서울남부지방법원 2026타경5626. 서울 강서구 화곡동의 에스엠파크빌 3층 303호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건이며, 대상 전용면적은 28.21㎡입니다. 2018.11.14 사용승인된 6층 건물에 자리하고 있습니다. 현재 소유자는 김유정이고, 주택도시보증공사가 220,000,000원을 청구하여 강제경매가 진행되고 있습니다.

이 사건은 일반적인 근저당 중심의 경매와 다릅니다. 선순위 임차권등기와 보증기관의 경매신청이 결합된 구조이기 때문입니다. 정성훈은 2023.02.14 전입·점유를 시작했고, 2023.01.11 확정일자를 갖추었으며, 2025.02.25 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙적인 권리분석에서는 이 임차권의 미배당 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.

다만 이번 매각에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다면, 정성훈 관련 미배당 보증금은 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조입니다. 반면 김동현의 점유·임대차관계에는 이 조건이 적용된다고 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

등기상 먼저 확인되는 권리는 정성훈의 주택임차권입니다. 2025.02.25 임차권등기가 경매개시결정일인 2026.06.10보다 앞서며, 주민등록과 확정일자도 그보다 이전입니다. 따라서 경매개시결정이 말소기준으로 표시되었다는 사실만으로 선순위 임차권까지 자동 소멸한다고 보아서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 2명

임차·점유관계에서 확인되는 인물은 정성훈과 김동현, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 별도 기재되어 있으며, 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 정성훈은 임차권등기와 보증금이 확인되지만, 김동현은 임대차계약 존재 및 조건을 추가로 확인해야 하는 점유 관련 인물입니다.

* 정성훈의 실질 인수 0원은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 해당 권리에 유효하게 적용·이행되는 것을 전제로 합니다. 조건이 없거나 이행되지 않는 경우의 일반적인 미배당 인수위험은 별도로 표시합니다. 김동현의 권리위험은 포함되지 않습니다.

정성훈의 경우 전입과 확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞서고, 배당요구 및 임차권등기 내역도 확인됩니다. 신건 가정 배당에서는 보증금 220,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 해당 임차권의 미배당액이 발생하지 않습니다.

그러나 유찰되어 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 일반적인 대항력 인수 구조에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어나는 효과가 생깁니다. 이 사건에서는 특별매각조건이 그 인수위험을 해소하는 핵심 장치입니다. 따라서 유찰된 최저가만 보거나, 특별매각조건이 모든 점유자에게 적용된다고 가정하여 저가 매수 가능성을 판단해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 89.6%라는 숫자의 함정

에스엠파크빌의 비교 실거래로 확인되는 거래는 2021년 10월, 전용 29.12㎡, 4층, 280,000,000원입니다. 본건은 전용 28.21㎡, 3층이므로 면적과 층에도 차이가 있습니다.

숫자만 보면 최저가 251,000,000원이 과거 거래가 280,000,000원의 89.6%이므로 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 비교 거래는 2021.10의 단 1건입니다. 2026년 11월의 시장가격을 나타내는 최신 실거래로 사용할 수 없습니다.

또한 정성훈 관련 특별매각조건에 따라 인수액이 실질 0원으로 평가되더라도, 이는 정성훈 임차권에 한정한 판단입니다. 김동현의 보증금이 확인되지 않아 실제 총 취득비용은 확정되지 않았습니다. 따라서 신건 251,000,000원이 현재 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)

위 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,314,000원을 공제하고, 정성훈에게 220,000,000원, 주택도시보증공사에 26,686,000원을 배당하는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여액은 0원입니다.

주택도시보증공사의 청구금액은 220,000,000원이고, 예상 배당액은 26,686,000원이므로 미배당 채권액은 193,314,000원입니다. 그러나 이 미배당 채권액을 곧바로 매수인의 인수액으로 해석하면 안 됩니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소의 효력을 구분하여 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 최저가와 인수위험

현재 신건 최저가에서는 정성훈의 보증금이 전액 배당되는 계산이지만, 유찰 후에는 대항력 있는 보증금의 미배당분이 발생할 수 있습니다. 아래의 원칙적 인수액은 특별매각조건을 적용하기 전의 계산이며, 실제 해당 임차권의 인수는 조건 이행 여부에 따라 달라집니다.

원칙적 보증금 인수액은 각 회차의 집행비용 추정치를 반영한 시뮬레이션 값입니다. 대항력 있는 보증금 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하여 총 부담이 보증금 수준에서 유지되는 성격이 있습니다. 이 사건은 특별매각조건으로 정성훈의 미배당 인수가 실질 0원*이 되는 예외를 적용합니다. 김동현의 미상 보증금은 제외되어 있습니다.

⑥ 배당 및 가격 비교 차트

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신월초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대·단독·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 교통 및 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2018.11.14 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 본건은 3층 303호입니다. 전기·위생·급배수·화재경보·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중로에 접한 평탄한 토지입니다. 토지 공시지가는 4,703,000원/㎡이고, 관련 토지면적은 171.9㎡입니다.
• 공항 관련 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 확인됩니다. 외국인 등 대상 지정과 아파트 대상 지정의 범위·기간이 다르므로, 본건 다세대주택에 실제 적용되는 규제 여부는 입찰 시점에 별도 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택으로, 비교 실거래가 2021년 1건에 한정되어 있습니다. 최근 거래가격과 매수 수요를 충분히 확인할 수 없어 환금성 평가에는 보수적인 접근이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.10.07 등기된 민간임대주택 관련 사항이 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련된 등기 내용의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 정성훈의 권리에 유효하게 적용되는지, 언제·어떤 절차로 이행되는지 확인해야 합니다.
• 김동현의 점유·임대차관계 확인. 전입일 2025.09.04 외에 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 총 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
• 배당 및 보증기관 권리관계 대조. 정성훈 보증금과 주택도시보증공사 청구액이 각각 220,000,000원으로 기재되어 있으므로, 채권의 대위·승계 여부 및 실제 배당 대상과 순위를 검증해야 합니다.
• 매각물건명세서·등기부 재확인. 선순위 임차권, 말소기준, 특별매각조건, 민간임대주택등기의 처리 내용을 법원 원본으로 확인해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 2021.10 실거래 280,000,000원을 현재 시세로 사용하지 말고, 인근 동일 용도·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매물을 검토해야 합니다.
• 유찰 시 인수금액 재계산. 일반적인 인수형 보증금 구조와 특별매각조건 적용 후 부담을 분리하고, 김동현의 미상 보증금 위험까지 별도로 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 의무 확인. 임대사업자 등록과 임대의무기간 관련 등기가 매각 후 어떤 법률효과를 갖는지 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자를 확인하고, 점유 이전 및 명도에 필요한 기간과 비용을 반영해야 합니다.
• 입찰보증금 확인. 최저가 251,000,000원의 10%는 25,100,000원입니다. 실제 보증금 비율과 특별매각조건에 따른 별도 절차는 매각공고 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권은 조건으로 풀려도, 미상 점유자는 남는다”

서울남부지방법원 2026타경5626 에스엠파크빌 303호는 특별매각조건의 중요성이 매우 큰 물건입니다. 정성훈의 임차보증금 220,000,000원은 선순위 권리로서 원칙적으로 인수 가능성 검토 대상이지만, 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 미배당 인수위험은 실질 0원*으로 정리됩니다.

문제는 그 밖에 있습니다. 김동현의 보증금·확정일자·점유관계가 미상이어서 매수인의 인수위험이 모두 해소되었다고 할 수 없습니다. 또한 비교 가능한 거래가 2021년의 1건뿐이므로, 감정가 251,000,000원이 현재 시세보다 충분히 낮은지도 판단하기 어렵습니다.

따라서 이 사건은 권리 일부 해소 가능성은 긍정적이지만, 추가 점유자와 현재 시세의 불확실성이 큰 조건부 검토 물건입니다. 정성훈 관련 특별매각조건의 효력 확인, 김동현의 실제 권리 확인, 최신 거래를 통한 적정 입찰가 검증이 선행되어야 합니다. 종합 판단은 C등급 — 현재는 신중한 입찰 검토가 필요합니다.