서울남부지방법원 2026타경5696. 서울 양천구 신월동 아줄리움 404호, 전용 26.91㎡의 도시형생활 다세대주택입니다. 2018년 준공된 20세대 규모의 소규모 공동주택으로, 현재 소유자는 김승찬입니다. 주택도시보증공사가 219,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 일반적인 무임차 경매와 다릅니다. 이승현의 전입과 확정일자가 2021년 압류보다 앞서 있어 대항력·우선변제권이 존재합니다. 통상적으로는 매각대금에서 보증금을 전부 변제받지 못하면 그 미배당분이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 이승현의 보증금 반환청구권에 적용되어 이행되는 것을 전제로 하면 이승현 보증금의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 이 조건은 다른 점유자의 권리까지 포괄해서 소멸시키는 조항은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건

이 사건의 말소기준권리는 2021.03.02 국의 압류입니다. 이보다 오래된 신목신용협동조합 근저당권은 2018.10.23 이미 말소됐으므로 현재 인수해야 할 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다.

반면 이승현의 전입일은 2018.10.30이고 확정일자는 2018.10.24입니다. 2021년 압류보다 앞서므로 선순위 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다. 2022.06.27 이루어진 주택임차권등기 자체가 말소기준 이후의 등기라고 해서, 그 이전에 성립한 대항력을 무시하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 이승현과 이화형을 구분해야 한다

확인되는 권리관계는 보증금이 확정된 선행 임차권자 이승현 1명과, 임대차 내용이 확인되지 않은 전입자 이화형 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 거주 임차인으로 추가 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 평균 205,000,000원보다 최근 180,000,000원이 중요하다

아줄리움의 비교 가능한 거래는 총 2건입니다. 대상 물건 전용면적은 26.91㎡이고 비교 거래는 26.08㎡로, 면적에 차이가 있습니다. 그렇더라도 최근 거래 수준과 가격 방향은 반드시 참고해야 합니다.

전체 평균 205,000,000원은 2024년의 상대적으로 높은 거래가격이 반영된 값입니다. 실제 최근 거래에서는 230,000,000원에서 180,000,000원으로 하락했고, 가격 추세는 -21.7%입니다.

현재 최저가 256,000,000원은 최근 거래가보다 76,000,000원 높으며, 최근 12개월 평균의 142.2%입니다. 이승현의 인수가 특별매각조건으로 해소되는 현재 회차에서도 실질취득금액은 256,000,000원이므로, 신건 가격은 최근 거래가격 대비 뚜렷하게 높은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

신건 예상배당에서는 집행비용 4,384,000원을 차감한 뒤 이승현의 보증금 219,000,000원을 전액 배당하고, 주택도시보증공사 신청채권에 32,616,000원을 배당하는 구조입니다. 신청채권액 기준 미배당액은 186,384,000원으로 표시됩니다.

위 배당은 제시된 추정 계산에 따른 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 이승현의 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권에 동일한 219,000,000원이 기재되어 있으므로 대위변제·채권승계 관계 및 중복 산정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이를 독립적인 임차보증금 두 건으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 검토가 필요하며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 특별매각조건이 실질취득금액을 바꾼다

이 사건에서 가장 중요한 계산은 특별매각조건이 없는 일반적인 대항력 인수형과 현재 특별매각조건을 적용한 실질취득을 구분하는 것입니다.

일반 규칙상 인수액은 이승현 보증금의 미배당분을 기준으로 산출된 회차별 추정액입니다. 특별매각조건 적용 인수액은 해당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 경우의 금액입니다. 이화형의 미확인 권리, 취득세·명도비용·기타 취득부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신화중학교 동측에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리 지하철 화곡역이 소재하며 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2018.08.28 준공된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 12m, 남동측 약 6m 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 가로장방형의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등으로 표시됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정사항도 있으므로 실제 입찰·취득 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,681,000원/㎡로 표시되며 토지 전체 면적은 327.1㎡입니다. 이를 해당 호실의 독립 토지면적이나 호실별 토지가격으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 상태 및 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 20세대 규모의 소규모 다세대주택으로 확인되는 거래가 2건에 그칩니다. 최근 거래가격이 과거보다 21.7% 하락한 점은 향후 매도 시 가격과 거래기간에 대한 불확실성을 높이는 요인입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권의 포기 주체, 포기 대상, 임차권등기 말소 조건과 이행 절차를 반드시 확인해야 합니다. 이승현의 실질 인수 0원 판단은 해당 조건의 유효한 이행을 전제로 합니다.
• 주택도시보증공사의 채권승계 관계. 이승현 보증금 219,000,000원과 신청채권액 219,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 대위변제 여부와 실제 배당받을 권리자를 확인하지 않으면 배당액 및 미배당액을 잘못 해석할 수 있습니다.
• 이화형 점유관계 조사. 2026.05.12 전입자의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위 및 점유 원인을 조사해야 합니다. 이승현에 관한 특별매각조건이 이화형에게 자동 적용되지는 않습니다.
• 말소기준권리 및 조세채권. 2021.03.02 국의 압류와 2025.06.16 강서구 압류가 있습니다. 등기상 압류 소멸 여부와 별개로 실제 조세채권의 법정기일, 배당순위 및 당해세 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 중심의 가격 분석. 특별매각조건이 적용되지 않는 일반 인수형 계산과 본 사건의 조건부 실질취득액을 혼동해서는 안 됩니다. 실제 부담하는 인수액이 있다면 낙찰가에 더해 시세와 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 실거래 180,000,000원, 거래가격 추세 -21.7%를 기준으로 입찰가격을 검토해야 합니다. 과거 고가 거래가 포함된 평균 205,000,000원만 근거로 입찰가를 높이는 것은 위험합니다.
• 다세대주택 환금성. 20세대 규모와 거래 표본 2건이라는 한계를 반영해야 합니다. 매각 시점에 같은 가격으로 재매도할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
• 인도·명도 및 관리비. 이승현 임차권등기 말소와 별개로 현재 점유자의 인도 문제, 미납 관리비 중 승계 가능 항목, 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권계산서, 최신 실거래와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 이야기

이 물건은 주택임차권등기와 선순위 대항력이 있다는 사실만 보고 무조건 위험한 경매라고 판단할 사건도 아니고, 특별매각조건이 있다는 이유로 무조건 안전하다고 판단할 사건도 아닙니다.

이승현의 219,000,000원 보증금은 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우 매수인 실질 인수액 0원으로 분석됩니다. 이는 분명히 중요한 위험 완화 요소입니다.

그러나 현재 최저가 256,000,000원은 최신 실거래 180,000,000원보다 76,000,000원 높습니다. 거래가격은 과거 대비 21.7% 하락했고, 건물은 20세대 규모의 소규모 다세대주택으로 거래 표본도 제한적입니다. 여기에 이승현의 확약 범위 밖에 있는 이화형의 권리·점유관계가 남아 있습니다.

1회 유찰 가격 204,800,000원 역시 최근 실거래보다 높습니다. 2회 유찰 가격 163,840,000원에서는 특별매각조건 이행을 전제로 최근 거래가격 아래로 내려오지만, 그 단계에서도 미확인 점유 위험과 하락 추세를 반영한 별도 검토가 필요합니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 주된 임차권의 인수 문제는 특별매각조건으로 해소될 수 있지만, 현재 가격에는 충분한 경쟁력이 없습니다. 권리는 조건부 관리 가능, 가격은 불리, 잔여 점유 위험은 확인 필요. 신건 최저가가 아니라 실제 부담할 실질취득금액과 최신 거래가격을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.