서울남부지방법원 2026타경5632. 서울 양천구 목동 엠펠리체 비동 3층 304호, 전용 39.92㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 강상훈이며, 2021년 10월 15일 거래가 240,000,000원에 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 2024년 4월 2일 청구금액 20,000,000원의 가압류를 설정했고, 2026년 6월 10일 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
그런데 등기부에는 가압류보다 먼저 점유와 전입신고를 마친 임차인 홍은정의 보증금 230,000,000원이 존재합니다. 확정일자는 2021년 9월 2일, 전입신고와 점유개시는 2021년 10월 1일입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 가진 임차인입니다. 통상적인 경매라면 낙찰가가 낮아져 보증금이 전부 배당되지 않을 경우 그 미배당액을 매수인이 인수할 위험이 있습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건입니다. 따라서 해당 조건이 그대로 적용·이행되면 홍은정의 보증금 중 미배당액을 매수인이 부담하지 않는 것으로 판단합니다. 이 조건을 빼놓고 입찰가격이나 인수액을 해석하면 결론이 완전히 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 713-14 엠펠리체 제비동 제3층 제304호 도로명주소: 서울특별시 양천구 등촌로 118-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 39.92㎡ · 7층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2016.09.12 |
| 소유자 | 강상훈 (2021.10.15 소유권이전 · 거래가 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.02 주택도시보증공사 가압류 · 20,000,000원 |
| 임차보증금 | 홍은정 · 230,000,000원 (대항력 있음) |
| 특별매각조건 | 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 인수는 조건부 해소
② 임차인 분석 — 보증금 230,000,000원의 실제 위험
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍은정 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
230,000,000원 | 전입 2021.10.01 확정 2021.09.02 |
대항력 있음
우선변제 있음
배당요구 있음
보증기관 승계 아님 |
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 홍은정은 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2025년 10월 15일에는 임차보증금 230,000,000원을 내용으로 하는 임차권등기가 설정됐습니다. 등기된 임차권과 주택도시보증공사의 가압류·강제경매신청은 별도의 권리 항목이며, 주택도시보증공사를 추가 임차인으로 합산하지 않습니다.
“특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건이 적용·이행되는 경우, 해당 임차보증금의 미배당액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다. 따라서 홍은정 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 입찰 전 매각조건 원문과 임차권등기 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 표본 검증 필수
엠펠리체의 비교 실거래는 총 3건이며, 전체 평균은 300,000,000원입니다. 최근 비교거래는 2025년 3월의 330,000,000원으로, 감정가 235,000,000원은 해당 가격의 71.2%입니다. 전체 평균 대비로는 78.3%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 40.87㎡ | 4층 | 330,000,000원 |
| 2023.12 | 40.87㎡ | 6층 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 39.92㎡ | 3층 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 300,000,000원 |
최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 +15.8%로 제시돼 하락 추세를 나타내지는 않습니다. 다만 2025.03 거래 이후의 새로운 가격 확인이 필요합니다. 가장 최근 비교가격 330,000,000원은 전용 40.87㎡ 물건의 거래이고, 경매 대상은 전용 39.92㎡입니다. 더구나 대상과 전용면적이 정확히 일치하는 2021.10 거래는 240,000,000원이었습니다.
엠펠리체는 24세대 규모로, 대단지보다 거래 표본이 적습니다. 같은 건물 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회로 제시됩니다. 현재 거래 유동성과 실질 매도가격을 별도로 검증하지 않은 상태에서 과거 실거래 평균만으로 높은 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,090,000원 |
| 1. 임차인 홍은정 · 우선변제 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 20,000,000원 | 910,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 235,000,000원을 전제로 한 제공 배당 추정입니다. 집행비용 4,090,000원과 임차보증금 230,000,000원 배당 이후 가압류에 910,000원이 배정되며 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 배당순위 및 중복 채권 관계에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 실질 인수를 구분해야 한다
이 사건은 보증금이 최저매각가와 거의 비슷한 대항력 임차인 보증금 230,000,000원이 존재합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 하락에 따라 미배당 임차보증금 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건의 특별매각조건이 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원으로 해석됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 일반 인수 계산액 | 특별조건 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 235,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 188,000,000원 | 45,432,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 150,400,000원 | 82,505,600원 | 0원 |
일반 인수 계산액은 특별매각조건을 적용하지 않은 회차별 추정치입니다. 1회 유찰 시 45,432,000원, 2회 유찰 시 82,505,600원은 해당 조건에 따라 매수인에 대한 반환청구권이 포기되는 것으로 판단합니다. 실제 인수 0원 판단은 특별매각조건의 유효한 적용과 이행을 전제로 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 대일고등학교 북동측 인근입니다. 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.09.12 사용승인된 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 7층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 남측 약 5~6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 자루형이며, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 있으므로 실제 적용 대상과 기간은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이 보고되지 않았고, 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부 상태와 현재 임대차 실태는 소유자 및 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 규모로 실거래 표본이 3건에 불과합니다. 과거 거래가격은 확인되지만 현재 적정 매도가격과 매수 수요는 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서와 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 홍은정의 임차권등기가 실제로 어떻게 말소되는지, 법원과 관련 권리자의 절차 및 필요한 서류를 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 임차권등기와 별개로 현재 임대차 실태는 확인되지 않았습니다. 현장 방문 및 현황조사를 통해 실제 점유자를 확인하고 명도 가능성을 검토하세요.
- 확약 범위 구분. 특별매각조건에 따른 인수 해소는 해당 임대차보증금 반환청구권에 관한 판단입니다. 다른 미확인 점유자나 별도 권리가 발견될 경우 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.04 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 등록·임대의무 관련 행정상 처리와 말소 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 시세 재검증. 가장 최근 비교거래가 2025.03의 40.87㎡ 물건입니다. 대상 전용 39.92㎡와 차이가 있으며 비교 표본도 부족하므로 최근 매물·실거래·실제 매도 가능가격을 추가 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 유찰 시 최저가와 특별매각조건 적용 여부를 함께 검토하고, 단순 할인율만으로 입찰가격을 결정하지 마세요.
- 관리비 및 별도 비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 명도비와 기타 부담을 확인해 실제 취득비용에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 특별매각조건 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음 ≠ 반드시 보증금 인수”
이 물건의 본질은 선순위 대항력 임차인이 존재하지만, 특별매각조건으로 미배당 보증금 인수 위험이 해소되는 구조라는 점입니다. 홍은정의 전입과 점유는 말소기준권리보다 앞서며, 보증금도 230,000,000원으로 큽니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가 하락에 따라 매수인 인수 부담이 발생할 수 있는 사건입니다.
그러나 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각하기 때문에, 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 이 점은 권리상 중요한 장점입니다.
가격 역시 과거 거래와 비교하면 관심을 가질 만합니다. 신건 최저가 235,000,000원은 최근 비교거래 330,000,000원의 71.2%입니다. 하지만 최근 비교거래라고 제시된 거래도 2025년 3월이고, 면적이 다르며 표본이 한 건뿐입니다. 24세대 규모의 오피스텔이라는 특성상 실질 환금성에 대한 보수적 평가가 필요합니다.
종합 판단은 B등급입니다. 특별매각조건의 이행이 확인된다면 권리상 인수 위험은 상당 부분 해소되고 과거 시세 대비 가격 경쟁력도 있습니다. 다만 현재 점유관계가 불명확하고, 시세 표본이 적으며, 임차권등기 말소와 민간임대주택등기 관련 확인도 남아 있습니다.
권리는 조건부 합격, 가격은 추가 검증 후 판단. 특별매각조건의 이행과 현재 시세를 모두 확인해야 이 물건의 실제 매입 매력을 판단할 수 있습니다.
