* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 특별매각조건에 따른 판단입니다. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 경우에 한하며, 그 효력 밖에 남는 권리는 별도 확인해야 합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.
서울남부지방법원 2026타경5428. 서울 금천구 독산동 가산로3길 41에 위치한 제7층 제706호 주거용 오피스텔입니다. 소유자 금상덕은 2022년 5월 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 235,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 237,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 감정가가 아니라 2024년 등기된 주택임차권입니다. 임차인 오대협의 보증금은 230,000,000원이고, 전입일은 2022.05.30, 확정일자는 2022.05.10입니다. 2026.05.29 경매개시결정보다 앞선 권리이므로 통상적인 매각이라면 미배당 보증금 인수 여부가 매우 중요한 물건입니다.
그러나 이 경매에는 일반적인 선순위 임차권 물건과 다른 특별매각조건이 붙어 있습니다. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 채권자가 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하도록 하는 조건입니다. 따라서 권리의 선순위 여부와 실제 매수인 부담을 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 301-15 제7층 제706호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산로3길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 금상덕 (2022.05.27 매매, 2022.05.30 등기 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2026.05.29 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 임차인 | 오대협 · 보증금 230,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 특별매각조건 | 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기에는 경인북부수산업협동조합의 근저당권이 등장합니다. 최초 채권최고액이 6,500,000,000원으로 상당히 크지만, 해당 근저당권은 2022.03.08 이미 말소되었습니다. 현재 남아 있는 선순위 근저당권으로 해석하거나, 낙찰자의 인수액에 포함해서는 안 됩니다.
반면 오대협의 임차권은 경매개시결정보다 먼저 성립한 대항력 있는 권리입니다. 임대차계약일은 2022.04.11, 확정일자는 2022.05.10, 주민등록 및 점유개시일은 2022.05.30입니다. 2024.06.11 임차권등기가 이루어졌으며, 보증금 230,000,000원에 대한 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 파악됩니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 오대협 건물 전부 · 주거용 |
230,000,000원 | 전입 2022.05.30 확정 2022.05.10 |
대항력 有 우선변제 有 임차권등기 배당요구 | 실질 0원* 특별매각조건 이행 전제 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도로 표시된 경매신청채권자이며, 이를 추가 임차인으로 계산하거나 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다. 임차인 오대협과 신청채권자 사이의 보증금 반환채권 승계·대위관계는 원본 확인이 필요합니다.
“특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건이 유효하게 적용되고 이행된다면, 해당 임차보증금에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 다만 임차권등기 명의자는 오대협이고 경매신청채권자는 주택도시보증공사이므로, 포기 주체가 보유한 반환청구권의 범위와 임차권등기 말소의 실효성을 확인해야 합니다. 특별매각조건의 효력이 미치지 않는 별도 권리는 자동으로 포기된 것으로 볼 수 없습니다.
② 유찰 회차별 실질 취득 — 최저가만 보면 안 된다
이 물건은 대항력 있는 임차보증금이 230,000,000원이므로, 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하는 구조입니다. 따라서 단순히 1회 또는 2회 유찰로 최저매각가격이 내려간다는 이유만으로 실질 취득금액이 동일한 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수 추정* | 특별조건 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 237,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 189,600,000원 | 43,854,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 151,680,000원 | 81,243,520원 | 0원* |
* 원칙상 인수 추정은 특별매각조건을 적용하지 않았을 때의 회차별 미배당 보증금 추정치입니다. 실제 인수 판단은 특별매각조건을 우선 적용하며, 조건의 유효성·권리귀속·이행 여부에 따라 달라집니다. 각 회차의 집행비용 차이도 추정치에 반영되어 있습니다.
반면 특별매각조건이 유효하게 이행되면 위 미배당 보증금 인수를 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 이것이 이 물건에서 입찰가격보다 먼저 확인해야 할 차이입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 237,000,000원이 시장에서 저렴한지 별도로 검증해야 합니다. 소유자의 2022년 거래가액 235,000,000원은 과거 취득가일 뿐 현재 시세를 보증하지 않습니다. 현재 최저가가 적정하다는 결론은 동일 면적·유사 층수 오피스텔의 최근 실거래와 비교한 뒤 내리는 것이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,118,000원 |
| 1. 임차인 오대협 · 우선변제 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 230,000,000원 | 2,882,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정에서는 집행비용 4,118,000원을 공제하고, 임차인 오대협의 보증금 230,000,000원이 전액 배당됩니다. 이어서 주택도시보증공사에 2,882,000원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 이 배당 추정상 신청채권의 미배당액은 227,118,000원이며 소유자 잔여금은 없습니다.
동일한 임차보증금 반환채권에 대한 승계 관계라면 이를 서로 독립한 채권으로 중복 배당할 수는 없습니다. 위 표는 기재된 예상배당 계산을 나타내며, 실제 권리귀속과 배당순위가 확정된 배당표를 의미하지 않습니다. 신청채권의 미배당액 또한 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 채권의 귀속, 배당순위, 조세채권과 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남측 인근으로, 주변에는 학교와 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 8층 업무시설(오피스텔)로, 해당 호실은 주거용으로 이용되고 있습니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방 및 기계식주차설비가 갖추어져 있습니다.
- 접도. 토지는 평지의 가장형이며, 북측으로 폭 약 4m의 도로에 접합니다. 차량 진출입 및 기계식주차설비 이용 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 최고높이 제한, 공항시설 관련 장애물제한표면, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 지정도 있으므로 실제 취득 시 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 기재되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 관리 상태와 실제 사용 현황은 현장조사로 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔은 동일 면적이라도 건물 관리, 주차, 내부 상태, 대출 가능 여부에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 매수가격의 적정성은 최근 실거래와 매물 호가를 함께 비교해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 매각물건명세서에서 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종적으로 유지되는지 반드시 확인하세요.
- 권리승계 관계 확인. 등기상 임차권자는 오대협, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 보증금 반환채권의 대위·승계 여부와 포기 주체가 가지는 권리의 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 가능성. 특별매각조건이 있더라도 임차권등기의 실제 말소 절차와 필요한 서류, 권리자 협조 여부를 확인하세요. 효력이 미치지 않는 잔여 권리가 있는지도 별도로 점검해야 합니다.
- 배당표 검증. 임차보증금 230,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 230,000,000원이 중복된 원천채권인지 확인하고, 실제 배당요구·채권신고 관계를 검토하세요.
- 유찰 시 취득금액 재계산. 특별매각조건이 적용되지 않는 경우에는 최저가가 낮아져도 미배당 보증금 인수 추정액이 증가합니다. 유찰 후 응찰 시에도 조건부 인수 0원이라는 전제가 유지되는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.30 민간임대주택등기가 되어 있습니다. 등록 상태, 임대의무기간, 임대차 관련 의무 및 경매 후 처리 절차를 관계 기관과 원본 서류를 통해 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 현재 점유자를 확정할 수는 없습니다. 현장점유와 실제 거주 여부를 확인하고 인도명령·명도 협의 가능성을 검토하세요.
- 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비, 기계식주차 관리비, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용을 확인하세요.
- 최근 거래가격 조사. 현재 최저가 237,000,000원이 적정한지는 유사 오피스텔의 최근 실거래, 동일 건물 거래, 층별 가격과 임대수익 등을 확인한 뒤 판단하세요.
- 최신 원본 대조. 2026.11.17 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건 진행 및 변경사항을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권 ≠ 반드시 인수”
서울남부지방법원 2026타경5428은 대항력 있는 임차보증금 230,000,000원 때문에 처음에는 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 원칙적인 보증금 인수형 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 실질 취득금액이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.
그렇다고 모든 검토가 끝난 것은 아닙니다. 등기상 임차권자와 주택도시보증공사의 권리관계, 포기 범위와 임차권 말소의 실효성을 확인해야 하며, 감정가 237,000,000원의 시장가격 적정성도 별도로 검증해야 합니다.
결론은 조건부 권리 해소, 가격 판단은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 선순위 임차권이라는 형식 자체보다 특별매각조건이 실제 매수인 부담을 어디까지 없애는지 확인하는 데 있습니다. 해당 조건의 효력과 이행을 확실히 검증한 뒤 응찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
