* 실질 인수 0원은 특별매각조건에 따른 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 해당 권리에 적법하게 적용·이행된다는 전제입니다. 조건의 적용 범위와 미확인 권리는 별도로 확인해야 합니다.
서울남부지방법원 2026타경5612. 강서구 화곡동 마리골드빌 제3층 제302호는 전용 29.97㎡의 도시형생활주택 다세대입니다. 2019년 준공된 지상 5층 건물의 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 김은규이며, 2020년 3월 31일 거래가액 256,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 신청채권액은 261,000,000원입니다.
눈여겨볼 부분은 등기부상 임차권과 특별매각조건의 관계입니다. 이규림의 전입·점유는 2021년 11월 12일로, 말소기준으로 표시된 2023년 10월 18일의 국 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 10월 21일로 확인됩니다. 따라서 일반적인 권리분석에서는 대항력 및 우선변제권을 고려해야 합니다. 다만 본건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어 일반적인 대항력 인수형과는 결론이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 59-17 마리골드빌 제3층 제302호 도로명주소: 서울특별시 강서구 까치산로10길 37-24 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택 다세대) · 전용 29.97㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 구조 / 준공 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 2019.12.06 |
| 건물 규모 | 8세대 |
| 소유자 | 김은규 (2020.03.31 소유권이전 · 거래가액 256,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준 표시 | 2023.10.18 국 압류(남동세무서장) |
| 임차보증금 | 이규림 · 261,000,000원 |
| 특별매각조건 | 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 있다
등기상 최초 소유자는 김성민입니다. 2020년 2월 4일 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 148,800,000원)은 2020년 3월 26일 이미 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 존속하는 담보권으로 계산하면 안 됩니다.
이후 김은규 명의로 소유권이 이전됐고, 2022년 10월 17일에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 2023년 10월 18일 국 압류가 말소기준으로 표시되어 있으며, 이후 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 이들 압류·경매개시 관련 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 체납세액의 배당 우선순위와 민간임대주택 등록에 따른 의무·승계 문제는 별도 확인이 필요합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이규림 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2021.11.12 점유개시 2021.11.12 확정 2021.10.21 |
261,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 배당요구 있음 임차권등기 2023.11.02 보증기관 승계 신고 해당 없음 |
이규림은 전입·점유 및 확정일자가 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 2023년 11월 2일 임차권등기가 이루어졌고, 배당요구도 확인됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시되지만 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이규림 1명이며, 신청채권과 보증금의 승계·귀속 관계는 원본으로 대조해야 합니다.
이 조건에 따라 해당 보증금 채권의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 적법하게 이루어진다면, 해당 권리에 관한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.
다만 조건의 주체는 채권자로 기재되어 있고, 등기상 임차권자는 이규림입니다. 채권자의 권리 취득·승계 범위, 임차권자의 잔여 청구권 존재 여부, 말소에 필요한 절차를 확인하지 않은 채 인수 0원을 무조건 확정해서는 안 됩니다. 특별조건에 포함되지 않는 별도 권리는 이 조건만으로 해소되지 않습니다.
② 시세 비교 — 113.0% 지표를 그대로 믿으면 안 된다
마리골드빌의 확인되는 실거래는 2022년 4월 거래 1건입니다. 이 거래의 전용면적은 22.59㎡로, 본건의 전용 29.97㎡와 다릅니다. 따라서 가격 참고자료일 뿐 동일 면적의 직접 비교 시세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 22.59㎡ | 1층 | 230,000,000원 |
| 본건(신건) | 29.97㎡ | 3층 | 260,000,000원 |
단순 금액으로 보면 최저가 260,000,000원은 참고 거래가 230,000,000원의 113.0%입니다. 조건부 실질취득액 260,000,000원 역시 같은 비율입니다. 하지만 비교 거래는 면적이 작고 2022년 거래이므로, 이 비율만으로 본건이 정확히 시세보다 비싸다고 확정할 수는 없습니다.
반대로 113.0%라는 수치를 무시하고 본건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 2026년 현재의 동일 면적 거래 흐름이나 가격 상승·하락 추세를 확인할 수 없으므로, 신건의 가격 메리트는 검증되지 않은 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 이규림 · 우선변제 | 261,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 261,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 5,440,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 임차보증금 미배당액은 배당대금 외의 잔여 채권액으로 매각대금 배분 합계에 중복 포함하지 않습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액과 임차보증금의 관계는 별도 대조가 필요하며, 세금의 우선배당 등은 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 계산은 별개
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 조건부 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 260,000,000원 | 5,440,000원 | 0원* |
| 1회 유찰(80%) | 208,000,000원 | 56,712,000원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 166,400,000원 | 97,729,600원 | 0원* |
특별매각조건이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 집행비용을 포함한 실질 취득 부담은 보증금 261,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않으므로, 최저가 하락만으로 싸졌다고 볼 수 없습니다.
반면 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적법하게 이행되면 해당 권리의 실질 인수액은 각 회차 0원*이 됩니다. 이 경우 권리 인수분을 제외한 취득대가는 해당 낙찰가이지만, 취득세·명도·관리비 등 별도 비용은 반영되지 않습니다. 특별매각조건은 조건 이행을 확인해야 하는 사항이지 별도 검증 없이 확정된 권리 소멸로 간주할 사항은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 다가구주택, 빌라, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 석재 붙임 외벽과 샤시창호를 갖추고 있습니다. 기본적인 급·배수, 위생, 도시가스 난방 및 승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정사항은 대상·용도와 적용 기간을 구분해 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 175.0㎡, 공시지가 3,251,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2019년 준공된 8세대 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2022년 1건이고 본건과 면적이 달라 거래 유동성과 적정 매매가를 판단하기 위한 표본이 부족합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 매각물건명세서의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 채권 귀속관계 대조. 주택도시보증공사의 신청채권 261,000,000원과 이규림의 임차보증금 261,000,000원에 관한 승계·대위 관계를 확인해야 합니다. 동일 금액이라는 이유만으로 권리 귀속이 같다고 단정하지 않습니다.
- 임차권등기 말소 확인. 이규림의 임차권등기가 어떠한 절차와 요건으로 말소되는지, 특별매각조건 외 잔여 반환청구권이 있는지를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국, 서울특별시 및 국민건강보험공단의 압류 관련 채권을 확인하고, 특히 국세·지방세의 우선배당 여부가 임차인 배당에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2022.10.17 민간임대주택등기가 확인됩니다. 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 매각에 따른 등록·의무 승계 또는 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 보강. 본건의 29.97㎡와 거래된 22.59㎡는 면적이 다릅니다. 최근 유사 면적·연식·입지의 실제 거래 및 현 매물 조건을 추가 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기 존재만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 점유 상태 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·건물 상태. 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공용부분 관련 비용을 확인하고, 내부 하자·누수·설비 상태를 점검해야 합니다.
- 입찰 전 최종 확인. 2026.11.17 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경, 입찰보증금, 등기부 및 매각물건명세서 최신 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “특별매각조건 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음”
서울남부지방법원 2026타경5612 마리골드빌 302호의 핵심은 261,000,000원 임차보증금과 특별매각조건입니다. 일반적인 계산에서는 신건 낙찰 시 5,440,000원의 미배당 보증금 인수가 발생하고, 유찰 시 그 금액은 더 커집니다. 반면 명세서상 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 적법하게 이행되면 해당 권리의 실질 인수 부담은 0원*이 될 수 있습니다.
하지만 권리 인수 해소 가능성만으로 매수 가격의 적정성을 보장할 수는 없습니다. 유일하게 확인되는 참고 실거래는 2022년의 다른 면적 거래이며, 최저가는 그 금액의 113.0%입니다. 이를 동일 면적의 현 시세로 단정할 수 없고, 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다. 여기에 세금 압류, 민간임대주택 등록, 소규모 다세대의 환금성 문제도 남아 있습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 임차권등기 말소와 보증금 반환청구권 포기의 법적 효과를 확실히 확인하고, 실제 동일 조건의 시세를 검증한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있습니다. 특별조건의 효력 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 말고, 가격 메리트도 보수적으로 평가해야 합니다.
