서울남부지방법원 2026타경5554. 서울 강서구 내발산동 제이앤하우스 302호, 전용면적 27.07㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2020년 11월 사용승인을 받은 6층 건물의 3층에 위치하고, 전체 9세대 규모입니다. 현재 소유자는 양진영이며, 2022년 5월 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 298,000,000원입니다.
권리 흐름은 단순하지 않습니다. 등기부에 주택임차권이 남아 있고, 해당 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 것으로 나타납니다. 따라서 통상적인 소멸주의만으로 임차보증금 반환의무가 사라진다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 임차인의 선순위 권리와 특별매각조건을 함께 읽어야 매수인이 부담할 금액을 정확히 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 697-2 제이앤하우스 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로47다길 10-13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 전용 27.07㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 9세대 · 2020.11.19 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 양진영 (2022.05.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.14 강서구 압류 (갑구 3번) |
| 주요 임차권 | 김수연 · 보증금 298,000,000원 · 2023.11.27 임차권등기 |
| 특별매각조건 | 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
이 물건의 말소기준권리는 2024년 6월 14일 접수된 강서구 압류입니다. 2020년 설정됐던 수협은행 근저당권은 2021년 11월 15일 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리로 취급하지 않습니다. 이후 국민건강보험공단 압류도 2026년 8월 말소됐으며, 동작구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
반면 김수연의 임차권은 다릅니다. 전입·점유 개시일 2021.11.15, 확정일자 2021.10.15로, 강서구 압류보다 앞섭니다. 2023년 11월 27일에는 보증금 298,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권으로 분석되며, 특별매각조건이 없다면 보증금 중 배당받지 못하는 금액의 인수위험이 있습니다.
임차인 권리분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김수연 건물전부 · 주거 임차권등기 |
298,000,000원 | 대항력 있음 2021.11.15 전입·점유 |
우선변제 가능 확정일자 2021.10.15 |
특별조건부 인수 배제 실질 0원 조건 미적용 시 10,888,000원 추정 |
| 임대차계약일 | 2021.09.28 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2021.11.15 |
| 점유개시일 | 2021.11.15 |
| 확정일자 | 2021.10.15 |
| 임차권등기일 | 2023.11.27 (을구 3번) |
| 임차보증금 | 298,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 예상배당액 | 287,112,000원 |
| 일반 규칙상 미배당 | 10,888,000원 |
| 특별조건 이행 후 인수 | 0원 |
경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 등기된 임차권자는 김수연입니다. 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 신청채권자의 청구액과 임차보증금을 서로 다른 두 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 2.98억 거래는 오래된 기준이다
제이앤하우스의 동일 전용면적 27.07㎡ 거래로 확인되는 사례는 3건입니다. 모두 거래가격이 298,000,000원으로 동일합니다. 다만 거래시점은 2021년 11월부터 2022년 7월까지이므로, 2026년 현재의 시장가격을 직접 보여주는 최신 거래라고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 27.07㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2022.05 | 27.07㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.11 | 27.07㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 27.07㎡ | 3건 | 298,000,000원 |
신건 최저가 292,000,000원은 확인 거래 평균 298,000,000원의 98.0%입니다. 가격 차이는 6,000,000원에 불과합니다. 특별매각조건이 이행되면 인수보증금이 0원이므로, 보증금 인수를 추가하지 않은 취득 기준금액은 최저가와 같은 292,000,000원입니다.
하지만 비교대상 거래가 2022년 7월에서 끝나므로 이 2.0% 차이를 현재 시장에서 확보되는 할인율로 해석하면 안 됩니다. 특히 과거 거래 평균과 현재 실제 매수가능 가격은 다를 수 있고, 이 물건처럼 거래 표본이 적은 소규모 다세대주택은 개별 상태와 매수 수요에 따라 가격 차이가 크게 나타날 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,888,000원 |
| 1. 임차인 · 김수연 | 298,000,000원 | 287,112,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 집행비용 4,888,000원과 임차인 우선배당 287,112,000원으로 매각대금 전액을 배분하는 계산입니다. 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 두 채권 항목을 서로 독립된 임차보증금으로 합산한 계산이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당금과 부족액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 보증금 위험은 사라지지 않는다
이 물건은 임차보증금 298,000,000원이 현재 최저가보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해, 매수인의 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 해당 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조이므로, 조건의 유효한 이행을 전제로 하면 보증금 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 일반 규칙상 인수 추정 | 특별조건 이행 후 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 292,000,000원 | 10,888,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 233,600,000원 | 68,470,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 186,880,000원 | 114,536,320원 | 0원 |
일반 규칙상 인수액은 각 회차의 추정 배당부족액입니다. 특별매각조건을 적용하지 않을 경우 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 금액은 집행비용 추정치의 차이를 제외하면 보증금 298,000,000원 부근에서 유지됩니다. 특별조건이 이행되는 경우에는 위 인수액을 매수인에게 추가하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 내발산동 명덕고등학교 남측 인근입니다. 단독주택, 다가구·다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 우장산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.11.19 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 대상은 3층 302호입니다. 위생·급배수·전기·난방설비와 승강기를 갖췄습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역으로, 토지면적은 165.3㎡입니다. 평탄한 세장형 토지이며 북측으로 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,477,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래허가 관련 지정사항도 기재돼 있어 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 9세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인 가능한 동일면적 거래는 3건이며 마지막 거래시점은 2022.07입니다. 현재 거래 수요와 실제 매도가능 가격에 대한 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 매각물건명세서의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 포함되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 3번 김수연 명의 임차권등기가 매각 후 어떤 절차로 말소되는지, 채권자인 주택도시보증공사의 포기 의사가 해당 임차권에 미치는지 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 실제 거주자와 인도 가능 여부를 확인하고, 필요한 명도절차를 검토해야 합니다.
- 압류와 조세채권. 강서구 및 동작구 압류가 존재합니다. 매각으로 등기가 소멸하더라도 당해세 등의 실제 배당 우선순위와 배당부족액은 별도 확인이 필요합니다.
- 현재 시세 재검증. 2021~2022년 298,000,000원 거래만으로 2026년 시장가격을 평가하지 말아야 합니다. 유사한 면적과 입지의 최근 매매·호가 및 실제 거래 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 가격 계산. 1회 유찰 시 233,600,000원, 2회 유찰 시 186,880,000원입니다. 특별조건의 유효성이 유지될 때에만 해당 금액을 보증금 추가 인수 없는 취득 기준으로 적용할 수 있습니다.
- 관리비·현장 상태. 소규모 공동주택의 관리체계, 공용부분 미납 관리비, 설비 상태 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수 0원”은 특별매각조건의 이행이 전제다
이 사건은 겉으로 보면 최저가 292,000,000원에 보증금 298,000,000원의 선순위 임차권이 붙어 있는 위험한 경매입니다. 그러나 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하는 특별매각조건이 있어, 그 효력이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원이 됩니다.
그렇다고 신건의 가격 메리트까지 확보됐다고 볼 수는 없습니다. 감정가와 최저가 292,000,000원은 2021~2022년 확인 거래가 298,000,000원보다 겨우 2.0% 낮습니다. 현재 시세를 뒷받침하는 최신 거래가 부족하고, 전체 9세대의 소규모 다세대주택이어서 환금성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
결론적으로 특별매각조건의 유효한 이행이 확인된다면 주된 보증금 인수위험은 해소되지만, 가격 검증과 명도·말소 확인은 여전히 중요합니다. 조건이 이행되지 않는다면 취득 부담은 과거 거래가 이상으로 올라갈 수 있습니다. 이 물건은 낮아 보이는 인수액만 보고 응찰할 대상이 아니라, 특별매각조건의 확실성과 현재 시장가격을 동시에 확인해야 하는 조건부 검토 물건입니다.
