광주지방법원 2026타경30945. 광주광역시 북구 용봉동에 있는 용봉동도나우270 103동 10층 1003호입니다. 감정평가상 17층 철근콘크리트 건물의 10층에 위치한 남향 계단식 아파트이며, 동일 면적 비교 기준은 56.9432㎡입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 먼저 확인할 부분은 임차인입니다. 이미희의 보증금은 160,800,000원으로 작지 않지만, 전입일인 2022.02.28이 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2016.06.03보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계상 대항력이 없어, 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하더라도 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 인수금이 없다는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이고, 확인 가능한 동일 면적 실거래가보다 최저가가 높습니다. 아울러 등기부의 근저당권 변경 내용이 예상배당 계산에 중요한 영향을 줄 수 있어, 배당표를 확정적인 권리순위표로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 인수는 없지만 등기 확인이 핵심

말소기준권리는 2016.06.03 설정된 우리은행의 을구 1번 근저당권입니다. 이를 기준으로 후순위인 이미희의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 임차인 이미희는 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 매수인에게 보증금을 요구할 대항력이 인정되지 않는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

임차인 이미희는 주거 목적으로 건물 전체를 임차했고, 이후 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증금 총액은 160,800,000원입니다. 임대차계약과 확정일자, 증액 내역까지 확인되지만, 매수인 인수 여부는 보증금 규모가 아니라 말소기준권리와 대항력 발생 시점의 선후관계를 기준으로 판단합니다.

임차권등기는 임차인의 보증금반환채권과 관련된 권리를 공시하는 수단이지만, 후순위 전입을 선순위 대항력으로 바꾸지는 않습니다. 이미희의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.02.28로, 2016.06.03 근저당권보다 늦습니다. 따라서 후순위 임차권이 매각으로 소멸할 경우 보증금 미배당액을 매수인에게 인수시키는 구조가 아닙니다.

다만 확정일자가 기재되어 있다는 것과 실제 배당금이 지급된다는 것은 다른 문제입니다. 임차인의 배당 가능성 및 순위는 선순위 담보권의 최종 유효 내용, 경매 절차에서의 배당요구와 채권신고 내용 등을 종합하여 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확인된 거래보다 신건 최저가가 높다

비교 대상은 용봉동도나우270의 동일 면적 거래입니다. 확인된 거래는 2022년 5월, 전용 56.94㎡, 4층, 255,000,000원입니다. 분석 대상 물건은 10층 남향이므로 층과 개별 상태의 차이를 고려해야 하지만, 이를 근거로 별도의 가격 프리미엄을 확정할 자료는 없습니다.

현재 최저가는 확인된 실거래 255,000,000원 대비 105.9%입니다. 매수인 인수보증금이 없으므로 최저가 낙찰 가정의 실질취득 기준액도 270,000,000원이고, 동일하게 확인 거래가격을 웃돕니다. 따라서 현재 가격이 확인된 거래보다 저렴하다는 주장은 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정했을 때의 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 우리은행 근저당권의 최초 기재 채권최고액을 적용한 계산입니다. 을구 1-1번의 근저당권 변경등기가 배당에 반영될 경우 결과는 달라질 수 있습니다.

집행비용 4,580,000원은 추정액입니다. 본 배당 예시는 최초 근저당권 채권최고액을 기준으로 산출된 것으로, 변경등기 및 실제 피담보채무, 공동담보 관계, 당해세와 임차인의 배당관계는 확정 반영되지 않았습니다.

이 계산에서는 집행비용 4,580,000원을 공제한 뒤 우리은행에 265,420,000원이 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당액은 0원으로 표시됩니다. 하지만 을구 1-1번 변경등기에는 채권최고액 64,080,000원이 기재되어 있으므로, 이를 확인하지 않은 채 주택도시보증공사가 실제로 배당을 받지 못한다고 결론 내릴 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필요

신건에서 유찰될 경우를 가정한 매각가격과 채권자 배당 추정입니다. 모든 회차에서 후순위 임차인의 보증금 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 매수인의 실질취득 기준액은 각 회차의 낙찰가와 같으며, 실제 입찰에서는 낙찰가가 최저가를 초과할 수 있습니다.

시나리오상 최저가는 270,000,000원 → 216,000,000원 → 172,800,000원으로 낮아집니다. 확인된 과거 실거래 255,000,000원과 비교하면 유찰 이후에는 가격상 여유가 발생할 수 있지만, 실거래 기준 시점이 오래되어 이를 곧바로 현재 시장가 대비 할인이라고 평가할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 용봉동 광주비엔날레 북동측 인근입니다. 주변은 아파트지대와 기존 주택지대가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 17층 건물 중 10층 1003호입니다. 계단식 남향이며 일반적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 부정형 평지의 아파트 부지이며, 감정평가상 인접 도로는 중로한면입니다. 토지 관련 자료에는 중로각지로도 표시되어 있어 실제 접도 상태는 현장 및 공부를 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 전통상업보존구역이 포함되어 있습니다. 공시지가 기준은 979,700원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 실제 수리 필요 범위는 별도의 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 230세대 단지로, 동일 면적의 확인된 거래 표본은 1건입니다. 거래사례가 제한적이므로 현재 매수 수요와 적정 매도가격을 안정적으로 추정하기 어렵습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기 및 매각 관련 조사에서는 이미희의 임차권등기와 보증금이 확인됩니다. 실제 점유 및 인도 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당권 변경등기 원본 확인. 우리은행 을구 1번의 14,719,680,000원과 을구 1-1번 변경등기의 64,080,000원, 공동담보 해제 내용이 현재 담보범위 및 배당순위에 미치는 영향을 반드시 확인하세요.
• 민간임대주택 관련 등기 확인. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 말소 여부 및 매수인의 임대사업 관련 지위·의무가 남을 수 있는지 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 재확인. 이미희의 전입일 2022.02.28, 임차권등기일 2024.09.20, 말소기준일 2016.06.03의 선후관계를 원본과 대조하세요. 현재 분석상 매수인 보증금 인수는 없습니다.
• 배당요구와 신청채권 확인. 주택도시보증공사의 청구금액은 159,850,000원입니다. 임차보증금과의 관계, 실제 배당요구 내역, 채권자별 우선순위를 매각물건명세서 및 경매기록과 함께 확인해야 합니다.
• 실거래 최신성 확인. 확인 거래는 2022.05의 255,000,000원입니다. 현재 최저가 270,000,000원이 과거 실거래의 105.9%라는 사실만으로 오늘의 적정가격을 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 및 현재 매물 시세를 재확인하세요.
• 유찰 시나리오 활용. 1회 유찰 가정 최저가는 216,000,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 172,800,000원입니다. 이는 가격 시뮬레이션이지 향후 유찰 확정이나 적정 낙찰가의 보장은 아닙니다.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 실제 거주자와 인도 가능 시점을 확인하고, 명도비용 및 소요 기간을 고려하세요.
• 관리비 및 부대비용 점검. 공용부분 체납관리비, 취득 관련 세금, 집행비용 등 낙찰가 외 비용이 발생하는지 사전에 확인하세요.
• 최종 매각조건 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격과 등기 검증은 숙제”

광주지방법원 2026타경30945는 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 후순위 임차권 구조라는 점에서 권리상 장점이 있습니다. 이미희의 보증금은 160,800,000원이지만, 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 매수인의 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다.

반면 신건 최저가 270,000,000원은 확인된 실거래 255,000,000원의 105.9%입니다. 거래가 2022년 5월의 단일 사례이므로 현재 시세와 시장 추세를 확정할 수 없지만, 적어도 현재 가격이 확인된 거래보다 저렴하다는 근거는 없습니다.

여기에 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액과 변경등기상 채권최고액이 크게 다르고, 금지사항등기 및 민간임대주택등기가 존재합니다. 임차보증금 인수 위험이 낮다는 점과 전체 권리관계가 완전히 정리되었다는 판단은 구별해야 합니다.

종합 판단은 C등급, 신건 가격 매력은 낮고 권리 원본 확인이 우선인 물건입니다. 실거래 최신성 확보와 근저당권 변경등기·민간임대주택 관련 사항의 법률적 확인이 선행되어야 하며, 그 후에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.