상 집행비용 등을 반영한 추정치입니다. 각 회차의 매각대금과 인수금액을 합하면 약 360,000,000원 수준에 머뭅니다. 특별매각조건 적용 후에는 김현아 인수금액만 0원으로 보며, 조원진 관련 위험은 모든 회차에 별도로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울강서초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 본건 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 건물 상태. 2022.01.24 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 석재붙임 외벽과 샷시 창호, 위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 다만 평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
• 용도·규모. 실제 이용상태는 다세대주택이며, 건물 전체가 9세대입니다. 대단지 아파트와 달리 동일 건물의 거래 사례가 제한적이므로 개별 매물의 층·상태·임대차 조건이 가격 형성에 크게 영향을 줄 수 있습니다.
• 토지·용도지역. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 258.5㎡, 공시지가는 2,783,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 토지 전체의 수치를 해당 호수 단독 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 공항소음 방지 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재 역시 대상 용도·적용 기간과 현재 효력을 구분해 확인해야 합니다.
• 임대주택 등록. 2022.06.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재돼 있으므로, 경매취득 이후 등록 및 임대사업자 지위와 관련한 법적 효과를 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 9세대 소규모 건물이고 확인된 실거래는 2건입니다. 거래가격은 330,000,000원에서 250,000,000원으로 하락했으며, 거래 공백도 존재합니다. 신속한 재매각을 전제로 한 투자에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 확정 매각물건명세서에 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다. 단순한 구두 안내가 아니라 법원의 매각조건을 기준으로 판단해야 합니다.
• 김현아 임차권 말소 절차. 임차권등기의 말소 주체, 말소에 필요한 서류, 채권자의 반환청구권 포기 효과와 집행 가능성을 확인해야 합니다. 특별매각조건이 실제 권리 정리로 이어지는지가 중요합니다.
• 조원진 임대차·점유 조사. 2026.05.04 전입자로 확인되지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 실제 주거 여부, 계약 상대방, 점유의 독립성, 보증금 지급 여부와 대항요건을 반드시 확인해야 합니다.
• 중복 점유관계 파악. 김현아 임차권은 건물 전부를 대상으로 하는데 조원진도 별도로 전입돼 있습니다. 현재 실제 점유자가 누구인지, 기존 임차인과 어떤 관계인지, 점유 이전이 있었는지 조사해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권액 360,000,000원과 김현아의 보증금 360,000,000원이 동일합니다. 보증금 반환채권의 대위·양도·승계 여부와 배당 이후 잔존 청구권의 처리 내용을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2023.11의 250,000,000원에 머물러 있습니다. 신건 가격 304,000,000원의 가격 메리트를 인정하기 전에 현재 유사 다세대 매매사례와 현장 매도호가, 거래 가능가격을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 점검. 감정 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 누수·결로·마감재·설비 상태와 예상 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
• 미납 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분, 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 및 규제 확인. 민간임대주택등기의 현재 효력, 등록 관련 의무, 토지이용계획상 허가·제한사항을 관련 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 법적 보증금 인수 여부와 실제 점유자의 인도 문제는 다릅니다. 임차권 말소 이후에도 점유가 계속되는 경우를 대비해 인도·명도 절차와 비용을 검토해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수는 해소되지만, 가격은 여전히 높다”

이 사건은 보증금 360,000,000원이 걸려 있다고 해서 그 금액 전부를 매수인이 떠안는 경매가 아닙니다. 김현아는 대항력 있는 선순위 임차권자이지만, 특별매각조건에 의해 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 구조입니다. 따라서 김현아 관련 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 타당합니다.

그러나 조원진이라는 별도 전입자의 보증금과 점유관계가 미상입니다. 김현아에게 적용되는 특별조건만으로 전체 점유위험이 사라지지는 않습니다. 더구나 신건 실질취득 기준액 304,000,000원은 최신 확인 거래 250,000,000원의 121.6%이며, 관측 거래가격 추세도 -24.2%로 하락했습니다. 최신 거래 시점이 오래돼 현재 시세의 불확실성까지 큽니다.

9세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약, 평균 2.9회 유찰이라는 경매 이력, 별도 점유자의 미확정 권리까지 고려하면 현 신건 가격에 적극적으로 응찰하기에는 위험 대비 가격 보상이 부족합니다. 특별매각조건은 분명한 장점이지만, 그것만으로 가격이 매력적으로 바뀌는 것은 아닙니다.