서울남부지방법원 2026타경5606. 서울 강서구 화곡동 엠펠리체 103동 401호, 전용 35.98㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 강형자는 2019년 11월 5일 거래가액 294,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 윤송원 명의 근저당권이 설정됐고, 임차인 정성목의 임차권등기와 국세 압류가 이어졌습니다. 현재는 주택도시보증공사의 청구금액 304,000,000원을 원인으로 강제경매가 진행되고 있습니다.

이 사건은 말소기준권리만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 되는 유형입니다. 임차인 정성목의 전입일이 말소기준 근저당 설정일보다 빠르기 때문입니다. 다행히 특별매각조건이 미배당 보증금 인수 위험을 해소하는 구조지만, 그 효력과 적용 범위를 확인해야 합니다. 동시에 현재 최저매각가는 최신 거래가와 최근 평균을 모두 웃돌고 있어 권리보다 가격이 더 큰 입찰 장애물입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건이 핵심

말소기준권리는 2021년 12월 6일 설정된 윤송원 근저당권(60,000,000원)입니다. 과거 2020년 8월 28일 설정된 근저당권 45,000,000원은 2021년 5월 10일 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리로 보지 않습니다.

그런데 임차인 정성목의 전입·점유개시일은 2021년 7월 15일입니다. 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023년 8월 16일에 이뤄졌지만, 등기일이 늦다는 사실만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 이 점이 이 사건 권리분석의 출발점입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 3.04억

정성목은 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 이 경매의 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 신청채권자의 청구액 304,000,000원을 정성목의 보증금에 다시 더해 608,000,000원의 임차보증금으로 취급해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.25억은 최근 거래보다 높다

엠펠리체는 30세대 규모의 2018년 준공 다세대주택입니다. 전용 35.98㎡와 유사 면적 37.05㎡의 실거래가 확인됩니다. 전체 8건 평균은 308,312,500원이지만, 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.

가장 최근인 2026년 9월 실거래는 305,000,000원입니다. 바로 이전인 2026년 8월에는 같은 전용면적이 315,000,000원에 거래됐고, 7월 거래는 309,500,000원입니다.

이에 비해 신건 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균보다 17,583,334원 높고, 최신 거래보다도 20,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 105.7%입니다. 특별매각조건을 적용해 인수금이 0원이 되더라도 이 가격 차이는 사라지지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)

현 회차 매각가를 가정한 추정 배당입니다. 임차인 정성목에게 보증금 304,000,000원 전액이 배당되고, 윤송원 근저당권에 15,650,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 별도 배당은 0원으로 추정됩니다. 임차인의 보증금 채권과 신청채권자의 청구액은 권리 관계 및 중복 여부를 구분해야 하며, 단순 합계로 실제 보증금 부담을 산정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 미배당 인수 위험

이 사건은 일반적인 대항력 임차인 물건과 달리 특별매각조건의 효력이 실질취득액을 결정합니다. 우선 특별조건이 적용되지 않는 경우의 원칙적 인수 위험과, 특별조건이 유효하게 적용되는 경우를 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 4층 401호입니다. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
• 도로 접면. 서측 약 6m, 북측 약 5m 포장도로에 접하고, 남측으로는 약 8m 폭의 남부화곡시장에 접합니다. 도로 접근성과 시장 인접에 따른 이용환경을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정 이력이 있으므로 매각 시점에 적용되는 규제 및 허가 대상 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 703.5㎡, 소로각지입니다. 공시지가는 6,001,000원/㎡로 표시되어 있으며, 토지 전체 면적과 공시지가를 해당 호실의 독립적인 토지가치로 단순 적용해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실내 상태와 실제 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 30세대 소규모 다세대주택으로, 최근 12개월 동일·유사 면적 거래는 6건입니다. 거래 자체는 존재하지만 최근 거래 평균이 과거보다 1.2% 낮아진 상황이므로 매도 가능 가격을 보수적으로 평가하는 편이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지, 정성목 임차권에 대한 효력 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
• 임차보증금의 권리 귀속 확인. 정성목 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구액이 모두 304,000,000원입니다. 보증금 반환청구권의 승계·대위 여부와 포기 주체의 권한을 확인하고, 동일한 보증금 부담을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 낙찰 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 이행 절차를 확인해야 합니다. 특별조건에 따른 금전적 인수 위험의 해소와 실제 등기 말소의 완료는 구분해서 관리해야 합니다.
• 명도와 실제 점유 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 실제 거주자, 점유 원인, 인도 가능 여부 및 명도비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
• 국세 압류와 조세 배당. 2023년 8월 16일 동고양세무서, 2026년 1월 15일 고양세무서 관련 압류가 있습니다. 등기상 압류의 매각 소멸 여부와 별개로 당해세 등 조세채권이 배당금에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2019년 11월 4일 등록된 민간임대주택에 관한 등기가 2022년 12월 5일 기록되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액 제한과 관련한 현재의 등록상태, 매각 후 적용 여부를 관할기관에서 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 기준 입찰가 검토. 최신 거래 305,000,000원, 최근 12개월 평균 307,416,666원에 비해 신건 최저가 325,000,000원은 높습니다. 최근 가격 하락 추세를 반영하고, 동일 면적·동일 층 거래 및 내부 상태를 대조해야 합니다.
• 관리비·현장 조사. 공용부분 관리비 체납 여부, 설비 상태, 누수 및 하자, 시장 인접에 따른 소음과 출입 여건을 현장 확인해야 합니다.
• 매각기일과 서류 재확인. 2026.11.17 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류, 특별매각조건의 변경 여부를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 현재 가격은 비싸다”

서울남부지방법원 2026타경5606은 단순한 후순위 권리 소멸형 사건이 아닙니다. 전입이 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인 정성목이 존재하며, 보증금도 304,000,000원으로 큽니다. 하지만 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어, 해당 조건의 효력이 확인되고 이행된다면 매수인의 실질 인수금은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 현재 최저가가 매력적인 것은 아닙니다. 325,000,000원의 실질취득액은 최근 12개월 실거래 평균 307,416,666원과 최신 거래 305,000,000원을 모두 초과합니다. 시장은 최근 거래 기준 1.2% 하락 추세이고, 건물도 30세대 규모의 다세대주택입니다. 신건 가격에 응찰하면 최근 시세보다 높은 가격을 부담할 가능성이 큽니다.

유찰로 가격이 내려갈 경우에는 특별매각조건의 중요성이 더 커집니다. 조건이 없다면 보증금 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 반면, 조건이 유효하게 적용된다면 해당 임차보증금의 인수 부담 없이 낮아진 매각가를 기준으로 취득을 검토할 수 있습니다. 다만 조건의 효력 밖에 다른 임차인 권리가 있다면 그 위험은 별도로 남습니다.

결론은 조건부 권리 해소, 가격은 보류. 현재는 대항력 임차권의 반환청구권 포기 범위와 말소 이행을 확인하는 것이 우선이고, 가격 측면에서는 최근 거래보다 높은 신건 응찰을 정당화할 근거가 부족합니다. 종합적으로 C등급 — 특별매각조건의 실효성 확인과 시세 대비 가격 조정이 필요한 물건입니다.