광주지방법원 2026타경2885. 광주광역시 북구 일곡동 청솔아파트 103동 5층 501호, 전용면적 48.45㎡의 아파트입니다. 총 650세대 단지로, 2000년 10월 26일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 지상 15층 건물의 5층에 위치합니다.
소유자는 손채원 씨입니다. 2020년 8월 10일 소유권이전등기가 접수됐고, 당시 거래가액은 83,500,000원입니다. 이후 2022년 12월 20일 하나은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 주목할 점은 근저당의 채무자가 소유자 개인이 아닌 주식회사쉬폰코리아라는 것입니다. 부동산 소유자가 법인 채무를 담보하는 구조로 읽힙니다.
이후 국세·지방세 압류가 발생했고, 하나은행이 2026년 3월 23일 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가격은 감정가와 같은 94,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 결국 이 물건은 권리소멸 구조와 가격 적정성을 분리해서 검토해야 하는 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2885 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 일곡동 849-2 청솔아파트 제103동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 일곡로 80 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.45㎡ · 지상 15층 중 5층 |
| 단지규모 / 사용승인 | 650세대 · 2000.10.26 |
| 소유자 | 손채원 (2020.08.10 소유권이전, 거래가액 83,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.12.20 하나은행 근저당권 (채권최고액 120,000,000원) |
| 담보채무자 | 주식회사쉬폰코리아 |
| 신청채권자 / 청구액 | 하나은행 / 67,469,121원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 확인된 임차인 | 없음 (0명) |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 세금 압류는 배당 확인
이 사건의 말소기준권리는 2022년 12월 20일 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 근저당 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그 이전에 설정됐던 광주은행 근저당권 20,000,000원은 2013년 6월 26일 이미 말소됐습니다. 과거 한국토지신탁 명의의 신탁등기도 2002년 5월 2일 소유권이전 과정에서 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재 존속하는 선순위 인수권리로 보기는 어렵습니다.
말소기준권리 이후의 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 압류등기의 소멸과 세금채권의 배당순위는 별개입니다. 일부 조세채권은 법정기일과 세금 종류에 따라 근저당권보다 우선 배당될 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원, 명도는 별도 확인
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 (0명) | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
확인된 임차인이 없으므로 임차보증금 인수를 전제로 실질취득가가 증가하는 구조는 아닙니다. 최저가에 낙찰된다고 가정하면 권리 인수액 0원을 더한 실질취득가는 94,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.
다만 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 현장에 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 소유자나 제3자의 실제 점유 여부, 전입세대, 임대차계약 여부 등을 확인해야 하며, 점유자가 있다면 인도명령이나 명도 협의에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 106.0%
같은 청솔아파트 단지의 전용 48.45㎡ 거래를 비교했습니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 88,708,333원이며, 비교 대상 12건은 2026년 2월부터 4월까지의 실거래입니다. 이 물건의 최저가 94,000,000원은 최근 평균을 약 5,291,667원 초과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 48.45㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2026.04 | 48.45㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 48.45㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 11 | 82,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 2 | 97,500,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.45㎡ | 12건 | 88,708,333원 |
최근 실거래는 73,000,000원~108,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 그러나 고가 거래 몇 건만 보고 시세를 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 88,708,333원이고, 최신 거래는 2026년 4월 85,000,000원입니다.
감정가 94,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.0%이며, 최신 거래보다 9,000,000원 높습니다. 즉 신건 최저가 그대로 낙찰받는 경우 최근 실거래 기준으로 가격상 이점이 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,092,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 120,000,000원 | 91,908,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 94,000,000원 |
최저매각가격 94,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 2,092,000원을 제외한 91,908,000원이 하나은행에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 보면 28,092,000원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
다만 하나은행의 경매 신청 청구액은 67,469,121원입니다. 위 표는 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 추정이므로 실제 확정 채권액과 동일하지 않을 수 있습니다. 특히 국세·지방세의 우선배당 여부에 따라 은행의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치입니다. 조세채권 우선배당, 실제 채권 확정액 및 기타 배당변동 사유를 반영하지 않은 시뮬레이션이며 법원의 확정 배당표가 아닙니다. 채권최고액 대비 미배당은 매수인 인수금액과 다릅니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰 이후 가격 변화
현재는 신건으로 감정가의 100%인 94,000,000원이 최저매각가격입니다. 제시된 회차별 가정을 적용하면 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%로 최저매각가격이 변동합니다.
| 회차 | 최저가 | 은행 예상배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 94,000,000원 | 91,908,000원 | 28,092,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 75,200,000원 | 73,446,400원 | 46,553,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 60,160,000원 | 58,677,120원 | 61,322,880원 | 0원 |
신건 최저가 94,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰 가정가격 75,200,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 2회 유찰 가정가격 60,160,000원은 그보다 더 낮은 수준입니다.
이는 유찰이 실제 발생할 때 가격 경쟁력을 검토할 여지가 커진다는 의미이지, 해당 가격에 반드시 취득할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 실제 입찰가격, 물건 상태, 점유관계 및 부대비용에 따라 경제성이 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 일곡동 소재 일곡초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량의 진입과 출입이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 단지 동측에 왕복 4차선 도로, 북측에 왕복 2차선 도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 15층 중 5층에 위치합니다. 일반적인 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 건부지입니다. 토지 면적은 19,820.3㎡이며, 공시지가는 935,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다. 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며, 중로1류·중로2류 도로와 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 650세대 아파트로 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래금액이 73,000,000원에서 108,000,000원까지 벌어져 층·내부 상태 등 개별 조건에 따른 가격 차이를 신중하게 고려해야 합니다.
이 물건은 일반적인 주거용 아파트로서 매수 수요를 기대할 수 있는 용도입니다. 그러나 거래가 존재한다는 것과 원하는 가격에 빠르게 팔 수 있다는 것은 별개입니다. 특히 최근 평균보다 높은 가격으로 취득한다면 향후 매각 시 가격 조정 부담이 생길 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 94,000,000원은 최근 평균 88,708,333원과 최신 거래 85,000,000원보다 높습니다. 감정가보다 실거래를 중심으로 입찰가격을 판단하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 0회 유찰이며 단지 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 1회 유찰 75,200,000원, 2회 유찰 60,160,000원 시나리오를 구분해 검토하세요.
- 세금 압류 확인. 용산세무서·마포구·반포세무서 관련 압류의 체납액, 세목, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요. 압류 말소와 배당 우선순위는 별도 문제입니다.
- 담보 제공 경위. 소유자는 손채원, 근저당 채무자는 주식회사쉬폰코리아입니다. 소유자와 채무자가 다른 담보구조인 점을 확인하고 최신 등기사항을 대조하세요.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 전입세대 확인, 현장 조사, 인도 가능성, 명도비용을 점검하세요.
- 건물 상태. 2000.10.26 사용승인 건물입니다. 실제 내부 상태, 누수·수선 필요 여부, 승강기 및 공용시설 관리상태를 확인하세요.
- 관리비 체납. 미납 관리비가 있다면 공용부분 관련 승계 가능성을 별도로 확인하고 실제 취득비용에 반영하세요.
- 최종 원본 대조. 2026.11.17 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트”
광주 청솔아파트 103동 501호는 확인된 임차인 0명, 예상 인수액 0원으로 권리구조가 비교적 단순합니다. 2022년 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 압류와 경매개시 관련 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 국세·지방세 압류 3건의 배당 우선순위는 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다. 배당 부족액 자체가 매수인에게 인수되는 것은 아니지만, 확인되지 않은 점유관계나 비용까지 없다고 단정해서도 안 됩니다.
더 중요한 판단 기준은 가격입니다. 최저가 94,000,000원은 최근 12개월 평균 88,708,333원의 106.0%이고, 최신 거래가 85,000,000원도 초과합니다. 신건 가격만으로는 저렴한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.
1회 유찰 시 가정가격 75,200,000원은 최근 실거래보다 낮아 가격 경쟁력이 개선될 수 있지만, 유찰 여부와 실제 낙찰가격은 확정되지 않았습니다. 결론은 권리구조 비교적 양호, 가격 매력 부족, 신건 입찰 신중. 이 사건에서는 권리 인수 여부보다 실제 시세와 취득가격의 차이를 먼저 따져보는 것이 핵심입니다.
