서울남부지방법원 2026타경5545. 강서구 화곡동 트러스트 7층 701호 오피스텔입니다. 소유자 조석훈은 2022년 5월 3일 매매를 원인으로, 같은 달 27일 거래가액 350,000,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 임차인 이형준이 보증금 350,000,000원에 대한 임차권등기를 설정했고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 임차권의 존재 자체보다 특별매각조건으로 어느 채권까지 소멸하는지와 별도 전입자인 조나영의 권리관계입니다.

감정가와 현재 최저가가 모두 362,000,000원으로 아직 유찰되지 않았습니다. 감정가만 보면 과거 등기상 매매가 350,000,000원과 비슷한 수준이지만, 그 거래는 2022년 거래이므로 현재 시세를 입증하지 않습니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 전입자가 있어, 최저매각가를 곧 확정적인 실질취득원가로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 별도 전입자가 핵심

말소기준권리는 2026.06.05 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 이형준은 2022.05.27 전입·점유를 시작하고 2022.05.09 확정일자를 받았으며, 2024.01.10 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 이형준 임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리로서, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금 인수 가능성을 반드시 따져야 합니다.

또한 조나영은 2025.04.14 전입자로 확인됩니다. 전입일 자체는 말소기준권리보다 빠르지만 보증금, 확정일자, 실제 점유와 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 그러므로 조나영의 권리는 대항력 가능·미상으로 분류해야 하며, 매수인 인수액도 아직 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

실제 임차인으로 기재된 사람은 이형준과 조나영, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이지 별도의 실제 거주 임차인으로 계산하지 않습니다. 이형준 보증금 350,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 350,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 단순 합산해서도 안 됩니다.

이형준의 임차권은 전입·확정일자·임차권등기 및 배당요구가 확인되어 권리관계가 비교적 명확합니다. 반면 조나영은 전입일만으로 모든 요건이 확정되는 것은 아닙니다. 조나영의 실제 임차인 여부, 점유, 보증금, 임대차계약 및 권리승계관계를 확인하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)

현재 최저가 기준 예상배당은 집행비용 5,868,000원, 이형준 보증금 350,000,000원, 주택도시보증공사 6,132,000원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

이 예상배당에서는 이형준 보증금이 전액 배당됩니다. 반면 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 350,000,000원 중 예상배당액은 6,132,000원이고 미배당액은 343,868,000원입니다. 다만 신청채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 보증금 인수액이 되는 것은 아닙니다. 특히 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 내용으로 하는 특별매각조건이 존재합니다.

예상배당액은 집행비용 추정치에 근거합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 주택도시보증공사의 보증금반환채권 승계 및 동일 채권 중복배당 여부는 실제 배당관계에서 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액은 별개

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 특별매각조건이 없는 일반적인 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 실질취득원가는 단순히 낙찰가가 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합친 금액이고, 이형준의 보증금 350,000,000원 부근으로 사실상 고정되는 구조입니다.

실제로 조건이 적용되지 않는다고 가정한 시나리오에서는 1회 유찰 시 65,254,400원, 2회 유찰 시 122,363,520원의 인수 추정액이 표시됩니다. 이는 유찰에 따른 낙찰가 하락이 그대로 취득원가 절감으로 이어지지 않는다는 뜻입니다.

⑤ 가격 판단 — 과거 매매가는 현재 시세가 아니다

현재 최저가 362,000,000원은 소유자의 2022년 등기상 매매가 350,000,000원보다 높습니다. 그러나 이 사실만으로 현재 시세보다 비싸거나 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 해당 거래는 과거 매매이고, 최근 12개월의 비교 거래 평균과 최신 실거래가 및 가격 추세가 확인되지 않았기 때문입니다.

특히 이번 물건은 보증금 미상의 별도 전입자가 있어 현재 최저가만으로 가격 메리트를 계산하면 안 됩니다. 이형준 임차권에 관한 특별매각조건이 유효하더라도, 조나영에게 매수인 인수대상 보증금이 존재한다면 그 금액을 더한 실질취득원가를 기준으로 현재 오피스텔 시세와 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역(지하철 2·5호선) 남서측에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2021.12.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 2층, 지상 12층이며 본건은 7층 701호입니다. 난방·도시가스·위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 8m, 서측 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역이며 공항 관련 중요시설물보호지구·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정사항이 있으므로 실제 취득 시 본건 오피스텔에 적용되는 허가대상 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가되어 있으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 지하철 접근성은 긍정적 요소이나 오피스텔은 개별 전용면적·구조·임대수요·거래빈도에 따라 매각 난도가 달라집니다. 현재 시점의 거래가격과 거래량 확인 없이 높은 환금성을 단정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 의무를 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 이행 확인. 이형준 임차권의 권리승계관계와 채권자의 포기·말소 조건이 실제로 매수인에게 효력을 가지는지 확인해야 합니다.
• 조나영 임대차 조사. 전입일 2025.04.14 외에 보증금, 계약일자, 점유, 확정일자, 배당요구 및 대항력 요건을 확인해야 합니다.
• 실질 인수총액 확인. 이형준 임차권을 조건부 인수 0원으로 보더라도 조나영의 권리가 별도 인정되면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권 350,000,000원과 이형준 임차보증금 350,000,000원의 관계 및 대위·승계 여부를 확인하여 중복채권으로 오인하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록임대주택 관련 의무의 존속 여부와 매각에 따른 처리 절차를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 대조. 화곡동 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 거래 추세를 기준으로 적정 응찰가를 판단해야 합니다. 과거 매매가나 감정가만으로는 부족합니다.
• 점유·명도 확인. 현재 실제 점유자와 임차권등기자의 점유 상태가 일치하는지 확인하고, 인도·명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 미납 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 최종 대조. 매각기일 2026.11.17 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 및 배당관계를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 모든 임차인이 사라지는 것은 아니다”

이 사건은 겉으로 보면 선순위 보증금 350,000,000원이 존재하는 위험한 경매입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 해당 임차권에 대한 인수위험을 실질적으로 제거할 수 있는 중요한 장치입니다.

문제는 조나영입니다. 이형준과 달리 보증금·확정일자·실제 점유관계가 명확하지 않은 별도 전입자이며, 특별매각조건이 그 권리까지 정리한다고 볼 근거도 확인되지 않습니다. 조나영의 독립된 대항력이 인정된다면 매수인은 별도의 보증금 반환 부담을 질 수 있으므로 최종 실질취득원가는 아직 확정되지 않았습니다.

가격 역시 신건 최저가 362,000,000원을 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 만한 최근 실거래 근거가 없습니다. 2022년 매매가 350,000,000원과의 비교만으로 투자매력을 인정하기는 어렵습니다.

결론은 권리 C등급의 조건부 보류형 물건입니다. 선순위 임차권은 특별매각조건으로 해소 가능하지만, 별도 전입자의 미상 보증금과 임차권 말소 이행, 민간임대주택등기 및 현재 시세를 확인해야 합니다. 핵심은 낮아 보이는 낙찰가가 아니라, 실제 떠안을 권리와 실질취득원가를 확정하는 것입니다. 그 전에는 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.