광주지방법원 2026타경30923. 광주 북구 일곡동 일곡3차현대아파트 302동 11층 1101호입니다. 전용면적은 약 84.99㎡이며, 철근콘크리트조 18층 건물 중 11층에 위치한 남향 계단식 아파트입니다. 소유자 서원석은 2021년 220,000,000원에 취득했고, 같은 해 농협은행 근저당권이 채권최고액 145,200,000원으로 설정됐습니다. 이후 중소기업은행 근저당권 54,000,000원이 추가됐고, 중소기업은행이 청구금액 38,331,423원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.

이 사건에서 중요한 것은 선순위 권리와 후순위 권리를 구분하는 것입니다. 2021년 8월 30일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 중소기업은행 근저당권과 가압류 2건은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 농협은행 근저당권 자체도 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 해당 근저당권은 2026년 한국주택금융공사로 이전된 내역이 있어 실제 배당권자 확인이 필요합니다.

가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 모두 243,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 238,416,666원입니다. 최신 거래도 238,000,000원이므로, 현재 최저가를 할인된 시세라고 보기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심 말소기준권리는 2021.08.30 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 145,200,000원이며, 소유자 서원석이 채무자로 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2026.03.09 한국주택금융공사로 이전 등기됐으나 별도의 신규 근저당권이 추가된 것이 아니라 기존 담보권의 권리자 변경입니다. 따라서 배당 분석에서도 145,200,000원을 중복해서 계산하지 않습니다.

그 뒤 2023.07.31 중소기업은행이 채권최고액 54,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 담보권의 채무자는 소유자 서원석이 아닌 주식회사송곡푸드로 기재돼 있습니다. 이후 중소기업은행이 경매를 신청했고, 창조유통 및 제이비우리캐피탈의 가압류가 순서대로 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 및 인수 위험

실제 점유자가 누구인지, 주민등록 전입관계와 임대차계약이 존재하는지는 매각물건명세서와 현황조사서를 통해 대조해야 합니다. 신고되지 않은 점유자가 확인되면 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부에 따라 인수 가능성을 다시 판단해야 합니다.

특히 말소기준권리 설정일인 2021.08.30과 점유자의 전입 및 점유 개시 시점을 비교하는 것이 중요합니다. 현재는 인수액 0원을 기본 가정으로 분석하되, 현장 확인 이전에 명도 부담까지 없다고 단정하지는 않는 것이 타당합니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다

일곡3차현대아파트(현대3)의 전용 약 84.99㎡ 거래 사례입니다. 2025년 6월부터 2026년 4월까지 확인된 12건의 실거래 평균은 238,416,666원입니다. 같은 면적을 기준으로 하므로 가격 수준을 비교할 수 있지만, 층과 주택 내부 상태에 따른 개별 차이는 고려해야 합니다.

실거래 가격 범위는 210,000,000원~290,000,000원으로 비교적 넓습니다. 특히 2026년 2월 7층 거래가 290,000,000원인 반면, 같은 해 3월 5층 거래는 210,000,000원입니다. 거래 평균만이 아니라 최신 거래와 유사 층 거래를 함께 비교해야 하는 이유입니다.

이번 경매물건은 11층입니다. 같은 면적의 2025년 6월 11층 거래는 245,000,000원으로, 현재 최저가와 가까운 가격입니다. 다만 이 거래는 최신 거래가 아니며, 주택 내부 상태도 동일하다고 볼 수 없습니다. 따라서 한 건의 유사 층 거래만으로 현재 최저가가 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 하며, 실제 채권 잔액과 확정 배당액은 달라질 수 있습니다.

농협은행 설정 근저당권은 한국주택금융공사로 이전 등기됐으므로 실제 배당권자는 최신 등기와 채권관계에 따라 확인해야 합니다. 추정 배당표는 채권최고액 기준으로 작성됐으며 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가 수준에서의 추정 채권자 배당 합계는 233,328,684원이며, 집행비용 4,202,000원을 제외하고도 소유자에게 5,469,316원이 남는 구조입니다. 다만 이 결과는 채권최고액을 실제 배당액으로 가정한 산식으로, 법원이 확정한 배당표는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당이 곧 매수인 인수는 아니다

신건에서 유찰이 발생하면 다음 회차의 최저가가 낮아질 수 있습니다. 다만 현재는 유찰 0회이며, 아래 금액은 실제 진행 회차가 아닌 가정 시나리오입니다.

유찰이 진행되면 배당 재원이 줄어들어 채권자가 배당받지 못하는 금액이 증가합니다. 그러나 이 물건의 분석에서는 각 회차 모두 매수인 예상 인수금액이 0원입니다. 담보권이 매각으로 소멸하고 채권자가 배당을 충분히 받지 못하는 것과, 매수인이 그 부족액을 대신 지급하는 것은 별개의 문제입니다.

신청채권자인 중소기업은행의 청구금액은 38,331,423원입니다. 시나리오상 현재 회차의 배당 추정액은 54,000,000원, 1회 유찰 가정에서는 45,678,400원, 2회 유찰 가정에서는 7,342,720원으로 산정돼 있습니다. 따라서 2회 유찰 가정에서는 신청채권자의 청구금액도 충분히 회수하지 못하는 것으로 나타납니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 일곡동 일곡중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 중소규모 아파트단지와 학교 등이 분포하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치합니다. 북측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 1998.06.26 준공된 332세대 규모의 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며 해당 호수는 18층 중 11층, 남향 계단식 구조입니다. 승강기, 급·배수, 위생설비, 소화전, 화재경보, 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 세장형 평지의 아파트 부지입니다. 토지면적은 14,954.2㎡, 공시지가는 935,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실내의 마감 상태와 수리 필요 여부는 별도 현장 점검이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인돼 가격 비교에 활용할 표본은 있습니다. 그러나 거래가가 210,000,000원에서 290,000,000원까지 넓게 분포하므로 평균 가격을 곧바로 해당 호수의 매도가격으로 적용하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 및 근저당권 이전. 2021.08.30 농협은행 근저당권이 기준입니다. 2026.03.09 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 내역을 확인하고, 배당권자를 중복 산정하지 않도록 주의해야 합니다.
• 소유자와 채무자 구분. 중소기업은행 근저당권의 채무자는 주식회사송곡푸드이며 소유자는 서원석입니다. 담보 제공 관계와 경매 신청권원의 일치 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계 확인이 필요합니다. 현황조사서, 전입세대 확인자료, 매각물건명세서를 대조해 대항력 있는 미신고 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
• 신건 가격 검증. 최저가 243,000,000원은 최근 평균 238,416,666원과 최신 거래 238,000,000원보다 높습니다. 현재 최저가를 시세 할인 가격으로 간주하지 않아야 합니다.
• 유사 층 실거래 비교. 같은 면적 11층 거래는 2025년 6월 245,000,000원입니다. 2026년의 최근 거래들과 함께 비교하면서 층, 방향, 수리 상태에 따른 차이를 확인해야 합니다.
• 유찰 가정과 실제 진행 구분. 194,400,000원 및 155,520,000원은 유찰 시나리오입니다. 실제로 해당 가격에 매각이 진행된다는 보장은 없으며, 매각기일과 최저매각가격의 변경 여부를 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비·수리비. 공용부분 관리비 체납액과 실제 점유 상태를 확인하고, 인도 절차 및 시설 보수에 필요한 비용도 입찰가 결정에 반영해야 합니다.
• 배당 추정 검증. 채권최고액은 실제 채무 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세, 집행비용, 배당요구 및 채권양도 내역을 확인해 예상배당과 소멸 관계를 다시 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 소멸한다 ≠ 가격이 저렴하다”

이 사건은 담보권 소멸 구조가 비교적 분명한 신건 아파트입니다. 말소기준인 농협은행 근저당권과 후순위 중소기업은행 근저당권, 가압류 2건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 신고된 임차인은 없고, 매수인 예상 인수금액도 0원입니다. 한국주택금융공사로의 근저당권 이전은 추가 부담이 아니라 기존 담보권의 권리자 변경으로 보아야 합니다.

하지만 가격은 신중하게 접근해야 합니다. 최근 12개월 평균 238,416,666원, 최신 실거래 238,000,000원에 비해 현재 최저매각가 243,000,000원은 높은 수준입니다. 일부 유사 층 거래가 현재 최저가보다 높다는 점을 감안하더라도 최근 실거래 전체를 기준으로 현재 가격에 충분한 할인 여유가 있다고 판단하기는 어렵습니다.

따라서 이 물건은 권리상 검토할 만하지만 신건 가격에는 보수적으로 접근할 대상입니다. 실제 점유관계를 확인하고, 실거래 가격과 해당 호수의 상태를 반영한 입찰 상한을 먼저 정하는 것이 중요합니다. 현 단계의 결론은 권리 구조 양호, 신건 가격 메리트 부족, 점유 확인 및 입찰가 검토 필요입니다.