서울남부지방법원 2026타경5598. 서울 강서구 화곡동 에스엠케이아파트 8층 801호, 전용 14.92㎡의 소형 아파트입니다. 등기부상 소유자는 마병환이며, 주택도시보증공사가 청구금액 193,500,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 사건에서 중요한 것은 단순히 근저당이나 가압류가 얼마나 붙어 있는지가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금을 누가 최종 부담하느냐가 핵심입니다.
말소기준은 2022.11.28 접수된 강서구 압류입니다. 그런데 황연수의 주민등록일은 2022.04.22, 점유개시일은 2022.04.23, 확정일자는 2022.04.04로, 모두 압류보다 앞섭니다. 따라서 해당 임차인은 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다. 다만 특별매각조건에 의한 미배당 반환청구권 포기가 존재하므로, 일반적인 선순위 임차인 인수형과 최종 취득비용을 구별해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-23 에스엠케이아파트 제8층 제801호 도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로 60-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 14.92㎡ · 지상 15층 중 8층 |
| 단지 규모 | 27세대 · 사용승인 2020.04.24 |
| 소유자 | 마병환 (2020.07.01 소유권이전 · 2020.04.19 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 193,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.28 강서구 압류 (갑구 3번) |
| 선순위 임차보증금 | 황연수 · 193,500,000원 |
| 특별매각조건 | 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
2023.03.28 오케이저축은행 가압류 5,349,675원, 2023.04.20 주택도시보증공사 가압류 2,256,000,000원, 2023.10.18 국세 압류, 2026.06.08 강제경매개시결정, 2026.10.02 국세 압류는 모두 말소기준 이후의 등기입니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.03.24 강서세무서장 관련 압류는 2026.04.16 이미 말소되었습니다.
다만 등기 말소와 채무의 인수 여부는 별개입니다. 황연수의 선순위 대항력에 따른 미배당 보증금 반환 문제는 특별매각조건을 따로 살펴야 하며, 압류 관련 조세의 배당순위 역시 말소기준일만으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 임차인 1명, 추가 전입자 2명
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 황연수 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2022.04.22 점유 2022.04.23 확정 2022.04.04 |
193,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 특별매각조건 |
| LKHAGVADORJ BADAMKHAND 점유관계 미상 |
전입 2025.04.17 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| LKHAGVADORJ KHASBAATAR 점유관계 미상 |
전입 2025.04.14 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
확인된 임대차계약상 임차인은 황연수 1명입니다. 나머지 2명은 현황조사상 전입자로, 실제 임차인인지 여부와 보증금·점유관계가 확인되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아닌 등기상 가압류권자이자 경매신청채권자이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
“채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 특별매각조건이 황연수의 선순위 보증금 반환청구권에 유효하게 적용되고 실제 이행되면, 황연수 관련 미배당액을 매수인이 추가 부담하지 않습니다. 황연수 관련 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.③ 시세 비교 — 최근 거래는 1.2억, 신건은 1.78억
에스엠케이아파트 전용 14.92㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 148,500,000원이지만, 오래된 고가 거래가 포함되어 있어 실제 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 14.92㎡ | 12층 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 14.92㎡ | 10층 | 177,000,000원 |
| 전체 평균 | 14.92㎡ | 2건 | 148,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.92㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
2021년 거래는 177,000,000원이었지만, 2025년 최신 거래는 120,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -32.2%로 하락 방향입니다. 표본이 2건으로 적어 개별 층·상태 차이를 고려해야 하지만, 최근 거래보다 높은 신건 최저가를 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,292,000원 |
| 1. 임차인 황연수 · 우선변제 | 193,500,000원 | 174,708,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이저축은행 | 5,349,675원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,256,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 193,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용을 먼저 차감하고 임차인에게 배당하는 가정상 계산입니다. 황연수 보증금 미배당액은 18,792,000원이며, 특별매각조건이 유효하게 이행될 경우 매수인 실질 부담은 0원입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위와 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청채권은 별도 등기상 청구로 표시되며, 동일 채권의 중복 여부에 따라 실제 채권총액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 위험 — 유찰돼도 총비용이 싸지는가?
이 사건에서는 특별매각조건이 이행되는 경우와 이행되지 않는 경우를 구분해야 합니다. 황연수의 선순위 대항력이 유지되고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 일반적인 구조라면, 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 실질취득액은 보증금 193,500,000원을 중심으로, 집행비용을 포함한 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 없을 때 총액 | 확약 이행 시 취득액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 178,000,000원 | 18,792,000원 | 196,792,000원 | 178,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 142,400,000원 | 53,893,600원 | 196,293,600원 | 142,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 113,920,000원 | 81,974,880원 | 195,894,880원 | 113,920,000원 |
‘확약 없을 때 총액’은 각 회차 최저매각가와 배당 시나리오상 인수액을 더한 값입니다. ‘확약 이행 시 취득액’은 황연수의 인수액을 실질 0원으로 본 금액으로 취득세·명도비·기타 비용 및 추가 전입자의 미확인 권리는 제외됩니다. 1회·2회 유찰은 가정 시나리오이며 실제 향후 최저매각가가 확정된 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡1동주민센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 지하철 2·5호선 까치산역은 원거리에 위치하며, 대중교통 이용 여건은 무난한 수준으로 조사되었습니다.
- 건물. 2020.04.24 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층 801호입니다. 위생·급배수·난방설비와 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부상 및 현황 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 전용면적 14.92㎡로, 일반적인 가족형 아파트와는 수요층이 다른 초소형 주거상품입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재도 있으므로 입찰 당시 적용 여부와 경매 취득에 대한 예외 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모가 27세대로 작고 실거래 표본은 2건입니다. 최근 거래가격은 과거 거래보다 32.2% 낮으며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.2회입니다. 매수자층과 적정 매각가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 황연수의 선순위 임차보증금 미배당액에 대하여 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 확약 주체·적용 범위 확인. 주택도시보증공사와 황연수의 권리관계, 임차보증금 반환청구권의 귀속, 포기 주체와 효력 범위를 확인해야 합니다. 황연수 관련 인수액 0원이라는 판단은 특별매각조건의 유효한 이행을 전제로 합니다.
- 추가 전입자 2명 확인. LKHAGVADORJ BADAMKHAND와 LKHAGVADORJ KHASBAATAR의 임대차계약 존재 여부, 실제 점유 및 보증금, 확정일자, 대항력 유무를 확인해야 합니다. 황연수의 확약으로 다른 전입자의 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
- 조세채권 확인. 강서구·남동세무서장·강서세무서장 관련 압류에 대하여 당해세 여부와 법정기일, 우선순위를 확인해야 합니다. 실제 배당액과 미배당 보증금에 영향을 줄 수 있습니다.
- 최근 실거래가 우선. 가장 최근 동일 면적 실거래는 120,000,000원입니다. 신건 최저가 178,000,000원을 전체 평균 148,500,000원이나 과거 고가 거래만으로 정당화해서는 안 됩니다.
- 유찰 후 총비용 재계산. 확약이 유효하면 낙찰가 하락에 따라 취득비용도 감소하지만, 확약이 없다면 선순위 보증금 인수액이 증가합니다. 실제 입찰 전 각 경우를 별도로 계산해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사에 전입자 2명이 기재되어 있습니다. 실제 거주자, 점유권원, 퇴거 협의 가능성과 인도명령 등 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·기계식 주차장. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차장 이용 조건·유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 일반상업지역과 공항 관련 고도규제, 토지거래허가구역 지정 내용이 실제 이용·처분에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 신고자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 핵심은 선순위 임차인 황연수의 보증금 193,500,000원입니다. 일반적인 배당 계산에서 발생하는 18,792,000원의 미배당액은 특별매각조건이 유효하게 이행될 경우 매수인이 부담하지 않는 구조입니다. 따라서 황연수 관련 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 다만 전입자 2명의 미확인 권리와 조세채권 문제는 별도로 남아 있습니다.
가격은 더욱 신중해야 합니다. 최근 동일 면적 거래가 120,000,000원인데 신건 최저가는 178,000,000원입니다. 최근 시세보다 48.3% 높고, 실거래 추세는 -32.2%입니다. 단지 평균 유찰 7.2회, 낙찰률 0.0%, 27세대의 작은 규모와 적은 실거래 표본까지 고려하면 신건에서 높은 가격을 지불할 근거는 부족합니다.
종합 판단은 D등급입니다. 특별매각조건으로 주된 선순위 보증금 인수위험을 해소할 수 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 조건 이행의 확인 필요성, 추가 전입자의 불확실성, 최근 시세 대비 높은 최저가, 하락 추세, 반복 유찰 및 환금성 위험이 함께 존재합니다. 확약은 반드시 확인하고, 가격은 최근 실거래를 기준으로 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
