서울남부지방법원 2026타경5720. 서울 강서구 화곡동 우장산자하클래식 11층 1105호 오피스텔입니다. 현 소유자는 고완석으로, 2020년 10월 30일 매매계약을 체결하고 2020년 11월 27일 거래가액 185,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 국세 압류와 주택도시보증공사의 가압류가 설정됐고, 주택도시보증공사의 신청에 따라 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건에서 중요한 것은 압류나 가압류보다 원동희의 임차보증금 반환채권입니다. 원동희는 2020년 11월 27일 전입신고 및 점유를 시작했고, 2020년 11월 4일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022년 9월 14일 국세 압류보다 앞선 임대차이므로 대항력이 인정되는 임차인입니다.

보통 이런 물건은 낙찰가격이 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어나, 매수인의 실질취득 부담이 보증금 수준으로 유지됩니다. 하지만 이번 사건에는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건을 일반적인 선순위 임차인 인수 구조와 구분해 판단하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다

말소기준권리는 2022년 9월 14일 국(강서세무서장)의 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 말소기준권리인 압류 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2020년 설정된 수협은행 신탁은 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 고완석에게 있고, 기존 신탁등기를 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有, 특별조건으로 인수 해소

확인되는 실제 임차인은 원동희 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 원동희의 임차보증금 185,000,000원도 한 번만 산정합니다.

③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 175,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로, 특별매각조건이 이행되면 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 매각대금 175,000,000원입니다. 취득 관련 세금, 명도비용 및 기타 부대비용은 별도입니다.

비교 가능한 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다. 등기부에는 2020년 10월 30일 당시 거래가액 185,000,000원이 기재돼 있지만, 이는 과거 소유권 취득가격일 뿐 현재 오피스텔의 시장가치를 입증하는 자료가 아닙니다. 따라서 감정가나 과거 거래가액만으로 현재 가격이 저렴하다거나 시세차익이 확보됐다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

매각대금 175,000,000원에서 집행비용 3,250,000원을 제외하고 임차보증금에 171,750,000원을 배당하는 추정입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 신청채권액은 각각 표시한 것으로, 동일한 기초채권의 중복 여부 및 최종 배당채권액은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 주의할 계산

선순위 임차인 물건에서는 최저매각가가 내려간다는 사실만으로 실질취득 부담까지 같은 폭으로 줄어드는 것은 아닙니다. 보증금 배당액이 감소하면 미배당액이 커지기 때문입니다.

일반 규정상 인수액은 각 회차의 배당 및 집행비용을 가정한 추정치입니다. 특별매각조건에 의한 인수액 0원은 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 해당 매각에서도 유효하게 이행되는 경우를 전제로 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 북측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무시설과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 가양역 등이 소재해 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지상 19층 건물의 11층 오피스텔입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비와 기계식 주차시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지와 대체로 평탄하며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 수평표면구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정사항도 있으므로 실제 적용 대상과 기간은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 11,060,000원입니다. 이는 토지에 대한 공시가격으로, 본건 개별 오피스텔의 실거래 시세와 동일하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부를 직접 확인한 평가가 아니므로 실제 호실 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 상업·업무시설 혼재 지역의 오피스텔로, 재매각가격은 임대수요와 수익성, 개별 호실 상태 등에 영향을 받을 수 있습니다. 최근 실거래와 임대수익 자료를 확인하지 못했으므로 환금성이 우수하다고 단정할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서와 매각조건에 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 반환청구권 포기 효력. 원동희의 보증금 반환청구권에 대해 누가 유효하게 처분할 권한을 가지는지, 채권자의 포기가 매수인에 대한 청구를 완전히 차단하는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 임차권등기의 말소 방법과 이행시점, 필요한 서류 및 절차를 확인해야 합니다.
• 점유자·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 원동희가 실제 거주하고 있다고 단정할 수 없습니다. 현재 점유자와 점유 원인, 인도 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다.
• 선순위 조세채권. 국(강서세무서장)의 압류가 말소기준권리입니다. 체납세액과 교부청구 여부, 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권. 가압류 청구금액 788,000,000원과 경매신청 청구액 185,000,000원의 기초채권 관계 및 중복 여부를 확인해야 합니다. 배당받지 못한 채권액 전체가 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.
• 실거래·임대시세. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최신 매매가격, 최근 거래 추세 및 임대수익성을 검토해야 합니다. 과거 소유권 거래가 185,000,000원을 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 관리비·부대비용. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 관련 비용, 취득 관련 세금, 명도 및 내부 보수 비용 등을 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 감정평가가 외부관찰을 중심으로 이루어진 만큼 내부 상태, 설비 작동 여부, 기계식 주차 이용 가능 여부 등을 점검해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차인도 특별매각조건에 따라 결론이 달라진다”

이 사건의 핵심은 185,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 일반적인 낙찰이라면 현재 최저가 175,000,000원으로는 임차보증금 전액을 배당할 수 없어, 예상 미배당액 13,250,000원이 매수인 인수위험으로 남게 됩니다. 유찰돼 매각가가 내려가더라도 보증금 미배당액이 늘어나므로, 일반 인수형이라면 가격 메리트가 쉽게 발생하지 않습니다.

그러나 본건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 원동희의 보증금 잔액에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 일반적인 선순위 임차인 인수형과 동일하게 평가해서는 안 됩니다.

남는 문제는 확약의 실행 가능성, 실제 점유 상태, 조세채권 및 가격입니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않았고 내부 평가도 제한적이어서, 최저가 175,000,000원이 현재 시세 대비 유리하다는 결론을 내리기 어렵습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 오피스텔이므로 임대수익성과 재매각 가능성까지 함께 검증해야 합니다.

결론은 권리 인수는 특별조건 이행 시 해소 가능, 가격 매력은 검증 보류입니다. 보증금 인수위험이 해소된다는 점만으로 높은 가격에 응찰하기보다는, 특별매각조건의 확실한 이행과 최근 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.