서울남부지방법원 2026타경5622. 서울 강서구 등촌동 에비앙하우스 5층 502호, 전용 29.73㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2014년 11월 17일 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물이며, 대상 호실은 방 2개와 주방·거실·화장실·테라스로 이용 중입니다. 소유자는 정남진이고, 주택도시보증공사가 청구금액 190,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 등기부만 훑어보면 위험한 선순위 임차권이 먼저 눈에 들어옵니다. 문성수는 2016년 9월 22일 전입·점유를 시작했고, 2016년 8월 19일 확정일자를 갖췄으며, 2022년 12월 6일 임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 2025년 5월 14일 강서구 압류가 말소기준권리로 잡혀 있어 문성수의 임차권은 그보다 앞선 권리입니다.

다만 이번 경매에는 중요한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 한 조건입니다. 따라서 문성수 임차권의 미배당액을 무조건 매수인에게 전가하는 물건으로 해석해서는 안 됩니다. 문제는 그 조건의 실제 이행, 별도로 확인된 점유자 이경철의 권리관계, 그리고 위반건축물 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

2014년 수산업협동조합중앙회 명의로 설정됐던 채권최고액 960,000,000원 및 684,000,000원의 근저당권은 2015년 4월 6일 이미 말소되었습니다. 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다. 2021년 국의 압류 역시 2022년 3월 8일 말소되었습니다.

현재 등기상 후순위 권리인 문천식의 근저당권 26,000,000원과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 압류와 관련된 조세채권의 실제 배당순위는 법정기일 등 추가 사항에 따라 달라질 수 있으므로, 등기일만으로 배당 우선순위를 확정해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다

확인된 임차권자는 문성수 1명이고, 임차관계가 확인되지 않은 점유자 이경철 1명이 별도로 조사됐습니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 실제 임차인 숫자나 보증금에 추가 합산하지 않습니다.

이경철은 2025년 10월 10일 전입하여 말소기준권리의 등기일보다 늦습니다. 전입일만 놓고 보면 후순위이고, 조사상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 부분·계약관계가 확인되지 않았으므로, 실제 권리관계까지 확정적으로 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능성을 포함한 미상 점유자로 취급하고 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래의 109.3%

에비앙하우스(365-75)는 16세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 최근 비교 실거래는 전용 29.55㎡의 2025년 9월 거래 1건으로, 거래금액은 237,000,000원입니다.

최근 실거래와 최저매각가의 차이는 22,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 실거래 평균의 109.3%로, 비교 거래보다 9.3% 높은 가격입니다. 주된 임차권에 관한 특별매각조건을 적용하여 실질 인수액을 0원으로 보더라도 현재 회차 실질취득금액은 259,000,000원이므로, 최근 거래보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.

특히 본건은 주거 무단증축으로 위반건축물에 표기된 물건입니다. 위반 부분에 대한 원상회복 가능성이나 추가 비용을 확인해야 하므로, 단순히 일반 다세대주택의 실거래금액을 그대로 적용하는 것은 신중해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)

제시된 배당 추정액을 그대로 표시했습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 문성수의 보증금 채권과 주택도시보증공사의 신청채권 사이에 대위·승계 관계가 있는지도 원본에서 확인해야 합니다. 동일한 임대차보증금 채권을 독립된 채권으로 이중 계산해서는 안 됩니다.

이 추정표에서는 문성수에게 보증금 190,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차에서 문성수의 미배당 보증금은 발생하지 않습니다. 반면 주택도시보증공사의 청구액 중 예상 배당액은 38,574,000원으로 계산되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수조건 확인은 필수

실질취득 추정은 해당 회차 최저가에 특별매각조건 반영 인수액을 합한 금액입니다. 취득세·명도비·위반건축물 원상회복비 및 미상 점유자 관련 비용은 포함하지 않았습니다. 2회 유찰 시 룰상 인수 추정액 27,360,640원은 특별매각조건 이행을 전제로 실질 0원 처리했습니다.

유찰로 매각가격이 낮아지면 문성수에게 돌아가는 배당액도 줄어들 수 있습니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되어, 낙찰가가 내려가도 낙찰가와 인수금액의 합계가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

그러나 이번 사건은 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 따라서 조건이 유효하게 이행되는 경우, 해당 임차권의 룰상 미배당 인수액이 매수인의 실질 부담으로 이어지지 않는 구조입니다. 이는 조건이 붙은 해당 임차권에 관한 판단이며, 이경철의 미상 점유에 관한 부담은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 등촌중학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 2014년 11월 17일 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수·난방설비와 승강기가 구비되어 있으며, 해당 호실은 방 2개·주방·거실·화장실·테라스로 이용 중입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지대의 가로장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 4,140,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 주택과-1401(2015.01.13.)호에 따라 주거 무단증축으로 위반건축물 표기가 되어 있습니다. 위반 위치·면적·시정명령·이행강제금·원상복구 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 16세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 최근 거래 표본이 1건입니다. 거래가격의 안정성이나 향후 매도 가능성을 충분한 거래량으로 검증하기 어렵습니다. 특히 위반건축물 여부는 향후 매수자와 금융기관의 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기의 주체·범위와 임차권등기 말소 절차를 확인하세요. 낙찰 이후 매수인에게 어떤 채무도 남지 않는지 원문과 관계 서류를 대조해야 합니다.
• 문성수 임차권 확인. 임차보증금 190,000,000원, 전입일 2016.09.22, 확정일자 2016.08.19, 임차권등기일 2022.12.06, 배당요구 및 특별매각조건 적용관계를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권자 청구금액 190,000,000원과 문성수 보증금의 관계, 대위·승계 여부 및 실제 배당순위를 확인하세요. 동일한 보증금 채권의 중복 계산 여부가 핵심입니다.
• 이경철 점유관계 확인. 전입일 2025.10.10 외에 보증금·확정일자·계약 내용이 미상입니다. 실제 점유 부분과 계약관계, 명도 필요 여부를 확인하세요.
• 위반건축물 현황 확인. 주거 무단증축 부분의 현황, 건축물대장 기재사항, 시정명령·이행강제금 및 원상복구 비용을 관할 관청에서 확인하세요.
• 실거래 가격 재검토. 2025년 9월 29.55㎡·2층 거래금액 237,000,000원과 대상 29.73㎡·5층의 층·면적·상태 차이를 감안하여 응찰가 상한을 정하세요.
• 배당표 재확인. 압류와 관련된 당해세 및 법정 우선순위, 집행비용과 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다.
• 명도·관리비 확인. 현재 점유 상태와 인도 절차, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요. 특별매각조건에 따른 임차권 말소와 실제 점유자의 퇴거는 별개의 문제입니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.17 매각 진행 여부와 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 확인하세요.

맺으며 — “선순위 인수 해소 ≠ 좋은 매수가격”

이 물건의 가장 중요한 권리 문제는 문성수의 190,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 하지만 특별매각조건에 따라 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행된다면, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석할 수 있습니다.

그렇다고 곧바로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 259,000,000원의 신건 최저가는 최근 실거래 237,000,000원보다 높고, 비교 거래도 1건뿐입니다. 여기에 위반건축물 표기와 임차관계가 확인되지 않은 점유자라는 별도 위험이 남아 있습니다.

따라서 이 사건의 결론은 “특별매각조건으로 주된 임차권 인수는 해소 가능하지만, 신건 가격과 건축물 하자에 대한 보수적인 검토가 필요하다”입니다. 특히 확약의 적용 범위 밖에 있는 점유 문제와 원상회복 비용이 확인되기 전에는 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.

권리 인수는 조건부 해소, 가격은 불리, 위반건축물과 점유 리스크는 확인 필요 — 종합 C.