서울남부지방법원 2026타경5483. 서울 강서구 화곡동 휴먼시티 제3층 제302호, 전용면적 29.43㎡의 단지형 다세대주택입니다. 2020년 6월 준공된 18세대 규모의 건물로, 현재 소유자는 김연희 씨입니다. 2021년 3월 소유권이 이전됐으며 당시 등기된 거래가액은 280,000,000원입니다.
이 물건은 일반적인 근저당 실행 사건과 다릅니다. 현재 말소기준권리는 2023년 8월 18일 국(부천세무서장)의 압류이고, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 그런데 실제 임차인 이연정 씨의 전입·점유는 2021년 12월 9일로 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 11월 11일에 받아, 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 하는 임차인입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 특별매각조건이 선순위 임차보증금 반환 위험을 실제로 해소하는지. 둘째, 그 조건이 정상 이행된다고 해도 현재 292,000,000원에 낙찰받을 경제적 이유가 있는지. 아래에서 권리와 가격을 분리해서 살펴보겠습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5483 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1098-3 휴먼시티 제3층 제302호 도로명주소: 서울특별시 강서구 우장산로15길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(단지형 다세대주택) · 전용 29.43㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 건물 규모 / 준공 | 18세대 · 2020.06.04 준공 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김연희 (2021.03.19 소유권이전, 등기 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.18 갑구 7번 압류 · 국(처분청: 부천세무서장) |
| 실제 임차인 | 이연정 · 보증금 280,000,000원 · 대항력 있음 |
| 특별매각조건 | 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
등기상 과거 동호신용협동조합의 근저당권과 무궁화신탁의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 2021년부터 시작된 임차인의 대항력, 2023년 세무서 압류, 이후 임차권등기와 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 다만 포기·말소 조건 적용
이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명, 이연정 씨입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이연정 건물 전부 · 주거 |
280,000,000원 | 전입·점유 2021.12.09 확정 2021.11.11 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 특별조건 적용 실질 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2021.11.10 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.11.11 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2021.12.09 |
| 보증금 | 280,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.11.20 · 을구 4번 · 서울남부지방법원 2023카임3294 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.11.20 |
| 대항력 판정 | 있음 말소기준 압류보다 전입·점유 선행 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 매수인 실질 인수 | 조건부 0원 특별매각조건 이행 전제 |
이 조건은 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와 구분되는 핵심입니다. 해당 보증금 반환채권에 대한 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 매수인이 추가로 부담할 임차보증금은 실질 0원으로 분석됩니다.
단, 조건의 포기 주체는 문구상 채권자입니다. 주택도시보증공사의 채권 행사 지위와 이연정 씨의 원래 임대차보증금 반환채권 사이의 관계, 포기 효력이 미치는 범위 및 실제 말소 이행은 반드시 매각물건명세서 원본과 관련 확약·승계 서류로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 실거래보다 높다
동일 건물 휴먼시티의 전용 28.11~29.83㎡대 실거래를 살펴보면, 최근 거래와 과거 거래 사이의 가격 차이가 뚜렷합니다. 특히 2021년 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 현재 가치를 판단하면 가격 메리트를 과대평가할 위험이 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 · 최신 | 29.43㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.10 | 29.83㎡ | 6 | 257,000,000원 |
| 2021.10 | 28.41㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 28.11㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 2건 | 233,500,000원 |
| 전체 평균 | 유사면적 | 4건 | 259,250,000원 |
현재 최저가 292,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 233,500,000원보다 58,500,000원 높습니다. 최근 시세의 125.1%에 해당합니다.
최신 거래인 2026년 3월 전용 29.43㎡ 2층의 거래가는 210,000,000원입니다. 경매물건과 전용면적이 같고 층수는 한 층 차이인데, 현재 최저가는 이 거래보다 82,000,000원 높은 수준입니다. 최신 거래가 대비 약 139.0%라는 점에서 감정가 그대로의 응찰은 가격 경쟁력이 낮다고 판단됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
현재 신건 최저가에 매각된다는 가정의 배당 추정입니다. 선순위 임차보증금과 경매 신청채권자의 배당을 구분해 표시했습니다. 실제 배당순위와 금액은 조세채권, 채권 승계관계, 배당요구 및 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,888,000원 |
| 1. 이연정 임차보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사(경매 신청채권자) | 280,000,000원 | 7,112,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 292,000,000원 |
집행비용 4,888,000원은 추정치입니다. 위 배당 모형은 임차인에게 280,000,000원, 신청채권자에게 7,112,000원이 지급되는 것으로 산정합니다. 다만 양 채권의 권리 승계·중복 여부 및 세금의 우선순위는 실제 배당표에서 재확인해야 하며, 동일 보증금을 독립적인 임차보증금 두 건으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 보증금 인수는 별개
이 사건에서 유찰 시나리오를 볼 때는 일반적인 선순위 임차인 인수 계산과 특별매각조건 적용 후의 실질 인수액을 반드시 구분해야 합니다. 낙찰가가 낮아지면 임차보증금 미배당액이 커질 수 있지만, 유효한 반환청구권 포기·말소 조건이 적용되는 범위에서는 그 잔액을 매수인이 추가로 지급하지 않는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 일반 계산상 인수 | 특매 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 292,000,000원 | 0원 | 0원 | 292,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 233,600,000원 | 50,470,400원 | 조건부 0원 | 233,600,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 186,880,000원 | 96,536,320원 | 조건부 0원 | 186,880,000원 |
※ 일반 계산상 인수액은 특별매각조건을 적용하지 않았을 때의 회차별 추정 인수액입니다. 실제 인수액 0원은 해당 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다는 전제입니다. 실질취득은 낙찰대금과 임차보증금 인수액의 합계로, 취득세·등기비용·명도비·미납 관리비 등은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 북측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·오피스텔·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 남동측으로 우장산로15길과 접합니다.
- 건물. 2020.06.04 준공된 철근콘크리트구조의 6층 단지형 다세대주택입니다. 개별난방·도시가스·승강기·주차장·소화전·급배수·위생설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로 대상 용도와 지정기간, 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2021.04.08 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 등에 관한 내용이므로 등록 상태와 낙찰 후 적용되는 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이는 별도로 나타나지 않으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 많지 않고, 최근 거래가격이 과거보다 하락하는 추세입니다. 신건 감정가를 기준으로 빠른 재매각이나 높은 시세 회복을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 정확하게 기재돼 있는지 확인하고, 적용 대상 채권과 이행 시점을 대조해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자의 관계 확인. 실제 임차인은 이연정 씨 1명이며 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 해당 보증금 채권의 승계·대위 관계와 채권자가 행사할 수 있는 포기 권한을 서류로 확인해야 합니다.
- 선순위 대항력 검증. 2021.12.09 전입·점유가 2023.08.18 말소기준 압류보다 앞섭니다. 특별조건이 무효 또는 일부 미적용되는 경우의 인수 위험을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 세무서 압류·조세채권 확인. 말소기준권리는 국의 압류입니다. 등기상 압류가 매각으로 말소되더라도 조세채권의 법정기일 및 당해세 등은 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 4번 임차권등기의 말소가 실제로 이행되는지, 매수인의 소유권 취득과 명도에 추가 장애가 없는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선 비교. 전체 평균 259,250,000원보다는 최근 12개월 평균 233,500,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 최저가 292,000,000원은 최근 시세 이상입니다.
- 유찰 후 가격 재분석. 1회 유찰 가정 가격 233,600,000원은 최근 평균과 사실상 비슷합니다. 2회 유찰 시에도 특별매각조건의 이행 가능성, 명도비용, 취득 부대비용을 반영해 응찰 상한을 다시 산정해야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 주택 인도 가능성을 확인하고, 공용부분 체납 관리비 등 낙찰 이후 발생할 수 있는 추가비용도 점검해야 합니다.
- 민간임대 등록·규제 확인. 민간임대주택 등록과 토지이용 규제에 관해 낙찰 후 법률상 의무나 이용 제한이 발생하는지 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 관련 서류와 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험을 해소해도, 비싼 물건은 비싸다”
화곡동 휴먼시티 302호는 선순위 대항력 임차인과 보증금 280,000,000원이라는 명확한 권리분석 쟁점이 있는 물건입니다. 일반적인 임차보증금 인수형 경매라면 낙찰가보다 미배당 보증금까지 더한 실질취득액을 봐야 합니다.
다만 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 해당 보증금 반환채권에 유효하게 적용되고 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원으로 분석되며, 신건 실질취득액은 292,000,000원입니다. 이는 권리 측면에서 중요한 위험 완화 요소입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 실거래 평균 233,500,000원, 최신 거래 210,000,000원, 최근 거래추세 -18.1%라는 조건에서 현재 최저가 292,000,000원은 최근 평균의 125.1%에 해당합니다. 여기에 18세대 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면 신건에서 높은 가격을 정당화하기 어렵습니다.
결론은 현재 신건 가격에서 입찰 보류 검토입니다. 특별매각조건의 효력을 서류로 확정하고, 유찰 등으로 실질취득액이 최근 실거래 대비 충분히 낮아진 뒤 가격과 위험을 재평가하는 접근이 합리적입니다. 권리 인수의 실질 해소 가능성은 장점이지만, 현재 가격과 하락 추세는 명백한 감점 요인입니다.
