서울남부지방법원 2026타경5715. 강서구 화곡동 신곡초등학교 남측 인근에 위치한 다세대주택 ‘디에이씨’ 제3층 제302호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 고완석은 2020년 12월 16일 이 주택을 거래가 208,000,000원에 취득했습니다.

이 사건은 일반적인 담보대출 연체에 따른 경매와 다릅니다. 현재 말소기준권리는 은행 근저당이 아니라 2022년 9월 15일 국(강서세무서장)의 압류입니다. 그보다 먼저 전입한 임차인 천소담이 있고, 임차권등기도 설정되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

핵심은 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 채권자가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 정하고 있습니다. 이 조건이 제대로 이행된다면 보증금 208,000,000원 전체를 매수인이 추가 부담하는 구조는 아닙니다. 다만 이 조건의 적용 범위와 실제 임차권 말소 이행 여부를 확인해야 하며, 별도로 조사된 안성회의 점유 문제까지 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 기준, 선순위 임차인이 핵심

수협은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당권은 2020.10.13 설정되었으나 2020.11.25 이미 말소되었습니다. 따라서 현재의 말소기준권리는 해당 근저당권이 아닙니다.

2022.09.15 국의 압류가 말소기준권리이며, 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 선순위 임차인의 보증금 반환 문제는 등기상의 후순위 권리 소멸 여부와 구분해서 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.08억과 별도 미상 점유

임차인·점유 조사 대상은 천소담과 안성회, 2명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 특히 보증기관의 가압류 청구액을 천소담의 임대차보증금과 단순 합산하여 추가 인수보증금으로 취급해서는 안 됩니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가보다 보증금 구조가 중요하다

이 사건을 이해하려면 특별매각조건이 없는 일반적인 경우와 실제 특별매각조건이 이행되는 경우를 구분해야 합니다.

특별매각조건이 없었다면 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 상황에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당금이 늘어나는 구조입니다. 그 결과 낙찰가와 보증금 인수액을 합산한 부담은 보증금 208,000,000원 수준에서 크게 낮아지기 어렵습니다. 집행비용 때문에 실제 계산상 합계는 그보다 높아질 수도 있습니다.

반면 이 사건은 채권자의 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건입니다. 따라서 해당 조건이 정상적으로 이행되면 주된 보증금의 미배당분이 매수인에게 추가되지 않아 낙찰가 자체를 실질취득의 기준으로 볼 수 있습니다. 이는 안성회의 별도 권리 또는 명도비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.

④ 가격·환금성 — 시세 확인 전까지 저렴하다고 볼 수 없다

디에이씨는 총 10세대의 소규모 다세대주택으로, 2020.09.24 준공되었습니다. 현재 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 201,000,000원입니다.

소유자 고완석이 2020년에 취득할 당시 등기상 거래가액은 208,000,000원입니다. 다만 이는 과거 취득가액이지 현재 시세를 의미하지 않습니다. 현재의 실거래 평균이나 최신 비교거래가격이 확인되지 않아 201,000,000원이 주변 시세보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다. 참고 면적 27.6㎡도 해당 호실과의 일치가 확인되지 않았으므로 이를 이용한 면적당 가격 비교는 유보합니다.

특별매각조건으로 보증금 인수 위험이 해소되더라도, 그 사실만으로 가격 경쟁력이 확보되지는 않습니다. 특히 실거래 시세의 확인과 점유관계 검증이 완료되기 전에는 신건 가격을 할인 매수 기회로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정액입니다. 임차인 우선변제금과 집행비용에 매각대금이 모두 배분되는 시나리오입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

한편 주택도시보증공사의 가압류 표시 청구금액은 788,000,000원이고 경매신청 관련 청구금액은 208,000,000원입니다. 두 항목 모두 같은 기관의 권리이므로 청구금액의 경제적 중복 여부를 확인해야 합니다. 표시 청구금액 합계 996,000,000원은 배당 시나리오의 명목상 합계이며, 독립된 실제 채무총액으로 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 계산상 인수는 늘지만 특별매각조건이 핵심

일반 계산상 인수액은 특별매각조건을 반영하지 않은 배당 시나리오의 원래 추정값입니다. 조건 적용 인수액 0원은 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 해당 회차에서도 유효하게 이행된다는 전제입니다. 안성회의 별도 권리·명도위험과 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

일반적인 대항력 보증금 인수형 경매라면 최저매각가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 줄어들지 않습니다. 따라서 유찰 후 낙찰가가 내려갔다는 이유만으로 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다.

이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다. 해당 조건이 적용되고 완전히 이행된다면 매수인이 주된 임차보증금 부족분을 추가 부담하지 않으므로 유찰에 따른 낙찰가 하락이 실질취득 기준액 하락으로 연결될 수 있습니다. 그렇더라도 현재 시세와 다른 점유자의 위험을 검증하지 않은 상태에서 특정 회차를 유리한 매수가격이라고 단정할 수는 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신곡초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 접도. 남서측으로 폭 약 4m 도로와 접한 토지에 위치합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 토지이용. 토지면적 210.1㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,052,000원/㎡입니다. 해당 토지 전체에 관한 정보로 개별 호실의 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 민간임대주택. 2020.12.16 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 사항과 경매 후 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택이며, 경매 관련 평균 유찰 5.3회·낙찰률 5.56%가 제시되어 있습니다. 재매각 가능성과 적정 매입가격에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약허가구역 지정 내역이 존재합니다. 지정 대상과 기간이 각각 다르므로 해당 경매 취득에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 기재되어 있는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 가능성. 천소담 명의 임차권등기와 주택도시보증공사의 권리 승계관계, 채권자 포기의 법적 효력 및 등기말소 이행방안을 확인해야 합니다.
• 안성회 점유관계. 2025.07.21 전입한 안성회의 실제 거주 여부, 계약당사자, 임대차보증금, 점유 부분 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 선순위 임차권 기준일. 임차권등기일뿐 아니라 천소담의 최초 전입·점유일과 확정일자를 함께 검토해야 합니다.
• 체납세금 확인. 말소기준권리가 국의 압류입니다. 세금의 법정기일과 배당순위에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액 및 우선순위를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 및 민간임대주택등기의 경매 이후 처리 여부를 확인하세요.
• 시장가격 검증. 디에이씨 및 화곡동 인근 유사 다세대주택의 최신 실거래가격을 확인하고, 실제 전용면적·층·건물 상태를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 환금성 검토. 평균 유찰 5.3회 및 낙찰률 5.56%를 참고하되, 표본 특성과 현재 경쟁 물건의 가격대를 별도로 살펴보세요.
• 관리비·점유 상태. 공용부분 관리비 체납, 현장 점유자, 인도 및 명도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 등기부 원본 대조. 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증금 인수는 조건부 해소, 가격과 점유는 여전히 숙제”

이 사건의 가장 큰 특징은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 최저매각가보다 크지만 특별매각조건이 존재한다는 점입니다.

천소담의 보증금은 208,000,000원이며, 신건 배당 계산상 10,614,000원의 미배당액이 발생합니다. 일반적인 경매라면 매수인에게 부담으로 연결될 수 있지만, 이 사건은 채권자의 부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 정하고 있습니다. 조건이 유효하게 이행된다면 주된 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그러나 이 조건이 모든 위험을 없애는 것은 아닙니다. 안성회의 계약·보증금·점유관계가 미상이고, 동일 건물의 평균 유찰 횟수는 5.3회입니다. 현재의 가격이 시장 시세보다 낮다는 근거도 확인되지 않았습니다. 따라서 특별매각조건에 따른 주된 보증금 인수 위험 해소에는 긍정적인 평가를 할 수 있지만, 별도 점유위험과 환금성, 가격 검증의 불확실성을 고려하면 적극적인 신건 입찰을 권하기는 어렵습니다.

결론은 조건부 권리위험 완화, 가격 판단 보류입니다. 채권자의 권리 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지, 안성회의 별도 권리가 존재하는지, 최저가가 현재 시세에 비해 적정한지를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.