서울남부지방법원 2026타경5391. 서울 영등포구 양평동4가 선유도역 동측 인근에 위치한 하나한강파크뷰 5층 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 단지형다세대주택입니다. 소유자는 김성아이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권액은 330,000,000원으로, 등기된 김현진의 임차보증금과 금액이 같습니다. 다만 이 두 채권의 법적 관계와 승계 범위는 반드시 확인해야 합니다.
이 사건의 말소기준은 2026.05.27 강제경매개시결정으로 정리되어 있습니다. 그런데 김현진의 주택임차권등기는 그보다 훨씬 이른 2022.11.04에 설정됐습니다. 등기상 선순위 임차권이므로 단순히 경매가 진행된다는 이유로 소멸하는 권리가 아닙니다. 다행히 별도의 특별매각조건이 존재하지만, 그 조건이 적용되는 채권과 임차권의 관계를 정확히 확인하는 일이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5391 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동4가 153-3 하나한강파크뷰 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 선유로51길 7-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 단지형다세대주택 · 철근콘크리트조 7층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김성아 (2020.08.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.05.27 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 김현진 · 330,000,000원 · 2022.11.04 등기 |
| 추가 점유자 | 김재휘 · 2026.01.19 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부의 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 수협은행 신탁등기는 이미 말소되었고, 김성아에게 소유권이 이전됐습니다. 김현진 명의로 2022년 10월에 한 차례 등기됐다가 말소된 임차권과, 2022년 11월에 다시 설정되어 현재 존속하는 임차권은 별도 등기 이력입니다. 동일한 보증금을 중복하여 합산해서는 안 됩니다.
현재 존속하는 김현진의 임차권은 말소기준권리보다 먼저 설정됐습니다. 반면 강제경매개시결정 후인 2026.06.09 설정된 우리금융캐피탈의 가압류 28,470,764원은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 하지만 가압류가 소멸한다는 사실과 선순위 임차권 또는 점유자의 인수 위험이 사라진다는 사실은 전혀 다릅니다.
② 실제 임차인 2명 — 보증금 중복과 미상 점유를 구분
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현진 건물 전부 · 임차권등기 |
2020.08.19 2020.07.29 |
330,000,000원 | 있음 | 있음 | 별도 확인 |
| 김재휘 점유 범위 미상 |
2026.01.19 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명으로 구분합니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이지 별도의 실제 거주 임차인으로 계산하지 않습니다. 특히 주택도시보증공사의 청구액과 김현진의 보증금이 각각 330,000,000원으로 일치하므로, 보증금 반환채권의 대위·승계 관계와 배당청구의 중복 가능성을 검토해야 합니다. 두 금액을 독립적인 임차보증금으로 합산하여 판단하는 것은 부적절합니다.
③ 특별매각조건 — 포기되는 권리와 남는 권리
이 조건은 일반적인 선순위 임차권 인수형 경매와 중요한 차이를 만듭니다. 채권자가 보유한 미배당 보증금 반환청구권의 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이루어지면, 그 권리에 관한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다.
다만 특별매각조건은 채권자의 권리 포기를 규정하고 있습니다. 김현진 명의의 임차권과 주택도시보증공사의 채권이 어떠한 승계 관계에 있는지, 포기 조건이 임차권자에게도 유효하게 적용되는지, 임차권등기의 실제 말소가 어떻게 처리되는지를 확인해야 합니다. 권리관계가 일치하지 않는다면 미배당 보증금에 관한 별도의 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
* 실질 인수 0원은 특별매각조건의 대상 권리와 포기·말소의 효력이 확인되고 그 조건이 이행되는 경우에 한합니다. 김재휘의 미상 보증금 또는 별도 점유권리는 포함하지 않습니다.
④ 회차별 배당과 실질취득 — 유찰이 곧 할인은 아니다
현재 신건 최저매각가는 382,000,000원입니다. 예상배당상 김현진의 보증금 전액이 배당되는 구조이지만, 1회·2회 유찰 시에는 계산상 미배당 보증금이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 100% | 382,000,000원 | 0원 | 382,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 305,600,000원 | 29,478,400원 | 335,078,400원 |
| 2회 유찰 64% | 244,480,000원 | 89,742,720원 | 334,222,720원 |
계산상 인수액은 선순위 보증금 미배당분을 반영한 회차별 추정치입니다. 특별매각조건이 해당 반환청구권에 유효하게 적용되고 이행된다면 그 권리의 실질 인수는 0원*으로 조정될 수 있습니다. 표의 합계에는 김재휘 관련 미상 인수액, 별도 취득비용 등이 포함되지 않습니다.
⑤ 시세 비교 — 104.7%지만 비교 신뢰도부터 점검
확인된 비교 실거래는 2021년 9월 365,000,000원입니다. 그러나 거래 전용면적은 24.64㎡이고, 비교 대상의 표시 면적은 28.33㎡로 서로 다릅니다. 또한 실거래 비교 단지명은 하나한강아이파크뷰로 표시되어, 경매 대상의 하나한강파크뷰와 명칭도 일치하지 않습니다. 동일 단지·동일 면적의 직접 비교사례라고 단정할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 시점 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 과거 실거래 | 2021.09 | 24.64㎡ | 365,000,000원 |
| 경매 감정가 | 신건 | 28.33㎡* | 382,000,000원 |
| 최저가 ÷ 과거 거래 | 참고 비교 | 면적 불일치 | 104.7% |
* 28.33㎡는 시세 비교정보상 대상 면적으로 표시된 값입니다. 별도로 확인된 등기상 전유면적이라는 의미는 아닙니다.
단순 금액만 비교하면 최저가 382,000,000원은 과거 거래 365,000,000원보다 17,000,000원 높습니다. 하지만 면적과 시점이 다르므로 그 차이를 곧바로 현재 시장가치의 프리미엄으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,148,000원 |
| 1. 김현진 임차보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 45,852,000원 |
| 3. 우리금융캐피탈 가압류 | 28,470,764원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당순위와 배당금액은 실제 권리 및 채권승계 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
위 계산에 따르면 신건 매각대금 382,000,000원 중 집행비용 6,148,000원을 제외하고, 김현진 임차보증금에 330,000,000원, 주택도시보증공사에 45,852,000원이 배당됩니다. 우리금융캐피탈에는 배당되지 않으며 소유자 잔여금도 0원입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 영등포구 양평동4가, 선유도역 동측 인근입니다. 공장·단독주택·다세대주택·오피스텔·학교·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 5층 502호입니다. 석재붙임 외벽, 벽지도배·타일 내벽, 샷시 창호이며 승강기·난방·위생·급배수·가스설비가 있습니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역입니다. 토지면적 330.6㎡, 공시지가 6,308,000원/㎡이며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·가로구역별 최고높이 제한지역·한강변 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 매수인의 해당 여부와 적용 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 내부 상태 및 실제 점유 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 비교 단지 16세대·경매 평균 유찰 5.6회라는 지표가 있어 매도 시 수요층과 적정 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다. 다만 비교 단지와 경매 대상의 명칭·면적 일치 여부부터 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 어떤 절차와 범위에서 이루어지는지 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계 확인. 김현진의 330,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 330,000,000원 청구채권이 같은 채권인지, 대위변제·양도·승계 증빙과 배당청구 관계를 대조해야 합니다.
- 김재휘 점유관계 조사. 전입일 2026.01.19, 보증금 미상, 확정일자 미상입니다. 임대차계약서·전입세대·점유현황·배당요구·매각물건명세서를 대조해 독립적인 대항력 및 인수 위험을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 신건은 계산상 김현진 인수액 0원이나, 유찰 시에는 특별매각조건 적용 여부에 따라 실질부담이 달라집니다. 김재휘의 미상 보증금까지 확인한 뒤 가격 상한을 설정해야 합니다.
- 최신 실거래 확보. 2021년 거래 365,000,000원은 대상 면적과 일치하지 않습니다. 실제 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 현재 매물 가격을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 평균 유찰 5.6회라는 경매 통계를 고려하되, 실제 적용 단지와 표본을 확인하고 재매각 가능성 및 예상 처분기간을 검토해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 현재 실제 점유자, 인도 가능 시점, 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 관리주체 등을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 특별매각조건의 최신 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “특별매각조건이 있어도, 미상 임차인까지 안전한 것은 아니다”
이 사건의 권리분석은 선순위 임차권에서 시작됩니다. 김현진의 보증금 330,000,000원은 현재 최저매각가 382,000,000원을 밑돌아 신건 예상배당상 전액 회수되는 계산입니다. 유찰 시 발생할 수 있는 미배당 잔액도 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 해당 권리에 대해서는 실질 인수 0원*이 될 수 있습니다.
하지만 김재휘라는 별도 점유자의 보증금과 권리관계가 미상입니다. 특별매각조건이 이 점유자의 권리까지 해결하는 것은 아닙니다. 게다가 주택도시보증공사와 김현진의 채권승계 관계를 명확히 확인해야 하며, 2021년의 면적이 다른 실거래만으로는 신건 382,000,000원이 시장 대비 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
소규모 다세대라는 특성, 평균 유찰 5.6회의 경매 통계, 최신 비교시세 부족까지 고려하면 현재는 높은 평가를 주기 어렵습니다. 선순위 임차권의 특별매각조건은 긍정적이지만, 전체 인수위험은 미해소 상태입니다. 최종 판단은 채권 포기·말소의 효력 확인, 김재휘의 실제 권리 확인, 동일 면적의 최근 시세 확보 이후에 이루어져야 합니다.
