대전지방법원 2025타경502932. 세종특별자치시 장군면 도계리 272-5에 있는 철근콘크리트조 4층 다가구주택과 토지 523㎡가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 김진량이고, 2014.03.21 설정된 한밭새마을금고 근저당 채권최고액 546,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·임차권등기와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
단순히 “후순위 권리가 모두 소멸한다”는 사실만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 여러 호실에 전입된 임차인·점유자가 확인되고, 동일 호실에 둘 이상의 이름이 등장하는 곳도 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많아 대항력 인수보다 배당관계 확인과 명도 범위 확정에 더 많은 시간이 필요한 다가구주택입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502932 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 도계리 272-5 1동 도로명: 세종특별자치시 장군면 참시렁골길 59-3 |
| 현황 / 용도 | 운산빌 102동 · 다가구주택 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 4층 · 사용승인일 2014.03.14 |
| 토지 | 대 523㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김진량 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,243,838,300원 / 870,687,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 819,614,719원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 확장형 발코니와 옥탑 계단실 감정평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
말소기준은 2014.03.21 한밭새마을금고 근저당권입니다. 확인된 임차인과 점유자의 전입·점유 시점은 2020년 이후이므로 말소기준보다 늦습니다. 김민태·이해민의 임차권등기 역시 후순위이고, 한국토지주택공사 명의 임차권은 김윤석 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금으로 더해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 명단 16명, 승계 1건
보증기관 대위·승계 1건을 제외하면 명단상 실제 임차인·점유자는 16명입니다. 확인되는 실제 임차인 보증금은 김민태 58,000,000원과 이해민 20,000,000원으로 합계 78,000,000원입니다. 한국토지주택공사 명의 55,000,000원은 김윤석 보증금의 승계 신고이므로 합산 대상이 아닙니다.
| 임차인·점유자 | 호실 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤석 | 402호 | 2024.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 대상 |
| 김순환 | 203호 | 2023.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황대호 | 301호 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.10.14 | 해당 없음 |
| 한해수 | 204호 | 2025.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안치웅 | 305호 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이용환 | 303호 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배근화 | 405호 | 2020.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조은지 | 401호 | 2021.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.09.16 | 해당 없음 |
| 박제중 | 201호 | 2021.06.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호건 | 202호 | 2024.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영은 | 401호 | 2023.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이루다 | 303호 | 2025.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강다예 | 405호 | 2025.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2층 40㎡ 201호 | 점유 2021.06.18 확정 2021.05.31 | 55,000,000원 합산 제외 | 가능·미상 주민등록일자 없음 | 미상 | 김윤석 승계 |
| 김민태 | 301호 전부 | 2021.11.22 확정 2021.11.08 | 58,000,000원 | 없음 | 후순위 배당요구 2026.02.12 | 해당 없음 |
| 이해민 | 3층 302호 전부 50㎡ | 2024.05.14 확정 2025.07.22 | 20,000,000원 차임 300,000원 | 없음 | 후순위 배당요구 2026.03.11 | 해당 없음 |
| 한국토 | 미상 | 2021.05.31 확정 2025.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·회차 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 870,687,000원으로 감정가 1,243,838,300원의 70%입니다. 감정가보다 373,151,300원 낮아졌지만, 이는 한 차례 유찰에 따른 절차상 하락입니다. 다가구주택과 토지가 함께 매각되는 물건은 토지 가치, 임대수익, 공실, 수선비, 명도비용을 함께 봐야 하므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 870,687,000원 | 859,580,130원 | 222,164,517원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 49% | 609,480,900원 | 600,986,091원 | 480,758,556원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34% | 426,636,630원 | 419,970,264원 | 661,774,383원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 870,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,106,870원 | - |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 546,000,000원 | 546,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 강동구 | 300,000,000원 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김형선 | 130,000,000원 | 13,580,130원 | 116,419,870원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 45,744,647원 | 0원 | 45,744,647원 |
| 5. 가압류 · 우한무 | 60,000,000원 | 0원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 총 채권액 1,081,744,647원 중 859,580,130원이 배당되고 222,164,517원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 강동구 근저당 변경 및 김형선 근저당 말소 기록을 반영하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장군면사무소 북서측 인근으로, 주위에는 단독주택·다가구주택·농경지·주거나지가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 다가구주택으로 외벽은 스톤판넬과 일부 석재붙임, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 523㎡의 평지·정방형 대지로 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함되며 공시지가는 493,100원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 비표준 물건이므로 일반 아파트보다 매수층이 좁고, 임대수익·공실·관리 상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 현장조사. 201호·301호·303호·401호·405호의 중복 명단을 대조하고 현재 실제 점유자를 확인하세요.
- 보증금 확인. 보증금 미상 점유자들의 계약서·확정일자·배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 승계 중복 제외. 한국토지주택공사 55,000,000원은 김윤석 보증금의 대위·승계이므로 별도로 합산하지 마세요.
- 등기 변동 대조. 강동구 근저당의 100,000,000원 변경 기록과 김형선 근저당의 2021.04.02 말소 기록을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 배당표 재작성. 당해세·최우선변제·실제 채권액을 반영해 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 다가구주택 거래사례와 토지 가격, 월 임대수익, 공실률, 수선비를 함께 비교하세요.
- 매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물, 확장형 발코니, 옥탑 계단실도 포함됩니다.
- 명도비용 반영. 실제 점유자 수와 퇴거 협의 기간을 기준으로 명도비·이사비·공실 기간을 응찰가에서 차감하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 16명의 점유
이 사건은 등기 순위만 보면 말소기준이 명확하고, 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 다가구주택 경매의 난도는 등기부만으로 결정되지 않습니다. 실제 임차인·점유자 16명, 보증기관 승계 1건, 다수의 보증금 미상, 동일 호실 중복 명단, 강동구 근저당 변경과 김형선 근저당 말소 기록까지 확인해야 합니다.
최저가 870,687,000원은 감정가의 70%지만 실거래와 임대수익 검증 없이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다. 권리 인수는 비교적 정리돼 있으나 점유·배당·가격 검증은 아직 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 통과, 실무와 가격은 보류입니다.