* 특별매각조건에 따른 나은진 임차권의 인수 판단입니다. 조건의 적용 범위와 실제 이행을 확인해야 하며, 손병문의 점유·보증금 관련 위험까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.

서울남부지방법원 2026타경5592. 서울 강서구 화곡동 아줄리움 301호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 김효진이며 2013년 6월 28일 거래가 175,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 2024년 8월 13일 강서구 압류가 말소기준권리로 표시돼 있고, 이후 소상공인시장진흥공단 가압류와 영등포구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

이 물건을 단순한 압류 경매로 보면 안 되는 이유는 그보다 앞선 임차인의 전입에 있습니다. 나은진은 2022년 7월 19일 전입·점유를 시작했고, 2022년 5월 30일 확정일자를 받았습니다. 말소기준 압류보다 앞선 전입이므로 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 따라서 임차권등기의 접수일이 말소기준보다 늦다는 사실만으로 보증금 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 본건에서는 별도로 명시된 특별매각조건이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차인

등기부상 과거 설정됐던 국민은행, 오케이저축은행, 예스파이낸스대부 및 서경숙 관련 근저당권은 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 현재 권리분석의 주요 축은 강서구 압류와 나은진의 선순위 전입·임차권등기입니다.

② 임차인 분석 — 확약 조건과 미상 점유자는 구분

확인되는 실제 임차인·점유 관련 인물은 나은진과 손병문, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으므로 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 다만 주택도시보증공사의 청구권과 나은진의 보증금채권 사이에 대위·승계 관계가 있는지는 원본 권리관계 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 현저히 높은 신건 가격

아줄리움(451-8)의 확인되는 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 특히 분석 대상 전용 43.04㎡와 거래 사례의 전용면적이 일치하지 않습니다. 그러므로 다음 거래가격은 직접적인 동일면적 시세가 아니라 참고 자료로 봐야 합니다.

최근 거래가격은 155,000,000원이고, 신건 최저가는 289,000,000원입니다. 단순 금액 차이는 134,000,000원, 최저가는 최근 거래가의 186.5%에 해당합니다.

하지만 최근 거래는 전용 35.03㎡이고 경매 대상은 43.04㎡입니다. 전용면적 차이와 층·상태 차이를 무시하고 실제 적정가격이 155,000,000원이라고 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 현재 확인 가능한 거래만으로 최저가 289,000,000원에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험을 따로 계산

핵심은 2회 유찰 시나리오입니다. 매각가가 184,960,000원으로 낮아지면 임차인 나은진의 보증금 219,000,000원을 모두 배당하기 어렵고, 산정된 룰상 인수액은 37,429,440원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가를 초과하는 일반적인 인수형 경매라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수할 미배당 보증금이 늘어 실질취득 비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그런데 본건은 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있습니다.

가격 면에서는 2회 유찰 시에도 184,960,000원이 최근 거래 155,000,000원을 웃돕니다. 면적이 다른 참고 거래와의 비교라는 한계가 있으므로, 유찰됐다는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)

제시된 추정배당 기준입니다. 집행비용 4,846,000원을 포함한 예상 배당 합계는 289,000,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 서울특별시 강서구 화곡동 서울신정고등학교 서측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·연립주택·단독주택·소규모 아파트와 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2013.02.14 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층으로, 도시가스 개별난방·승강기·급배수 및 위생설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 등고가 대체로 평탄한 주택 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경 보호구역 등의 제한 사항이 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 포함돼 있으므로 적용 대상과 유효기간을 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대 건물입니다. 확인되는 거래도 3건에 그치며 대상과 동일한 전용면적의 거래가 없어, 매도 시 적정가격과 매수 수요를 보수적으로 검증할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 어떤 채권자·임차권에 적용되는지, 실제로 이행 가능한지 법원 매각물건명세서 및 관련 서류에서 확인하세요.
• 나은진 임차권. 대항력·확정일자·임차권등기 및 배당요구 관계를 확인하고, 낙찰 후 임차권등기가 확실하게 말소되는 절차를 점검하세요.
• 주택도시보증공사 채권. 나은진 보증금채권과 219,000,000원 청구채권 사이의 대위·승계 여부를 확인해 채권 중복 산정 및 특별매각조건의 효력에 관한 불확실성을 해소하세요.
• 손병문 점유. 전입일 2026.03.04뿐 아니라 실제 점유권원, 보증금, 확정일자, 계약서, 점유 범위와 명도 가능성을 확인하세요.
• 시세 재검증. 최근 거래 155,000,000원은 전용 35.03㎡로 대상 43.04㎡와 다릅니다. 동일 면적 또는 실제 비교 가능한 인근 다세대 거래를 확보해야 합니다.
• 유찰 시 가격. 1회 유찰 가정 231,200,000원, 2회 유찰 가정 184,960,000원도 최근 참고 거래가격과 별도로 비교해야 합니다. 유찰만으로 저가 낙찰을 보장하지 않습니다.
• 관리비·조세채권. 체납 관리비 중 매수인 승계 대상과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 채권을 확인하세요. 특히 강서구·영등포구 압류와 실제 조세채권의 성격을 구분해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 사건 진행 상태를 대조하고, 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 조건 ≠ 안전한 매수가격”

서울남부지방법원 2026타경5592 아줄리움 301호는 특별매각조건의 의미를 정확하게 읽어야 하는 사건입니다. 나은진은 보증금 219,000,000원의 선순위 대항력 임차인이지만, 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 위험이 모두 사라지는 것은 아닙니다. 손병문의 보증금·확정일자와 점유권원이 미상이고, 주택도시보증공사 채권과 나은진 보증금채권의 관계를 검증해야 합니다. 가격도 신건 289,000,000원으로, 면적이 다른 최근 거래 155,000,000원과 단순 비교하면 186.5% 수준입니다. 확인된 거래 추세도 -21.1%로 하락 방향입니다.

전용면적이 서로 달라 최근 거래가격을 대상 주택의 적정 시세로 단정할 수는 없지만, 현재 자료는 신건 가격의 저렴함을 뒷받침하지 않습니다. 특히 소규모 다세대 건물의 제한적인 거래 표본과 미상 점유자 문제를 함께 고려하면, 종합 판단은 D등급 — 적극 입찰보다 특별매각조건·점유·실거래 검증을 우선해야 하는 물건입니다.