광주지방법원 2026타경30948. 광주광역시 북구 용봉동의 용봉동도나우270, 103동 12층 1204호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 270,000,000원이며, 주택도시보증공사가 159,960,000원을 청구하여 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 주식회사심산건설입니다.

이 물건의 가장 중요한 특징은 선순위 근저당권과 후순위 임차권이 함께 존재한다는 점입니다. 2016년 6월 3일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이송이 명의 주택임차권등기는 2025년 3월 13일 접수됐습니다. 등기 순위만 보면 임차권은 후순위지만, 실제 대항력은 점유·주민등록 및 기존 권리와의 관계까지 확인해야 합니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 아무런 조건 없는 확정 금액으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권

말소기준권리는 2016년 6월 3일 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 14,719,680,000원으로 매우 크지만, 공동담보목록이 설정되어 있으므로 이를 해당 아파트 한 호실의 실제 채무액으로 단정할 수 없습니다. 배당순위와 실제 배당채권액은 공동담보 관계를 포함해 별도로 확인해야 합니다.

이후 설정된 이송이 명의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위로 분류됩니다. 다만 임차권등기의 말소 여부와 임차인의 대항력·점유 문제는 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 160,800,000원의 의미

확인되는 실제 임차인은 이송이 1명입니다. 건물 전유부분 전부를 대상으로 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 강제경매 신청채권자이므로 임차인 수에 추가하지 않습니다.

임차권등기에는 2021.01.19 확정일자가 표시되어 있으나, 이는 보증금 153,150,000원에 관한 기재입니다. 2022.09.19 증액된 7,650,000원의 별도 확정일자와 우선변제 범위도 확인해야 합니다. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 보증금 전액의 우선변제나 매수인 인수를 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 270,000,000원은 비싼가

용봉동도나우270은 230세대 아파트 단지입니다. 물건과 면적이 유사한 전용 56.94㎡의 제시된 실거래는 2022년 5월 1건, 255,000,000원입니다.

최저매각가 270,000,000원은 비교 거래금액 255,000,000원보다 15,000,000원 높습니다. 비율로는 105.9%입니다. 따라서 제시된 실거래를 기준으로 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 우리은행의 채권액은 공동담보 근저당권의 채권최고액 기준으로 반영되어 있으며, 실제 배당액은 확정 채권액 및 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 이송이의 임차보증금은 별도 배당 항목으로 계산되지 않았습니다.

현재 계산에서는 매각대금 270,000,000원에서 집행비용 4,580,000원을 제외한 265,420,000원이 우리은행에 배당됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필수

유찰 시 최저매각가는 216,000,000원, 다시 유찰될 경우 172,800,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 각 회차의 계산상 매수인 인수액은 모두 0원이지만, 이는 임차보증금 인수 위험이 최종적으로 해소됐다는 확인을 대신하지 않습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용은 그만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 임차인의 권리관계를 확인한 후에야 유찰가격의 실제 메리트를 평가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 용봉동 용봉제 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다. 남측과 동측으로 각각 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 17층 건물 중 12층입니다. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비를 갖추고 있으며 아파트로 이용 중입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 중로2류·소로2류에 접합니다. 전통상업보존구역에 포함됩니다. 토지 관련 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 별도로 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 시설 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 230세대 단지로 2016.05.27 준공됐습니다. 비교 가능한 실거래가 2022년 5월 1건만 제시되어 있어 최근 거래 유동성과 적정 매도가격은 추가 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인의 대항력. 이송이의 점유개시일, 주민등록일자 및 주민등록 유지 여부를 확인하고 2016년 말소기준 근저당권과 비교하세요.
• 임차보증금. 총 160,800,000원 중 최초 확정일자 대상 153,150,000원과 증액분 7,650,000원의 우선변제 순위를 각각 확인하세요.
• 임차권등기. 2025.03.13 임차권등기명령의 효력과 매각 후 말소·점유 정리 절차를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간, 등록 상태, 임대사업자 관련 의무와 매수인에게 미치는 영향을 확인하세요.
• 금지사항등기. 임차인 동의 관련 금지사항의 내용과 매각에 따른 처리 여부를 원본 등기와 관계 서류로 확인하세요.
• 공동담보 근저당. 우리은행 채권최고액 14,719,680,000원이 공동담보에 설정된 금액인 점을 고려해 공동담보목록과 실제 채권액을 확인하세요.
• 주택도시보증공사 청구. 청구금액 159,960,000원의 발생 원인, 임차보증금과의 관계, 대위변제·채권승계 여부를 확인해 중복 계산을 피하세요.
• 시세 재검증. 2022년 실거래 255,000,000원만으로는 현재 적정가격을 판단하기 어렵습니다. 최근 동일 평형 거래와 실제 매도 호가를 별도로 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 절차, 미납 관리비 및 공용부분 체납 여부를 점검하세요.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 위험 0”

광주 용봉동 도나우270 1204호는 2016년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 임차권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 160,800,000원의 보증금을 가진 실제 임차인 1명이 존재하고, 대항력·우선변제 범위 및 점유관계는 최종 확인이 필요합니다. 금지사항등기와 민간임대주택등기도 별도로 검토해야 합니다. 또한 감정가 270,000,000원은 제시된 실거래 비교금액 255,000,000원보다 높으며, 그 비교 거래조차 2022년의 1건입니다.

결론은 권리 확인 선행, 가격 판단 보류입니다. 권리관계가 해소되고 충분한 최신 시세 자료가 확보된다면 유찰 여부에 따른 가격 전략을 검토할 수 있습니다. 현재 신건 가격만으로 적극적인 매수를 권하기는 어렵습니다.