광주지방법원 2026타경30867. 광주광역시 북구 오치동에 있는 혁신타운 제101동 제10층 제1002호 아파트입니다. 전용면적은 59.85㎡이고, 건물은 지하 1층·지상 10층의 철근콘크리트조 아파트입니다. 1993년 준공된 78세대 단지로, 이번 물건은 10층에 위치합니다.
현재 소유자는 김진옥입니다. 2015년 12월 29일 공유자 전원의 지분을 이전받았으며, 당시 등기된 거래가액은 87,000,000원입니다. 같은 날 광주농업협동조합이 채권최고액 70,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 신한카드와 광주신용보증재단의 가압류가 붙었고, 근저당권자인 광주농업협동조합의 신청으로 현재 임의경매가 진행되고 있습니다.
권리 자체보다 더 눈여겨봐야 할 부분은 가격과 점유상태입니다. 과거 전체 실거래 평균은 79,125,000원이지만, 최근 12개월 거래 평균은 75,000,000원까지 내려왔습니다. 신건 최저매각가도 정확히 75,000,000원입니다. 결국 과거 거래를 포함한 전체 평균만 기준으로 판단하면 현재 가격 경쟁력을 실제보다 높게 평가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30867 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 984-2 혁신 101동 10층 1002호 도로명주소: 대천로 40 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.85㎡ · 지하 1층, 지상 10층 중 10층 |
| 단지 현황 | 혁신타운 · 78세대 · 1993.08.04 준공 |
| 소유자 | 김진옥 (2015.12.29 소유권 취득 · 거래가액 87,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광주농업협동조합 / 60,502,214원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.29 광주농업협동조합 근저당권 (채권최고액 70,800,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 점유 및 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 미납관리비 | 520,100원 (2026.06.08 기준) |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (확인된 등기상 권리 및 배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정
이 물건의 말소기준권리는 2015년 12월 29일 설정된 광주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 70,800,000원이며, 소유자 김진옥을 채무자로 한 권리입니다.
이후 2021년 설정된 신한카드 가압류 6,083,406원과 광주신용보증재단 가압류 34,999,000원은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸할 예정이며, 배당 부족분이 생기더라도 그 채권을 낙찰자가 직접 인수하는 구조는 아닙니다.
과거 설정된 김상수의 전세권 70,000,000원과 이효성의 전세권 75,000,000원은 이미 등기상 말소되었습니다. 과거 전세권 금액을 현재 유효한 임차보증금이나 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 과거 두 차례의 강제경매개시결정 역시 취하되어 등기상 말소된 이력이 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
같은 단지 혁신타운, 전용 59.85㎡의 실거래 기록입니다. 전체 12건의 평균은 79,125,000원이지만, 최근 12개월에 해당하는 거래 2건은 모두 75,000,000원입니다. 최근 가격 판단에는 이 거래들이 더 직접적인 비교 기준이 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.85㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2024.08 | 59.85㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2024.07 | 59.85㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2024.03 | 59.85㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2024.03 | 59.85㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2022.10 | 59.85㎡ | 8 | 97,000,000원 |
| 2022.08 | 59.85㎡ | 4 | 91,500,000원 |
| 2022.07 | 59.85㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2022.04 | 59.85㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 59.85㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2022.02 | 59.85㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 79,125,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.85㎡ | 2건 | 75,000,000원 |
전체 평균을 기준으로 하면 최저매각가는 평균의 94.8%입니다. 숫자만 보면 할인된 가격처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이 전체 평균에는 2022년의 90,000,000원대 거래와 최고 97,000,000원 거래도 포함되어 있습니다.
최근 거래에서는 다른 모습이 나타납니다. 2026년 2월과 4월의 실거래가가 모두 75,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같습니다. 신건 최저매각가 75,000,000원은 이 평균의 100.0%입니다. 즉 최근 확인된 시세 대비 별다른 가격 할인이 없는 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,750,000원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 70,800,000원 | 70,800,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 6,083,406원 | 2,450,000원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 34,999,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 신건 최저가 75,000,000원에 매각된다고 가정한 추정치입니다. 집행비용 1,750,000원을 제외한 73,250,000원이 채권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당권자에게는 채권최고액 70,800,000원을 기준으로 전액 배당하고, 신한카드에 2,450,000원이 배당되며 광주신용보증재단은 배당받지 못하는 것으로 계산되어 있습니다.
총 채권액은 111,882,406원이고, 예상 채권자 배당총액은 73,250,000원입니다. 따라서 예상 미배당액은 38,632,406원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없는 것으로 추정됩니다.
광주농업협동조합의 경매 신청 청구액은 60,502,214원인 반면, 위 배당표는 근저당권 채권최고액 70,800,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 배당액은 확정 채권원리금, 집행비용, 법정 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
현재 회차의 최저매각가는 75,000,000원입니다. 이후 유찰에 따른 가정 매각가와 배당 부족액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 75,000,000원 | 73,250,000원 | 38,632,406원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 60,000,000원 | 58,520,000원 | 53,362,406원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 65,146,406원 | 0원 |
신건에서는 광주농업협동조합의 신청 청구액이 배당으로 충족되는 것으로 계산되어 있지만, 1회 또는 2회 유찰 가격에서는 신청 청구액에 미달하는 것으로 추정됩니다. 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커집니다.
그러나 여기서 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액을 구분해야 합니다. 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조에서는 배당받지 못한 채권이 곧바로 낙찰자의 채무로 전환되는 것은 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수 추정액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 오치동 용봉중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 상가, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 아파트 용도에 따른 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 10층 아파트의 10층 1002호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, 승강기, 난방설비 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역에 속하며, 토지면적은 2,484.6㎡, 공시지가는 716,800원/㎡입니다. 토지는 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
- 도로 및 규제. 북측과 동측의 포장도로에 접하며, 교육환경보호구역과 전통상업보존구역 등 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 78세대 소규모 단지이며 1993년 준공되었습니다. 동일 면적 거래가 최저 50,000,000원에서 최고 97,000,000원까지 분포하므로, 층과 건물 상태에 따른 거래가격 차이를 고려해야 합니다. 최근 실거래 2건만으로 미래 매각가격을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 입찰가 검토. 신건 최저가 75,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균과 동일합니다. 과거 전체 평균 대비 94.8%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -6.2%를 반영하여 개별 호수의 층, 향, 관리상태와 매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 점유자 및 임차인 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입세대, 현장 점유 상태, 실제 임대차 유무와 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 과거 전세권 말소 확인. 김상수의 70,000,000원 전세권과 이효성의 75,000,000원 전세권은 등기상 이미 말소되었습니다. 현재 유효한 권리와 과거 말소 이력을 구분해 확인하세요.
- 미납관리비 확인. 매각물건명세서에 2026.06.08 기준 520,100원의 미납관리비가 기재되어 있습니다. 현재 체납잔액, 공용부분과 전유부분의 구분, 매수인 부담 가능액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당액 차이 검토. 광주농업협동조합의 신청 청구액은 60,502,214원이나 추정배당은 채권최고액 70,800,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 실제 채권액과 배당순위를 반드시 구분해야 합니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 가정가 60,000,000원, 2회 유찰 가정가 48,000,000원을 참고하되, 실제 매각기일과 최저매각가격의 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 기록을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리 가능 ≠ 가격 메리트”
광주 혁신타운 1002호는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가압류가 매각으로 소멸할 예정인 물건입니다. 현재 확인되는 등기상 권리관계에서 매수인이 인수할 금액은 0원으로 추정됩니다. 과거 설정된 전세권들도 이미 말소되어 있어 권리관계 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 임대관계 미상이라는 점은 그대로 남아 있습니다. 실제 점유상태를 확인하지 않은 채 명도 부담이나 대항력 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 또한 520,100원의 미납관리비가 기재되어 있으므로, 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비도 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 더 분명합니다. 전체 거래 평균은 79,125,000원이지만 최근 거래 평균은 75,000,000원이며, 신건 최저가 역시 같은 금액입니다. 최근 거래 추세도 -6.2%로 하락하고 있습니다. 따라서 신건에서는 최근 시세 대비 가격 할인이 없고, 단지 규모와 준공연도까지 고려하면 높은 평가를 주기 어렵습니다.
최종 판단은 ‘권리는 비교적 양호하나, 가격 경쟁력과 점유관계 확인이 필요한 보수적 검토 대상’입니다. 신건 최저가만으로 적극 입찰할 물건이라고 보기는 어렵습니다. 실제 점유와 관리비 부담을 확인한 뒤, 최근 거래가격을 기준으로 입찰 가능 가격을 판단하는 것이 적절합니다.
