서울남부지방법원 2026타경5521. 서울 강서구 방화동 마곡킹덤비바체 제6층 제601호, 전용 20.99㎡ 오피스텔입니다. 2021년 7월 사용승인을 받은 10층 건물이며, 소유자 권영란은 2021년 9월 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가보다 임차권과 특별매각조건의 관계입니다. 임차인 김수진은 2021.09.23 전입했고, 2021.09.25 점유를 시작했으며, 2025.09.30 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2026.06.16입니다. 임차인의 전입과 점유가 경매개시보다 앞서므로 대항력을 가진 선행 임차관계를 우선 검토해야 합니다.
그런데 매각물건명세서에는 일반적인 임차권 인수 사건과 다른 조건이 있습니다. 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건의 이행과 적용 범위가 확인된다면, 장부상 보증금 190,000,000원이 그대로 낙찰자의 추가 부담이 되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5521 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 방화동로5가길 19-5 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 20.99㎡ · 10층 건물 중 6층 |
| 사용승인 | 2021.07.12 |
| 소유자 | 권영란 (2021.09.27 소유권이전, 거래가 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 실제 임차인 | 김수진 1명 · 보증금 190,000,000원 |
| 인수액 판단 | 원칙적 인수 위험 190,000,000원 · 특별매각조건 이행 시 실질 0원* |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 늦은 경매개시
등기상 소유권은 권영란에게 있으며, 과거 수협은행을 수탁자로 한 신탁등기는 2021.09.16 말소되었습니다. 이후 2025.09.30 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026.06.16 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
등기 요약에는 근저당권 1건도 표시되어 있어 그 구체적 접수일·순위·말소 여부를 원본과 대조해야 합니다. 경매개시결정이 말소기준으로 분류되어 있다는 사실만으로 선행 임차권이 무조건 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 190,000,000원의 실질 인수 여부
| 임차인 / 점유 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수진 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
2021.09.23 2021.09.25 |
190,000,000원 | 대항력 있음 | 배당순위 확인 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김수진 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 임차권등기일 및 배당요구 관련 기록은 2025.09.30입니다.
임차권등기에는 확정일자가 2021.08.30, 2021.11.08, 2025.08.25로 기재되어 있습니다. 다만 확정일자 기재만으로 실제 배당에서의 우선변제 순위와 범위를 확정할 수는 없습니다. 현재 예상배당은 임차인에게 직접 배당하지 않고, 주택도시보증공사를 신청채권자로 처리하는 구조이므로 임차권의 원인과 보증금 반환채권의 귀속관계를 확인해야 합니다.
“채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 이 조건이 해당 임차보증금 반환채권에 유효하게 적용되고 실제로 이행되는 경우, 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 명시적인 대항력 포기 문구와는 구별되지만, 매수인에 대한 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 함께 요구되는 조건입니다.신건 매각가 203,000,000원 가정에서는 주택도시보증공사의 청구액 190,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 그러나 유찰로 매각대금이 낮아지면 미배당금이 발생합니다. 이때 미배당금의 증가가 곧 매수인 인수액의 증가를 의미하는 것은 아니며, 위 특별매각조건이 적용되는 한 해당 잔액에 대한 청구는 포기되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 평균의 착시
마곡킹덤비바체는 2021.07.12 사용승인된 20세대 규모 건물입니다. 확인되는 실거래 8건은 모두 2021년 7~8월 거래입니다. 전용 20.99㎡ 4건과 전용 18.9㎡ 4건이 함께 포함되어 있어 전체 평균만으로 해당 호실의 가치를 판단하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 20.99㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.08 | 20.99㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 20.99㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 20.99㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 전체 평균 | 혼합 | 8건 | 221,250,000원 |
| 동일면적 평균 | 20.99㎡ | 4건 | 197,500,000원 |
전체 8건 평균은 221,250,000원으로 최저가 203,000,000원이 그 약 91.8%입니다. 이 수치만 보면 감정가보다 비싸게 거래된 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 평균에는 전용 18.9㎡의 245,000,000원 거래 4건이 포함되어 있습니다.
본건과 같은 전용 20.99㎡ 4건만 비교하면 평균은 197,500,000원입니다. 신건 최저가 203,000,000원은 이보다 5,500,000원 높으며, 평균 대비 약 102.8%입니다. 가장 최근 표시된 2021.08 거래 195,000,000원과 비교하면 약 104.1%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,642,000원 |
| 임차인 김수진 · 직접배당 | 190,000,000원 | 0원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 9,358,000원 |
제시된 예상배당 방식에 따른 추정치입니다. 김수진의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액은 별도의 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당순위와 배당대상은 반환채권의 승계관계·확정일자·법원 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가와 인수 위험을 분리
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 매수인의 실질 부담을 높일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있으므로, 해당 조건이 유효하게 이행되는 경우의 실질취득액을 별도로 보아야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 신청채권 미배당 | 특약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 203,000,000원 | 0원 | 203,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 162,400,000원 | 30,673,600원 | 162,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 129,920,000원 | 62,698,880원 | 129,920,000원 |
* 실질취득액은 특별매각조건에 따라 해당 임차보증금의 미배당 잔액 청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 한 매각대금 기준입니다. 취득세, 등기비용, 금융비용, 명도비용 등은 포함하지 않습니다. 표시된 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 다음 매각가격이나 유찰 여부를 확정하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 9호선 공항시장역 북서측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 지하철 9호선 공항시장역과 노선버스정류장이 있습니다. 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 본건은 6층에 위치합니다. 사용승인일은 2021.07.12이며 위생·급배수, 난방, 소화, 승강기, 스프링클러, 기계식 주차장 및 CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역으로, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 4,092,000원/㎡로 표시됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와 현황의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 건물이며, 확인되는 실거래가 2021년에 집중되어 있습니다. 평균 유찰 7.5회라는 경매 통계까지 고려하면 매도 시점과 실제 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 기재되어 있는지 확인합니다. 채권자의 포기가 실제 임차권자와 매수인 간 법률관계를 충분히 해소하는지도 검토해야 합니다.
- 주택도시보증공사의 채권 지위. 실제 임차인 김수진과 신청채권자인 주택도시보증공사 사이의 보증금 반환채권 승계관계를 확인합니다. 보증금 190,000,000원을 두 사람의 별도 채권으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 임차권등기 말소. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 시점, 필요한 서류 및 미이행 시 대응 방법을 확인합니다.
- 선순위 권리 대조. 전입 2021.09.23, 점유개시 2021.09.25, 확정일자와 임차권등기 경위를 검토하고, 근저당권 1건의 구체적인 순위 및 존속 여부도 등기 원본과 대조합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자의 퇴거가 완료되었다고 단정할 수 없습니다. 현장 점유 상황과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2021년 동일면적 실거래 평균은 197,500,000원이지만, 현재 가격을 그대로 대변하지 않습니다. 최근 유사 오피스텔 거래와 실제 매수 수요를 추가 확인해야 합니다.
- 관리비 및 주차. 미납 공용관리비, 기계식 주차장 이용 가능 여부와 유지관리 상태를 점검합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건의 변경 여부를 매각기일 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “특약은 장점, 가격은 별개”
이 사건은 단순히 임차보증금 190,000,000원이 있다는 이유만으로 전액 인수형이라고 결론 내릴 물건은 아닙니다. 실제 임차인은 김수진 1명이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 무엇보다 매각물건명세서에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다.
이 조건이 해당 권리에 유효하게 적용되고 이행된다면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원*입니다. 그러나 조건의 존재와 조건의 적법한 이행은 구별해야 합니다. 권리 승계관계, 선행 임차권의 처리, 등기 말소 및 실제 점유 상태가 확인되어야 안전한 취득을 기대할 수 있습니다.
가격도 신중해야 합니다. 신건 최저가 203,000,000원은 동일 전용면적의 2021년 평균 거래가 197,500,000원을 웃돌며, 2026년 현재 시세를 판단할 충분한 최신 거래가 없습니다. 건물의 경매 평균 유찰 7.5회 역시 환금성을 보수적으로 평가하게 만드는 지표입니다.
결론은 ‘특약 확인이 우선, 신건 가격은 보류’입니다. 인수 위험을 해소하는 특별매각조건은 중요한 장점이지만, 그 장점만으로 감정가 203,000,000원의 가격 경쟁력까지 보장되지는 않습니다. 권리조건을 확실히 확인하고, 현재 시세와 매수 수요를 별도로 검증해야 하는 오피스텔입니다.
