감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 임차인 15명의 운산빌 101동

대전지방법원 2025타경502932. 세종특별자치시 장군면 도계리 272의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현황상 명칭은 운산빌 101동이며, 확장형 발코니와 옥탑 계단실을 포함한 제시외 건물도 감정평가와 매각에 포함됩니다. 감정가는 1,259,005,300원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 881,304,000원으로 감정가의 70%입니다.

권리의 기준점은 2014.03.21 설정된 한밭새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 강동구 근저당권, 케이티아이주식회사 전세권, 조은지의 주택임차권과 가압류·압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리가 소멸하는 것과 점유자가 적다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 건물에는 실제 임차인 15명이 조사됐고, 여러 호실에서 이름이 중복해 나타나므로 현재 점유자와 계약관계를 호실별로 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준은 2014.03.21 한밭새마을금고 근저당권 546,000,000원입니다. 그 이후의 강동구 근저당권, 케이티아이주식회사 전세권, 충남신용보증재단·우한무의 가압류, 조은지 임차권등기와 세종특별자치시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당 시나리오에도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 임차인 현황 — 대항력보다 ‘보증금 미상’이 문제

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 15명입니다. 모두 전입일이 2014.03.21 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 조은지의 100,000,000원을 제외하면 보증금이 확인되지 않고, 다수의 확정일자와 배당요구 여부도 명확하지 않아 최우선변제 대상과 실제 배당액을 확정하기 어렵습니다.

황대호는 2025.10.14 배당요구를 접수했고, 조은지는 확정일자 2021.09.27 및 2025.11.18 임차권등기·배당요구가 확인됩니다. 다른 임차인의 우선변제 여부와 보증금은 원본 계약서·배당요구 종기 내 신고 여부 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 70% 낙찰가와 시세는 다른 문제

현재 최저매각가는 881,304,000원으로 감정가 1,259,005,300원의 70%입니다. 그러나 다가구주택과 토지는 토지면적, 임대수익, 공실, 불법 구조변경 여부, 호실별 보증금과 건물 상태에 따라 가치 편차가 큽니다. 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 881,304,000원 가정)

현재 회차의 총 채권액은 996,744,647원, 예상배당액은 870,090,960원, 미배당액은 126,653,687원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 후순위 권리의 미배당액은 소멸하는 권리에 관한 것으로, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장군면사무소 북서측 인근이며, 주위에는 단독주택·다가구주택·농경지·주거나지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 다가구주택으로 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 523㎡의 대지로 평지·정방형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 493,100원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되며, 농업진흥구역·농림지역·자연취락지구에 접합니다.
• 건축상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지의 일괄매각으로 아파트보다 매수층이 제한될 수 있으며, 임대차 현황과 수익 검증이 가격 판단의 핵심입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 15명 전수 확인. 각 호실의 현재 점유자, 계약기간, 보증금, 월세, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 대조하세요.
• 최우선변제 재산정. 다수 임차인의 보증금이 미상이고 예상배당표에는 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 근저당 변경등기 확인. 강동구 근저당의 설정액 300,000,000원과 변경액 100,000,000원 중 현재 유효액을 확인하세요.
• 호실 중복 점유 확인. 203호·301호·303호·405호에서 복수 이름 또는 전세권과 점유자가 함께 확인됩니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 확장형 발코니, 옥탑 계단실 등 제시외 건물의 실제 현황과 경계를 확인하세요.
• 가격 산정. 감정가 70%만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 임대수익·공실·수선비·토지가치와 주변 거래를 별도 조사하세요.
• 압류·체납 확인. 세종특별자치시 상하수도사업소 압류가 있으므로 수도요금과 당해세 등 체납 범위를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 간단한 경매”

이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 2014년 한밭새마을금고 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 다가구주택은 등기부보다 임대차 현황이 더 복잡할 수 있습니다. 실제 임차인 15명 가운데 다수의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 같은 호실에 복수 이름이 나타나며, 배당표와 근저당 변경등기 사이에도 확인할 부분이 있습니다.

현재 최저가는 감정가의 70%지만 동일 용도의 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다는 결론도 내릴 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 없지만, 임차·배당·명도와 수익가치 검증 부담이 큰 물건입니다. 입찰 여부는 15명의 계약관계와 최우선변제액, 강동구 근저당의 현재 유효액, 실제 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.