서울남부지방법원 2026타경5459. 서울 양천구 목동 소재 가나하우징 2층 202호, 전용 28.06㎡의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 사용승인일은 2013년 11월 28일이고, 건물은 5층 규모의 철근콘크리트구조입니다. 전체 10세대인 소규모 주거용 집합건물로, 소유자 강창운이 2020년 7월 28일 거래가액 200,000,000원으로 소유권을 취득한 내역이 확인됩니다.

이번 경매의 특징은 신청채권자가 주택도시보증공사라는 점과, 근저당권보다 앞선 전입·확정일자를 갖춘 임차인의 주택임차권등기가 존재한다는 점입니다. 등기 순서만 보고 임차권이 근저당보다 늦으니 전부 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 대항력과 우선변제권은 임차권등기 자체보다 앞선 임대차 관계에서 판단해야 합니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 매각에 적용되고 이행된다면, 유찰로 보증금 미배당액이 발생하더라도 그 미배당액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심이다

말소기준권리는 2020년 8월 18일 설정된 이민아 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며, 이 근저당권과 이후 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 영동농업협동조합 근저당권과 중앙농업협동조합 근저당권, 강북구 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 특별매각조건이 변수

실제 임차인은 안종빈 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으며, 이를 별도 실제 임차인으로 더해 임차보증금을 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 평균은 낮아 보이지만 동일층 거래는 다르다

가나하우징은 10세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래 표본은 2025년 6월부터 10월까지의 4건이고, 집계상 최근 12개월 평균 거래금액은 271,250,000원입니다. 최저매각가 249,000,000원은 이 평균의 91.8%입니다.

다만 평균값만으로 시세보다 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다. 4건 가운데 400,000,000원 거래가 포함돼 평균을 끌어올리고 있고, 본건과 같은 2층의 근접면적 거래는 240,000,000원이기 때문입니다.

반대로 최신 거래인 2025년 10월의 3층 28.06㎡ 물건은 400,000,000원에 거래됐습니다. 동일 면적 거래인데도 2025년 8월의 근접면적 2층 거래와 가격 차이가 큽니다. 이 정도의 편차가 존재하면 단순 평균으로 적정가를 판단하기 어렵고, 거래별 상태·조건과 실제 거래 내용을 대조할 필요가 있습니다.

또한 확인된 거래 시점은 모두 2025년입니다. 매각기일인 2026.11.17과 시차가 있어, 이 표본만으로 2026년 현재 시세나 상승·하락 추세를 확정할 수 없습니다. 따라서 91.8%라는 평균 대비 비율을 그대로 할인율로 해석하지 않는 것이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외하고 임차인 안종빈에게 보증금 200,000,000원 전액을 배당하는 구조입니다. 이후 근저당권자 이민아에게 일부 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사에는 배당되지 않는 것으로 추정됩니다.

집행비용은 4,286,000원으로 추정했습니다. 임차인 보증금 200,000,000원은 전액 배당하는 것으로 계산했습니다. 근저당권과 신청채권자 관련 채권 합계는 350,000,000원이고, 해당 채권자 배당액 합계는 44,714,000원, 미배당액 합계는 305,286,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은?

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면, 일반적으로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이때는 낙찰가만 볼 것이 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합한 실질취득금액으로 가격을 비교해야 합니다.

이 사건은 특별매각조건이 있기 때문에 일반적인 선순위 임차인 인수형과 구분해야 합니다. 아래 표에서 규칙상 인수액은 보증금 반환청구권 포기가 없다고 가정한 계산이고, 실질 인수액은 특별매각조건의 포기·말소 이행을 반영한 금액입니다.

각 회차의 매각가와 규칙상 인수액은 예상배당 시나리오 기준입니다. 규칙상 인수액은 미배당 임차보증금에 관한 계산으로, 특별매각조건을 고려하지 않은 참고금액입니다. 실질 인수 0원은 채권자의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용·이행되는 전제입니다. 실질취득금액은 낙찰가와 해당 보증금 인수액의 합계이며 취득세·명도비·기타 비용은 포함하지 않았습니다.

현재 회차의 실질취득금액은 249,000,000원으로 동일층 근접면적 실거래보다 높습니다. 반면 유찰 시나리오에서는 실질취득금액이 낮아지지만, 이는 해당 회차 가격으로 낙찰되고 특별매각조건이 이행되는 경우의 비교입니다. 아직 발생하지 않은 유찰을 확정적인 매수 기회로 보아서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 목동 정목초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐으며, 남동측으로 약 8m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2013.11.28 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 파벽돌 붙임 마감 등이며, 하이새시 창호와 기본 위생·급배수시설, 도시가스 난방시설을 갖췄습니다.
• 토지. 대지 지목이며, 토지면적은 191.8㎡입니다. 토지이용상황은 다세대이고 제2종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가 기준은 4,018,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항도 포함돼 있어, 입찰 전 매수 주체와 거래 유형에 관한 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 유지보수 필요성은 별도 점검해야 합니다.
• 환금성. 전체 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래가 175,000,000원부터 400,000,000원까지 크게 분산돼 있어 가격 비교와 향후 매도 시 적정 매수층 파악에 주의가 필요합니다. 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 매각물건명세서의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확인하고, 해당 조건의 적용 범위와 이행 절차를 확인해야 합니다. 실질 인수액 0원 판단의 핵심 근거입니다.
• 임차권등기 말소. 안종빈의 을구 6번 주택임차권등기가 실제로 어떤 절차를 통해 말소되는지 확인해야 합니다. 말소조건이 기재됐다는 사실과 말소절차가 완료됐다는 사실은 구분해야 합니다.
• 대항력 임차인 관계. 전입·점유일 2020.07.10과 확정일자 2020.06.12는 말소기준권리보다 앞섭니다. 후순위 임차권등기만 보고 보증금 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하지만 현황 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유 형태를 확인하고, 필요하면 인도·명도에 관한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 실거래 검증. 2025.08의 2층 28.02㎡ 거래가 240,000,000원, 2025.10의 3층 28.06㎡ 거래가 400,000,000원입니다. 거래가격 차이의 원인을 확인하고, 2026년 현재 가격과 비교할 자료를 확보해야 합니다.
• 배당의 불확실성. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 예상배당상 임차인 보증금 전액 배당과 별개로 특별매각조건도 반드시 확인해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성, 취득세, 등기비용, 시설 보수비와 명도 관련 비용을 입찰자금 계획에 반영해야 합니다.
• 토지이용·허가 규제. 다세대주택에 적용되는 토지거래허가구역 지정 및 기타 규제 여부를 매각기일 기준으로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유 현황을 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차인보다 특별매각조건, 평균보다 동일층 시세”

이 물건은 표면적으로 보면 선순위 대항력 임차인과 200,000,000원 보증금이 있는 권리분석 주의 물건입니다. 확정일자와 전입·점유일이 모두 근저당권보다 빠르기 때문에, 일반적인 경우라면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 따져야 합니다.

하지만 사건의 특별매각조건은 매수인에게 중요한 차이를 만듭니다. 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 이 조건이 이행되는 한 안종빈 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 현재 신건 예상배당에서도 보증금 전액 배당으로 인수액은 0원입니다.

반대로 가격 측면에서는 신중한 판단이 필요합니다. 감정가와 최저가는 249,000,000원이고, 집계상 실거래 평균 271,250,000원의 91.8%에 해당합니다. 그러나 평균에는 400,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있으며, 같은 2층의 근접면적 실거래는 240,000,000원입니다. 신건 최저가가 이 비교 거래보다 9,000,000원 높다는 점을 무시할 수 없습니다.

더구나 10세대 규모 다세대주택으로 실거래 표본이 적고 거래 간 가격 차이가 커 향후 환금성과 적정 시세 확인에도 보수적인 접근이 필요합니다. 권리상 핵심 위험은 특별매각조건으로 해소 가능하지만, 현재 가격에서 충분한 안전마진이 확인됐다고 보기는 어렵습니다.

종합 판단은 C등급. 권리관계는 조건부로 관리 가능하나, 신건 가격과 제한적인 시세 표본, 소규모 다세대주택의 환금성 및 임차권등기 말소·명도 확인 절차를 함께 고려한 평가입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 특별매각조건의 확실한 이행과 실제 실거래에 근거한 적정 낙찰가 판단입니다.