광주지방법원 2026타경30947. 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 용봉동 도나우270 제103동 12층 1202호 아파트입니다. 전용면적은 56.9432㎡이며, 2016년 5월 사용승인된 17층 건물에 속합니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 주택도시보증공사가 160,800,000원을 청구하여 강제경매가 진행되고 있습니다.

권리분석의 출발점은 2016년 6월 3일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 14,719,680,000원으로, 해당 호실의 감정가보다 훨씬 큽니다. 공동담보가 기재된 근저당권이므로 이 금액을 해당 호실만의 실제 대출잔액으로 보아서는 안 됩니다. 같은 날 공동담보 해제 및 채권최고액 64,080,000원이 기재된 변경등기도 있어 근저당의 실제 담보범위와 배당대상 채권을 원본으로 확인해야 합니다.

이 근저당권 이후에 임차인 김재문의 전입신고와 임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 제공된 권리관계상 임차인은 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 판단되며, 매각 이후 보증금 잔액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조로 보이지 않습니다. 다만 금지사항등기와 민간임대주택등기가 존재하므로 일반적인 아파트 경매와 달리 해당 등기의 법적 효력, 임대차 및 점유관계를 별도로 점검할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권

등기부의 핵심은 2016.06.03 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 발생한 김재문의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 해당 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 있으나 선순위 대항력 없음

확인되는 실제 임차인은 김재문 1명입니다. 건물 전부에 관하여 보증금 160,800,000원의 임차권등기가 존재합니다. 임대차계약일은 2023.05.08, 확정일자는 2023.05.12, 전입신고일은 2023.06.22입니다. 모두 2016년 말소기준 근저당권보다 늦습니다.

확정일자가 존재하므로 임차인의 배당순위를 살펴볼 필요는 있지만, 2016년 근저당권에 앞서는 우선변제 순위는 아닙니다. 주택도시보증공사의 신청채권액도 160,800,000원으로 임차보증금과 동일합니다. 다만 이 금액이 동일 채권에 대한 대위·승계인지 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인 보증금과 보증공사 청구금액을 별개의 채권으로 무조건 중복 합산해서는 안 됩니다. 배당요구 및 채권승계 관련 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 106.3%지만 거래 표본이 오래됐다

용봉동도나우270의 확인되는 실거래는 2022년 5월 1건입니다. 비교 거래 전용면적은 56.94㎡로 대상 물건의 56.9432㎡와 사실상 동일한 면적대입니다.

감정가이자 최저매각가인 271,000,000원은 확인된 거래가 255,000,000원보다 16,000,000원 높으며, 거래가 대비 106.3%입니다. 매수인 인수 추정액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 실질취득액 역시 부대비용을 제외한 271,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)

집행비용 4,594,000원은 매각대금의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 구성한 단순 예상배당이며, 실제 피담보채무액, 공동담보 변경, 채권승계, 임차권자의 배당순위, 당해세·최우선변제 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사와 임차인의 채권 중복 여부도 원본 확인이 필요합니다.

이 추정에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 266,406,000원이 근저당권자에게 배당되고, 주택도시보증공사 및 소유자에게는 배당되는 금액이 없습니다. 전체 채권 미배당 추정액은 14,614,074,000원이나, 이 미배당액을 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다. 공동담보 근저당의 실제 배당범위를 확인하기 전에는 확정적인 배당 결과로 해석할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 낮아져도 인수액은 0원 추정

회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 임차인이 말소기준권리에 대항할 수 없는 구조이므로, 미배당 보증금 증가가 매수인 인수액 증가로 연결되지는 않는 것으로 추정됩니다. 다만 이 시나리오는 단순 배당 계산으로, 실제 경매 진행과 최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 용봉동 광주비엔날레전시관 북동측 인근입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다. 남측 약 15m 도로와 동측 약 10m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 17층 아파트입니다. 2016.05.27 사용승인되었으며 승강기·도시가스·지하주차장·소화전·화재탐지 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 전통상업보존구역에 해당합니다. 공시지가 979,700원/㎡, 대지 전체 면적 8,114.2㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 230세대 아파트이며 확인되는 동일 면적대 실거래는 1건입니다. 거래가격을 참고할 수는 있으나 거래 표본이 적어 매각 가능가격과 환금성을 충분히 검증하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 공동담보 확인. 주식회사우리은행 근저당의 공동담보목록 제2016-654호, 최초 채권최고액 14,719,680,000원 및 변경등기의 64,080,000원 기재, 공동담보 해제 내역을 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 재확인. 김재문의 계약일·점유개시일·전입신고일·확정일자와 현황조사·매각물건명세서를 대조하고 현재 점유자를 확인해야 합니다.
• 보증기관 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 강제경매 신청채권과 임차인 보증금이 같은 금액이므로 대위변제·채권승계·배당요구 관계를 확인해야 합니다. 동일한 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 등기. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 경매 후 효력, 임대의무 및 임차인 보호 관련 사항을 별도로 검토해야 합니다.
• 최신 시세 검증. 2022.05 거래 255,000,000원만으로 현재 가격을 확정하지 말고 동일 단지·동일 면적대의 최신 거래 및 실제 매도 호가를 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 후순위 임차권이 매각으로 소멸하더라도 실제 점유자가 있다면 인도·명도 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비 및 법정 부담 확인. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 당해세 등 우선채권과 별도 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 조건 확인. 매각기일 2026.11.17의 진행 여부, 매각조건, 입찰보증금 및 특별매각조건은 법원 공고로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수 0원 ≠ 가격 메리트”

광주 용봉동 도나우270 1202호는 2016년 근저당권이 말소기준이고 실제 임차인은 1명인 아파트입니다. 임차인 김재문의 보증금은 160,800,000원이지만 전입신고와 임차권등기가 말소기준권리보다 후순위여서 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 보증금 전액을 떠안는 대항력 인수형 경매가 아니라, 공동담보 근저당과 민간임대주택 관련 특기등기를 검토해야 하는 경매라는 점입니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 271,000,000원이 확인된 실거래 255,000,000원보다 높습니다. 비교 거래가 오래되고 표본이 적다는 한계가 있지만, 적어도 현재 자료로는 신건의 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 단지 경매 평균 1.5회 유찰 이력을 참고하되, 유찰 여부만으로 매수가격을 결정하지 말고 최신 시세를 추가로 검증해야 합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 판단은 보류, 특기등기 확인은 필수입니다. 선순위 공동담보 근저당의 정확한 담보범위와 민간임대주택 관련 등기의 경매 후 효력을 확인하고, 현재 시장가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.