광주지방법원 2026타경30919. 나주시 남평읍 남석리 114-2에 위치한 주택과 토지를 대상으로 하는 임의경매입니다. 경매상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 다락을 포함한 단독주택입니다. 일반철골구조 기와지붕 단층 건물로, 2022년 7월 사용승인을 받았습니다.

등기상 박창훈·신서경이 각각 지분 2분의 1을 소유하고 있으며, 2022년 10월 14일 설정된 농협은행 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 박도은 명의의 근저당, 농협은행·농업협동조합중앙회·전남신용보증재단의 가압류가 이어졌습니다. 후순위 권리의 말소 구조 자체는 비교적 명확하지만, 공유지분에 관한 사해행위 취소 가처분이 있어 권리관계를 단순한 일반 주택경매처럼 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

말소기준권리는 2022.10.14 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 박도은의 근저당권과 후순위 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

다만 2025.06.20에는 농협은행의 선순위 근저당권 일부가 농업협동조합중앙회에 47,000,000원 양도되었습니다. 이는 기존 근저당권 내 채권 일부의 이전이므로 별도의 근저당 채권최고액으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당받을 권리자와 배당액은 채권양도·배당 관련 원본으로 확인해야 합니다.

② 점유·인수 분석 — 예상 인수 0원, 점유는 미확인

현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 관계인인지는 확정할 수 없습니다.

③ 가격·회차 분석 — 시세 검증이 필요한 신건

이 물건의 감정가는 346,310,400원이고, 아직 유찰이 없는 신건이므로 최저매각가 역시 같습니다. 다만 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아, 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거는 부족합니다.

따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 주택과 토지가 함께 매각되고 저온저장고는 제외되는 만큼, 통상적인 공동주택 가격 비교보다 토지·건물별 가치와 실제 매각범위에 대한 확인이 중요합니다.

유찰 시 가격과 미배당액은 회차별 가정 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 다음 최저매각가는 법원의 매각기일 공고를 확인해야 합니다.

유찰이 진행될 경우 매각대금이 감소하면서 채권자의 미회수액은 증가합니다. 반면 현재 가정에서는 어느 회차에서도 매수인의 인수액이 발생하지 않습니다. 그러나 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 채무는 서로 다른 개념입니다. 채권자에게 배당되지 않는 금액을 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 346,310,400원 가정)

집행비용은 추정치이며 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 선순위 근저당권 일부 47,000,000원의 이전에 따른 실제 배당 귀속은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 남평읍 남석리 소재 중남마을 내에 위치합니다. 주변은 농촌마을과 농경지 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 면적 329㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 52,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 가축사육제한구역(200m 제한구역)과 교육환경 관련 상대보호구역에도 해당합니다.
• 건물. 일반철골구조 기와지붕 단층 건물로 2022.07 사용승인되었습니다. 외벽은 벽돌치장, 내벽은 타일·벽지, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비 및 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
• 부속시설. 경량철골조 판넬지붕 단층의 차양 등으로 이용되는 제시외 건물이 있으며, 매각조건상 제시외 건물은 포함됩니다.
• 저온저장고. 본건 토지와 인접지 114-5번지 양지상에 소재하며, 이동성 등을 고려해 감정평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 경매상 용도와 감정상 이용상태의 차이는 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 농촌마을 내 단독주택과 토지라는 실제 이용 특성상 공동주택처럼 단순한 시세 비교를 적용하기 어렵습니다. 인근 유사 부동산의 실제 거래가격과 수요를 확인하기 전에는 매각가격의 적정성이나 처분 용이성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.10.14 농협은행 근저당권의 순위와 후순위 근저당·가압류의 매각 소멸 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 사해행위 취소 가처분 확인. 신서경 지분에 대한 2025.08.27 가처분의 피보전권리, 관련 소송 진행상황과 매각 후 권리정리 가능성을 확인하세요.
• 근저당 일부이전 확인. 2025.06.20 농업협동조합중앙회에 양도된 47,000,000원의 권리관계와 실제 배당 귀속을 확인하세요.
• 점유·임대관계 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 점유자, 보증금 및 대항력 발생 여부를 확인하세요.
• 저온저장고 매각 제외 확인. 저온저장고의 정확한 위치와 소유·사용관계, 매각 후 존치 또는 철거 관련 문제를 현장에서 확인하세요.
• 토지 경계 확인. 본건 토지와 114-5번지 인접지의 경계, 건물·시설물의 위치 및 실제 사용범위를 대조하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 저온저장고 제외 조건을 감정평가서·매각물건명세서·매각목록에서 일치시키세요.
• 시세 검증. 주택의 구조·상태와 토지 329㎡의 가치를 구분해 검토하고, 인근 유사 단독주택·토지의 거래사례를 확보한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 277,048,320원, 2회 유찰 가정 221,638,656원을 검토하되, 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하지 마세요.
• 실제 취득비용. 매수인 예상 인수액 0원은 취득세·등기비용·명도비용 및 기타 취득 부대비용이 모두 없다는 의미는 아닙니다.
• 입찰 직전 서류 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건 및 법원 공고를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 예상 ≠ 입찰 위험 0”

이 물건은 농협은행의 선순위 근저당권을 말소기준으로 후순위 채권이 정리되는 구조입니다. 신건 매각가 346,310,400원을 가정할 때 채권자에게 402,831,520원의 미배당이 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 신서경 지분에 관한 사해행위 취소 가처분, 미확인 임대관계, 매각에서 제외되는 저온저장고는 실제 입찰 전 해소해야 할 확인사항입니다. 또한 감정가 346,310,400원을 뒷받침할 비교 실거래가가 확인되지 않아, 신건 가격에 투자상 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

따라서 이 사건의 결론은 “배당상 인수 0원 예상, 권리·현장 추가 확인 필요, 가격 판단 보류”입니다. 먼저 가처분과 점유·매각범위를 확인하고, 이후 실제 거래사례와 취득비용을 기준으로 입찰 가능 가격을 산정하는 것이 적절합니다.