광주지방법원 2026타경30914. 광주광역시 동구 지산동 이화맨션 나동 1층 105호입니다. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층에 위치한 아파트로, 제일새마을금고가 신청한 임의경매입니다. 감정가는 95,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다.

등기상 말소기준권리는 2019년 6월 14일 설정된 제일새마을금고 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 설정된 한국지에이금융서비스·이효순·박옥숙의 근저당권과 에즈금융서비스의 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

그러나 문제는 근저당권보다 앞선 2019년 6월 7일 전입자 윤해운입니다. 윤해운의 월차임은 400,000원으로 기재되어 있지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 윤해운이 실제 주택임차인인지, 임대차가 언제 성립했는지, 매수인이 인수할 보증금이 있는지에 따라 입찰 판단이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 미해결

등기상 현재 유효한 근저당권은 제일새마을금고, 한국지에이금융서비스, 이효순, 박옥숙의 설정분입니다. 말소기준권리인 제일새마을금고 근저당권 및 그 이후의 근저당권은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

과거 케이비국민카드·안남순의 가압류, 하현미 근저당권, 국민건강보험공단 압류는 이미 말소된 것으로 나타납니다. 반면 2025년 4월 29일 에즈금융서비스가 신청한 가처분은 현재 등기상 남아 있으며, 피보전권리가 사해행위 취소를 원인으로 한 소유권이전등기 말소등기 청구권이라는 점에서 관련 소송 진행 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 전입자·임차관계 분석 — 실제 임차인 여부가 쟁점

현황조사와 매각물건명세서에는 4명의 전입 관련 인물이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없지만, 이들 모두를 유효한 임대차계약을 가진 실제 임차인으로 확정할 수는 없습니다.

전입일만을 기준으로 한 잠정 분석입니다. 확정일자·보증금·실제 점유·임대차 성립 여부 및 각 인물의 관계에 따라 최종 판단은 달라질 수 있습니다. 후순위 전입자는 각자의 독립적인 임대차를 전제로 말소기준권리에 대항하기 어렵다는 의미이며, 점유·인도 문제까지 해소되었다는 뜻은 아닙니다.

③ 매수인 인수 위험 — 0원 확정이 아니다

본건은 말소기준권리 이전 전입자가 존재하지만 보증금액을 알 수 없는 사건입니다. 따라서 낙찰대금과 별도로 매수인이 부담할 수 있는 보증금 잔액을 지금 확정할 수 없습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 전부 보호되는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수액이 커져 낙찰가와 인수보증금의 합계가 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.

그러나 윤해운의 보증금 자체가 확인되지 않고 임대차 성립 여부도 불명확하므로, 이 물건에 구체적인 인수금액이나 실질취득금액을 대입할 수는 없습니다.

④ 가격 판단 — 최근 실거래 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가의 100%인 95,000,000원입니다. 확인되는 과거 소유권이전 거래가액은 다음과 같습니다.

과거 등기상 거래가격은 참고할 수 있지만, 이를 현재의 정상적인 시장가격으로 곧바로 해석해서는 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 현 시점의 시세 대비 할인율을 판단할 수 없습니다.

특히 매수인 인수 가능보증금까지 미상이므로, 최저가와 과거 거래금액만 비교하여 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

아래는 제공된 채권최고액과 집행비용 추정치를 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 보증금, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 법원 배당표와 달라질 수 있습니다.

배당금 합계에는 집행비용 2,110,000원이 포함됩니다. 채권자 배당액 합계는 92,890,000원, 채권 미배당액 합계는 19,110,000원입니다. 제일새마을금고의 신청 청구금액은 44,500,990원이나 위 시뮬레이션은 채권최고액 72,000,000원을 배당 기준으로 적용한 것입니다. 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 권리 위험은 별도

유찰이 진행되면 매각대금이 낮아지면서 후순위 채권자들의 미배당액이 증가합니다. 하지만 후순위 근저당권 미배당액의 증가와 선순위 임차보증금 인수는 구분해야 합니다.

선순위 임대차가 유효하고 낙찰자가 배당받지 못한 보증금을 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 그만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건의 유찰 시나리오는 채권 회수액의 변화를 보여줄 뿐, 매수인이 안전하게 확보할 수 있는 할인폭을 의미하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 지산동 소재 광주지방법원 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 105호입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있으며 일반적인 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 북서측으로 진입도로가 개설되어 있습니다. 북동측 및 남측에도 도로가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역에 해당하며 소로2류(폭 8m~10m)와 저촉되고 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,120,000원/㎡입니다.
• 환금성. 최근 실거래 수준이 확인되지 않아 가격별 환금성을 정량적으로 판단할 수 없습니다. 1층이라는 개별 특성 및 실제 내부 상태를 반영한 거래사례 확인이 필요합니다.

⑧ 입찰 전 필수 확인사항

• 윤해운의 법적 지위. 과거 소유자 윤채현과 동일인으로 나타나는 사정, 개명 이력, 현재 점유관계 및 소유권 이전 전후의 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 및 계약서. 윤해운의 실제 임대차계약서, 보증금 수수 내역, 월차임 400,000원의 지급관계와 임대차 성립일을 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제. 전입일만으로 유효한 대항력을 확정하지 말고 실제 주택 인도일, 임차권 발생 시점, 확정일자 및 배당요구 여부를 종합 확인해야 합니다.
• 다른 전입자. 강지후·강현수·박성순의 점유 및 가족관계, 별도 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다. 후순위 전입이라도 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.
• 가처분 관련 소송. 에즈금융서비스의 사해행위 취소 관련 가처분이 매각으로 소멸할 것으로 분류되어 있으나 관련 본안소송 및 등기 정리 여부를 확인해야 합니다.
• 채권 및 배당. 신청 청구금액 44,500,990원과 근저당 채권최고액 72,000,000원의 차이를 고려해 실제 채권잔액과 배당표를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비, 실점유자, 이사 협의 가능성 및 인도명령·명도 절차를 확인해야 합니다.
• 시세·현장상태. 동일 단지 및 유사 층의 최근 거래가격, 1층의 채광·습기·소음·내부 수리 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “9,500만원보다 먼저 확인할 것은 보증금”

이 사건은 감정가 95,000,000원의 신건 아파트입니다. 등기상 근저당권의 소멸 구조는 비교적 분명하지만, 선순위 전입자 윤해운의 지위와 보증금이 불명확하다는 점이 가장 큰 변수입니다.

특히 윤해운은 과거 소유자 윤채현과 동일인으로 나타납니다. 따라서 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정하는 것도, 과거 소유자라는 이유만으로 임차권이 없다고 단정하는 것도 모두 위험합니다.

현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 실제 인수의무가 없다는 확인 결과가 아닙니다. 최근 거래시세도 검증되지 않았으므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 실제 임대차 여부, 보증금, 대항력과 배당관계를 확인한 이후에야 실질취득비용과 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.