서울남부지방법원 2026타경5587. 서울 양천구 신월동 에스케이그랑빌 3층 302호, 전용 29.9㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 임현철이며 2023년 5월 거래가 210,000,000원에 취득했습니다. 이후 김영숙 명의 근저당권 65,000,000원이 설정됐고, 가압류와 공공기관 압류가 이어졌습니다. 2026년 6월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸형과 다릅니다. 임차인 서기원의 전입신고일이 2021.08.10으로, 말소기준권리인 김영숙 근저당권 설정일 2023.06.16보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 판단됩니다. 후일 임차권등기가 이루어졌다는 이유만으로 선순위 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.
다행히 특별매각조건에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있습니다. 이 조건이 해당 임차권에 실제 적용되는지 확인하는 것이 이번 권리분석의 승부처입니다. 조건이 유효하면 유찰 후 발생하는 계산상 미배당 보증금을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-15 에스케이그랑빌 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 월정로15길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.9㎡ · 방2·거실·주방·욕실겸화장실 |
| 건물규모 | 지상 5층 건물 중 3층 · 총 9세대 |
| 사용승인 관련 기준일 | 2012.08.09 (준공일) |
| 소유자 | 임현철 (2023.06.05 소유권이전 등기 · 거래가 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.16 · 을구 7번 김영숙 근저당권 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 선순위 임차인 | 서기원 · 보증금 210,000,000원 · 전입 2021.08.10 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023년 6월 김영숙의 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류·강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 임차인 서기원은 2021년부터 점유·전입한 선순위 임차인입니다. 2023년 8월 임차권등기가 말소기준권리 이후에 이루어졌더라도, 기존 전입과 점유로 취득한 대항력의 선후관계를 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.1억과 특별매각조건
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서기원 | 건물전부 | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 특별조건 확인 |
| 실제 임차인 | 서기원 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.07.19 |
| 확정일자 | 2021.07.27 |
| 점유개시일 | 2021.08.07 |
| 전입신고일 | 2021.08.10 |
| 보증금 | 210,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.08.30 · 을구 8번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (특별매각조건의 해당 임차권 적용 및 이행 전제) |
“특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건에 따라 해당 보증금채권의 미배당 잔액을 매수인에게 청구할 수 없고, 임차권등기도 말소된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 조건의 주체가 '채권자'로 기재되어 있으므로 신청채권자인 주택도시보증공사의 권리승계 범위와 서기원 임차권에 대한 효력을 원본으로 확인해야 합니다.③ 시세 비교 — 신건 최저가가 비교 거래보다 높다
에스케이그랑빌(233-15)은 총 9세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 전용 29.9㎡ 거래로 확인되는 실거래는 총 3건이며, 모두 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 29.9㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 29.9㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 29.9㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 평균 | 29.9㎡ | 3건 | 210,000,000원 |
비교 거래 평균은 210,000,000원이고 감정가 및 신건 최저가는 226,000,000원입니다. 차액은 16,000,000원, 최저가는 평균 대비 107.6%입니다. 최신으로 확인되는 거래 역시 2023년 5월의 210,000,000원이므로, 신건 최저가가 이를 초과합니다.
최근 12개월 평균으로 집계된 비교 금액도 210,000,000원(1건)으로 표시되지만, 확인 가능한 개별 거래의 최신 시점은 2023년 5월입니다. 따라서 해당 집계치가 실제 최근 시장 상황을 충분히 반영하는지 재검증해야 합니다. 현재 가격이 210,000,000원이라고 단정하거나, 2026년 실거래가 충분하다고 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금 인수와 특별매각조건
이 사건의 핵심은 낙찰가가 보증금 아래로 내려갔을 때입니다. 선순위 임차인의 보증금은 210,000,000원이므로 일반적인 권리관계에서는 유찰 후 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 일반 인수 계산액 | 실질 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 226,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 180,800,000원 | 32,531,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 144,640,000원 | 68,184,960원 | 0원* |
* 일반 인수 계산액은 선순위 임차인의 대항력과 예상 배당 부족을 반영한 금액입니다. 실질 인수 0원은 특별매각조건의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 해당 임차권등기 말소가 유효하게 이행된다는 전제입니다. 실제 유찰 여부와 향후 최저매각가는 확정된 것이 아닙니다.
2회 유찰: 낙찰가 144,640,000원 + 계산상 인수 68,184,960원 = 실질취득 212,824,960원.
집행비용 추정분 때문에 합계가 보증금 210,000,000원을 조금 넘지만, 유찰해도 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이 경우 낮아진 최저가만을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,964,000원 |
| 1. 임차인 서기원 · 우선변제 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김영숙 | 65,000,000원 | 12,036,000원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 | 26,130,724원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 추정에 따르면 신건에서는 임차인 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고 김영숙 근저당권에 12,036,000원이 배당됩니다. 근저당권과 가압류 등 후순위 채권에는 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 서기원의 보증금채권 간 승계·중복 관계는 실제 배당표와 채권양도·대위변제 관계를 확인해야 합니다. 당해세 등 실제 우선순위에 따른 변동 가능성이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신월인터체인지 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·오피스텔·상업용건물·주상용건물이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트 등으로 마감됐으며 위생·급배수·난방·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 자루형 토지로, 지세는 대체로 평탄합니다. 북동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역이며, 건축허가·착공제한지역·공항소음대책 관련 제3종 구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 있으므로 실제 입찰 및 취득에 적용되는 대상·예외·허가 요건을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 2,579,000원/㎡. 토지면적 118.8㎡는 해당 필지 기준으로, 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적과 구별해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항이 확인되지 않으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 매우 적습니다. 최근 확인되는 개별 거래가 2023년 5월에 머물러 있어 현재 매수 수요와 환금성 판단에는 신중함이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 서기원 임차권에 어떻게 적용되는지 매각물건명세서 원본과 사건기록으로 확인하세요.
- 보증기관 채권 승계 확인. 주택도시보증공사의 청구금액은 210,000,000원입니다. 임차인 서기원 보증금과의 채권승계·대위변제 관계 및 동일 보증금의 중복 청구 여부를 확인하세요.
- 유찰 후 인수액 재검토. 특별매각조건을 제외한 계산상 1회 유찰 인수액은 32,531,200원, 2회 유찰 인수액은 68,184,960원입니다. 조건이 무효이거나 해당 임차권에 적용되지 않는다면 이 금액이 중요해집니다.
- 현재 시세 재확인. 226,000,000원 신건 최저가는 비교 실거래가 210,000,000원보다 높습니다. 2023년 이후 인근 유사 다세대주택의 실제 거래와 현재 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 조사. 세종특별자치시·국민건강보험공단·동해시 압류 관련 채권의 성격과 실제 배당순위를 확인하세요.
- 점유와 명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자를 확인해야 합니다. 채권 포기 및 임차권등기 말소와 현실적인 점유 인도는 별개의 문제입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 9세대 건물로 매수층이 제한될 수 있으므로 실거주·임대·재매각 목적에 따라 수요와 가격을 점검하세요.
- 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수·방수·외벽 상태 및 수선 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 2026.11.17 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금보다 특별매각조건, 가격보다 권리 확인”
이 사건은 선순위 임차인 보증금 210,000,000원 때문에 일반적인 다세대 경매보다 권리분석이 까다로운 물건입니다. 임차인의 전입신고가 말소기준권리보다 빠르므로 특별매각조건 없이 단순히 후순위 임차권등기가 말소된다는 이유로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
그러나 매각물건명세서에는 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시되어 있습니다. 이 조건이 해당 보증금채권과 임차권에 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원이며, 유찰 후의 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다.
그럼에도 신건 최저가 226,000,000원은 확인된 비교 실거래 평균 210,000,000원의 107.6%로 가격상 매력이 낮습니다. 9세대 다세대주택이라는 환금성 한계, 오래된 거래 표본, 공공기관 압류, 보증기관 채권승계 관계 확인까지 감안하면 신중한 판단이 필요합니다.
결론은 '조건부 권리 안전, 신건 가격 보류'입니다. 이번 물건에서 중요한 것은 최저가가 얼마나 내려가는지만이 아닙니다. 미배당 보증금의 실질 인수 여부를 확실하게 해소하고, 현재 시세를 검증한 다음 입찰가를 결정하는 것입니다.
