* 김창회 임차권의 형식상 미배당액은 894,000원이며, 매각 특별조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 것을 전제로 해당 인수액을 실질 0원으로 계산했습니다. 다른 임차인의 보증금과 미확인 권리는 별도입니다. 실질취득 추정액은 취득세·명도비용·관리비 등을 제외한 금액입니다.
서울남부지방법원 2026타경5432. 서울 금천구 가산동 비엔더포레 10층 1003호 오피스텔입니다. 2021년 12월 사용승인된 건물의 주거용 오피스텔로, 방 1개와 거실, 욕실 겸 화장실이 있는 구조입니다. 현재 소유자는 박상음이며, 2022년 2월 소유권을 취득할 당시 거래가액은 218,000,000원입니다.
권리관계는 단순하지 않습니다. 2024년 1월 김창회 명의의 218,000,000원 주택임차권등기가 설정됐고, 이후 유경서와 황시아의 전입 내역도 확인됩니다. 2026년 5월에는 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 부분은 선순위 임차권의 처리와 특별매각조건의 효력, 그리고 그 조건이 적용되지 않는 나머지 점유자의 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-76 비엔더포레 제10층 제1003호 도로명주소: 서울특별시 금천구 디지털로 208-5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방1·거실·욕실 겸 화장실1·현관 · 지하2층/지상11층 중 10층 |
| 사용승인 | 2021.12.30 |
| 소유자 | 박상음 (2022.02.23 소유권이전등기 · 거래가액 218,000,000원) |
| 민간임대주택 | 2022.02.23 민간임대주택등기 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2026.05.29 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 등기 확인 기준 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
“채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건이 김창회 관련 보증금 반환채권에 적용되고 유효하게 이행되는 경우, 해당 임차권에서 발생하는 매수인의 미배당액 인수는 실질 0원*입니다. 다만 포기 주체인 채권자와 임차권자 사이의 채권 승계관계, 포기 범위, 말소 이행 절차는 입찰 전 확인해야 합니다.중요한 점은 특별매각조건이 모든 임차인의 권리를 없애는 것은 아니라는 사실입니다. 황시아와 유경서는 별도의 실제 점유자로 조사됐으며, 이들의 보증금 반환청구권을 포기한다는 조건은 확인되지 않습니다. 따라서 김창회 임차권의 인수 위험이 해소돼도 황시아의 보증금과 유경서의 미상 보증금에 관한 위험은 독립적으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김창회 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.02.04 2022.01.26 |
218,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
승계 신고자 아님 |
실질 0원* 배당 부족 894,000원 · 특별조건 적용 전제 |
| 황시아 점유 부분 미상 |
2026.02.08 확정일자 미상 |
3,000,000원 월차임 250,000원 |
대항력 有
우선변제 미확인 승계 신고자 아님 |
3,000,000원 배당 0원 · 전액 인수 추정 |
| 유경서 점유 부분 미상 |
2025.08.19 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확인 승계 신고자 아님 |
금액 산정 불가 임대차계약·보증금·실제 점유 확인 필요 |
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시돼 있으며 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 김창회·황시아·유경서 3명입니다. 김창회 보증금 218,000,000원과 신청채권자의 청구액 218,000,000원은 별도의 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격과 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
감정가와 최저가는 모두 221,000,000원입니다. 그러나 이 물건은 낙찰대금 외의 인수 문제까지 고려해야 합니다. 김창회 보증금은 특별매각조건을 전제로 인수 0원으로 보되, 황시아 보증금 3,000,000원이 남아 있습니다. 따라서 현재 회차의 확인된 인수를 포함한 실질취득 추정액은 최소 224,000,000원이며, 유경서 관련 인수 가능액은 별도로 더해질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 형식상 인수 추정 | 특별조건 반영 후 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 221,000,000원 | 3,894,000원 | 김창회분 0원* · 황시아 3,000,000원 · 유경서 미상 실질취득 최소 224,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 176,800,000원 | 47,475,200원 | 김창회분 0원* · 황시아 3,000,000원 · 유경서 미상 실질취득 최소 179,800,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 141,440,000원 | 82,340,160원 | 김창회분 0원* · 황시아 3,000,000원 · 유경서 미상 실질취득 최소 144,440,000원 |
형식상 인수 추정액은 특별매각조건을 적용하기 전의 회차별 산정치입니다. 김창회분에 대한 포기·말소 조건이 유효하게 이행될 경우 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 유경서 보증금 미상분, 취득세, 명도비용, 관리비 등은 별도이며, 유찰 회차는 가정일 뿐 확정된 매각가격이 아닙니다.
여기서 주의할 점은 현재 확인된 실질취득액과 시세를 비교할 자료가 없다는 것입니다. 소유자의 2022년 취득 거래가액 218,000,000원은 과거 거래가격일 뿐 현재 시장가치로 사용할 수 없습니다. 최근 12개월 동일 건물·유사 면적 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래 추세를 확인하지 못한 상태이므로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,894,000원 |
| 1. 김창회 · 임차보증금 우선변제 | 218,000,000원 | 217,106,000원 |
| 인수 · 황시아 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 218,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 221,000,000원에서 추정 집행비용 3,894,000원을 제외하면 217,106,000원이 김창회 임차보증금 우선변제에 배분되는 계산입니다. 이때 김창회의 보증금 부족액은 894,000원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 이 금액이 인수 문제로 이어지지만, 이 사건에서는 특별매각조건에 따른 포기·말소를 전제로 실질 인수 0원*으로 평가합니다.
황시아 보증금 3,000,000원은 별도 인수 대상으로 남으며, 유경서의 미상 보증금은 산정되지 않았습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 218,000,000원은 이 배당 추정에서 전액 미배당으로 표시됩니다. 다만 실제 채권 승계 및 배당관계는 확정 배당표와 특별매각조건을 대조해야 하며, 청구액을 별도 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당금은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동 주민센터에서 북서측 직선거리 약 300m 지점에 위치합니다. 주변에는 숙박시설, 공동주택, 소규모 점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역에서 약 600m 거리이며, 대중교통 이용이 가능한 디지털로까지 약 30m 거리입니다. 차량 접근도 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 11층 건물 중 10층입니다. 사용승인일은 2021.12.30이며, 개별난방·급배수·소방·승강기 설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 방 1개, 거실, 욕실 겸 화장실, 현관 등으로 구성된 오피스텔로 이용 중입니다. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 상태는 재확인이 필요합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 기타 토지이용 규제사항이 있습니다. 해당 오피스텔의 이용·거래에 적용되는 규제는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항이 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 가산디지털단지역 접근성은 입지 측면의 장점이지만, 실제 매매 거래가격과 거래량이 확인되지 않았으므로 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다. 주거용 오피스텔의 매수 수요와 임대 수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 누구의 어떤 권리에 적용되는지 확인해야 합니다. 채권자와 임차권자의 권리관계 및 말소 이행 방법을 반드시 점검하세요.
- 유경서 임대차관계 확인. 전입일 2025.08.19 외에 보증금, 계약기간, 점유 부분, 확정일자 등이 불명확합니다. 보증금이 존재한다면 추가 인수 위험이 있는지 확인해야 합니다.
- 황시아 보증금 확인. 보증금 3,000,000원 및 월차임 250,000원의 실제 계약 내용, 대항력 유지, 배당 여부를 확인하세요. 특별매각조건을 김창회 외 임차인에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
- 실제 점유관계 조사. 김창회·유경서·황시아의 전입 및 임차 내역이 서로 다른 시점에 존재합니다. 실제 거주자, 점유 공간, 명도 대상과 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2022.02.23 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 임대사업 관련 의무나 행정절차가 남는지 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 같은 건물 또는 유사한 면적·층·용도의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가, 매물가격과 거래 추세를 비교해야 합니다. 2022년 소유자 취득가를 현재 시세로 대체하지 마세요.
- 내부 상태와 관리비. 감정 시 내부 확인이 불가능했던 물건입니다. 누수·설비·실내 상태 및 미납 공용관리비 등의 추가 비용을 조사하세요.
- 배당표와 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 채권 승계·포기 관련 문서를 대조해야 합니다. 신건 매각기일은 2026.11.17입니다.
맺으며 — “주된 인수 해소가 곧 권리 안전은 아니다”
이 사건은 선순위 보증금 218,000,000원의 처리 조건이 낙찰자의 실질 부담을 크게 좌우합니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 김창회 관련 미배당 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소된다면, 해당 권리의 인수 부담은 실질 0원*입니다. 그러나 그것으로 모든 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
황시아의 3,000,000원 보증금 인수와 유경서의 보증금 미상·대항력 가능성이 남고, 실제 점유관계도 복잡합니다. 신건 기준 확인 가능한 실질취득 추정액은 최소 224,000,000원이지만, 미상 보증금과 부대비용을 고려하면 최종 부담액은 더 커질 수 있습니다. 현재 시세와 비교할 근거도 부족합니다.
결론은 권리·가격 모두 신중 검토입니다. 특별매각조건은 분명한 긍정 요소이나, 확약 밖의 임차인과 미상 인수액을 해소하기 전에는 안전한 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 김창회 권리의 포기·말소 확인, 유경서 보증금 확인, 황시아 인수관계 확인, 최신 실거래 검증이 선행돼야 합니다.
