광주지방법원 2026타경6149. 광주 동구 용산동의 광주용산지구2블럭계룡리슈빌더포레스트아파트 107동 304호입니다. 2019년 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 등기상 소유자는 최현민입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 부분은 하나은행이 설정한 4건의 근저당권입니다. 최초 근저당권이 2019년 8월 설정된 뒤 추가 근저당권이 계속 설정됐고, 이후 광주신용보증재단과 토스뱅크의 가압류가 이어졌습니다.

말소기준권리는 2019.08.19 설정된 하나은행 근저당권 573,100,000원입니다. 뒤따르는 근저당권 3건과 가압류 2건, 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 채권액이 매각대금을 초과하더라도 소멸 대상 채권의 미배당분을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 다만 신고되지 않은 점유관계와 현장 명도 문제까지 자동으로 해결된다는 의미는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당 4건과 가압류 2건

권리분석의 기준점은 2019.08.19 하나은행의 첫 번째 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 573,100,000원입니다. 이후 같은 은행이 2021년, 2022년, 2023년에 추가 근저당권을 설정했습니다. 4건의 채권최고액을 합하면 873,100,000원입니다. 여기서 채권최고액은 담보권이 보장하는 한도액이며 실제 대출잔액 또는 현재 확정채권액과 동일한 개념은 아닙니다.

② 임차인·점유 — 신고 임차인은 없지만 명도 확인은 별개

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 현재 권리분석상 별도의 대항력 임차인이나 임차보증금 승계 대상이 확인되지 않으며, 예상 인수액도 0원입니다.

등기상 소유자는 최현민이며, 2021.05.25 주소변경등기에 해당 아파트의 107동 304호가 기재되어 있습니다. 이는 등기상 주소 이력이지 현재 거주 사실의 확정적인 증거는 아닙니다. 실제 점유와 명도 가능성을 별도로 점검하는 것이 적절합니다.

③ 가격 판단 — 신건 576,000,000원, 시세 검증이 먼저

이번 사건은 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 576,000,000원입니다. 매수인 인수 추정액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 경우, 부대비용을 제외한 실질취득 추정액 역시 576,000,000원입니다.

그러나 실질취득액과 시세가 같다는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 576,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 신건은 감정가가 그대로 최저가에 반영되므로, 권리관계가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

실질취득 추정액은 각 회차 최저매각가에 확인된 인수 추정액을 더한 값이며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 포함하지 않습니다. 유찰 시 가격은 가정 시나리오이며 실제 후속 매각조건은 법원 공고 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 576,000,000원 가정)

이 사건의 특징은 채권자에게 돌아갈 배당금이 전체 청구채권보다 부족하다는 점입니다. 신건 최저가 576,000,000원에 매각되고 추정 집행비용 8,160,000원을 공제하면 채권자 배당재원은 567,840,000원입니다. 제시된 배당 순위에서는 이 금액이 하나은행의 첫 번째 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권 및 가압류에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다.

채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 예상배당입니다. 실제 배당채권액·법정 우선순위·집행비용에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당·미배당 변화

유찰로 최저매각가가 낮아질 경우 채권자 배당액도 감소하고, 미배당 규모는 확대되는 구조입니다. 그러나 등기상 소멸 대상 권리의 미배당이 늘어나는 것과 매수인의 인수 부담이 커지는 것은 별개의 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전남광주통합특별시 동구 용산동 용산초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 남측 왕복 4차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 2019.05.31 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 감정요항표에는 18층 건물, 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감, 샷시창 등이 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본 급배수·위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 완경사지의 아파트 부지이며, 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 토지이용 제한. 도시개발구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 준보전산지에 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다. 자연녹지지역 및 근린공원·연결녹지와 접하는 사항도 있으므로 관련 규제의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 아파트 용도와 주변 주거환경은 확인되지만, 최근 실거래 수준과 거래 빈도에 대한 검증이 필요합니다. 입지만으로 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 동일 단지 및 유사 면적의 최근 실거래가격과 최신 거래 추세를 확인해 최저매각가 576,000,000원의 가격 적정성을 판단하세요.
• 근저당권 말소 확인. 하나은행 근저당권 4건의 순위와 최초 근저당권의 말소기준 여부를 등기사항전부증명서 원본과 대조하세요.
• 가압류 확인. 광주신용보증재단 63,125,000원, 토스뱅크 11,285,268원의 가압류가 매각으로 소멸하는지 최종 명세서로 확인하세요.
• 배당 부족과 인수 구별. 신건 예상 미배당액 379,670,268원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액 0원과 혼동해서는 안 됩니다.
• 점유자·명도. 신고 임차인은 없지만 현재 점유관계가 확정된 것은 아닙니다. 전입세대와 실제 거주자를 확인하고 명도비용 가능성을 검토하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납 여부를 확인하고, 매수인이 부담할 가능성이 있는 공용부분 관리비 등을 점검하세요.
• 토지이용규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 기재된 제한사항의 실제 적용 범위를 확인하세요.
• 매각기일 및 변경사항. 2026.11.17 매각기일의 진행 여부와 변경된 매각조건, 최신 권리관계를 입찰 직전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 직접 검토하세요.

맺으며 — “채권 미배당은 크지만, 인수액은 0원”

이 사건의 권리구조는 하나은행의 최초 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 형태입니다. 하나은행 근저당권 4건과 가압류 2건의 채권액이 크고, 신건 매각가를 기준으로 379,670,268원의 미배당이 발생하더라도 그 부족액이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

그렇다고 바로 입찰하기 좋은 물건이라고 결론내릴 수는 없습니다. 감정가이자 최저매각가인 576,000,000원을 최근 실거래와 비교해 검증해야 하며, 실제 점유와 명도, 관리비 및 토지이용규제까지 확인해야 합니다. 특히 이 사건은 채권관계의 복잡성보다 시세 검증 없이 신건 가격에 응찰할 가능성을 경계해야 합니다.

결론은 ‘등기상 인수 위험은 낮음, 가격 판단은 보류’입니다. 채권자에게 미배당이 발생한다는 사실 자체는 입찰을 피할 이유가 아니지만, 권리가 소멸한다는 사실만으로 감정가가 적정하다는 보장도 없습니다. 입찰 판단은 최근 시세와 실제 점유관계를 확인한 후 내리는 것이 적절합니다.