광주지방법원 2026타경30956. 광주광역시 북구 용봉동 1475에 위치한 용봉동 도나우270 제103동 제16층 제1603호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 17층 건물 중 16층 아파트로, 단지는 230세대이며 2016.05.27 준공됐습니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 2026.04.01 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리관계의 출발점은 2016.06.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권을 말소기준권리로 보면 이후 설정된 임연서의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인의 전입신고 역시 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계에서는 낙찰자가 임차보증금을 승계할 것으로 계산되지 않습니다.
하지만 금지사항등기와 민간임대주택등기가 존재하고, 선순위 근저당이 공동담보로 설정돼 있다는 점은 일반적인 개인 소유 아파트 경매와 다릅니다. 각 등기의 효력과 말소 여부, 임대사업자 관련 의무는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30956 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 제103동 제16층 제1603호 |
| 도로명주소 | 비엔날레로155번길 9 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 17층 건물 중 16층 |
| 비교 평형 | 전용 56.9432㎡ |
| 단지규모 | 230세대 · 2016.05.27 준공 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (단독소유) |
| 감정가 | 271,000,000원 |
| 최저매각가 | 271,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 159,680,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.03 주식회사우리은행 근저당권 |
| 선순위 근저당 채권최고액 | 14,719,680,000원 (공동담보) |
| 임차보증금 | 160,800,000원 (임연서) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 임차권
권리 타임라인의 핵심은 2016.06.03 우리은행 근저당권입니다. 임연서의 임차권등기는 2024.09.12에 접수됐으며, 등기된 주민등록일자는 2024.08.27입니다. 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 있으나 대항력 없음
확인되는 실제 임차인은 임연서 1명입니다. 보증금은 160,800,000원으로, 전체 건물에 대한 임차권등기가 설정돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산한 사항은 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임연서 건물전부 · 주거 임차권등기 |
160,800,000원 |
전입 2024.08.27 확정 2020.08.24 임차권등기 2024.09.12 |
대항력 없음 말소기준 후 전입 |
우선변제 확인 필요 매수인 승계 0원 추정 |
| 실제 임차인 | 임연서 · 1명 |
|---|---|
| 임차보증금 | 160,800,000원 |
| 최초 계약일 | 2020.06.01 |
| 추가 계약일 | 2021.09.14 / 2022.07.27 |
| 점유개시일 기재 | 2020.09.18 |
| 주민등록일자 | 2024.08.27 |
| 확정일자 | 2020.08.24 / 2022.07.27 |
| 보증금 증액 | 2022.07.27 · 7,650,000원 |
| 임차권등기명령 | 광주지방법원 2024카임5610 |
| 배당요구 관련 접수 | 2024.09.12 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 |
임차보증금은 최초 확정일자 기준 153,150,000원에서 2022.07.27에 7,650,000원이 증액돼 총 160,800,000원입니다. 확정일자는 2016년 근저당보다 늦고, 등기된 전입일 역시 그보다 늦습니다. 이 때문에 현재 확인되는 권리관계에서는 대항력을 인정하기 어렵습니다.
다만 임차권등기에는 2020.09.18부터 점유한 것으로 기재돼 있는 반면, 주민등록일자는 2024.08.27로 기재돼 있습니다. 최초 점유와 주민등록 이력의 관계를 확인해야 하며, 임차권등기만을 근거로 선순위 대항력이 있다고 단정하거나 반대로 모든 쟁점이 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다. 우선변제권의 구체적인 배당순위와 실제 배당액도 최종 배당절차에서 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 마지막 거래보다 6.3% 높은 신건
용봉동도나우270의 동일 면적대 실거래로 확인되는 사례는 2022년 5월 1건입니다. 전용 56.94㎡, 4층 거래가 255,000,000원으로, 이 표본의 평균·최저·최고 거래가는 모두 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4층 | 255,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
| 본건 감정가 | 56.9432㎡ | 16층 | 271,000,000원 |
감정가와 최저매각가는 모두 271,000,000원으로, 마지막 확인 거래보다 16,000,000원 높고, 거래가 대비 비율은 106.3%입니다.
그러나 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 확인된 거래가 2022.05의 1건뿐이고, 본건은 16층, 비교 거래는 4층입니다. 따라서 255,000,000원을 현재의 정확한 시세로 확정할 수 없으며, 최근 가격 상승이나 하락 추세 역시 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용 4,594,000원을 제외한 266,406,000원이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되는 구조이며, 주택도시보증공사의 예상배당액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,594,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 266,406,000원 |
| 2. 경매채권자 · 주택도시보증공사 | 159,680,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 271,000,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 공동담보의 실제 채권잔액과 임차권자의 배당순위 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
1회 또는 2회 유찰을 가정한 매각가격과 예상배당 결과입니다. 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 채권자의 미배당액은 회차가 진행될수록 증가합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 271,000,000원 | 266,406,000원 | 14,612,954,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 216,800,000원 | 212,964,800원 | 14,666,395,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 173,440,000원 | 170,211,840원 | 14,709,148,160원 | 0원 |
현재 예상 채권 미배당액은 14,612,954,000원입니다. 다만 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 산출된 결과이므로, 이를 실제로 해당 호실에서 발생한 대출 손실이나 채권자의 확정 손실로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 광주비엔날레전시관 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 17층 건물 중 16층이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트, 내부는 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시창으로 조사됐습니다.
- 설비. 일반적인 급배수·위생·소방·승강기설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측에 진입로가 개설돼 있으며, 토지는 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 979,700원/㎡입니다. 토지면적은 8,114.2㎡로 확인됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 230세대 규모의 2016년 준공 단지입니다. 동일 면적대 실거래 표본은 2022년 1건이므로 최근 거래량과 현재 매도 가능가격을 판단하기에는 근거가 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2016.06.03 우리은행 근저당권과 근저당권변경등기, 공동담보목록 제2016-654호의 내용을 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 임차인 동의 없는 제한물권 설정 및 소유권 제한행위 금지 등기의 효력, 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 의무. 2020.07.21 등록된 민간임대주택에 관한 등기가 낙찰 후 소유권 취득과 임대사업자 의무에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 임차인 대항력 재확인. 임연서의 점유개시일 2020.09.18과 주민등록일자 2024.08.27, 확정일자 및 임차권등기 내용이 실제 주민등록 변동 이력과 일치하는지 확인하세요.
- 임차권등기 및 배당요구. 임차보증금 160,800,000원과 임차권등기의 소멸 여부, 배당요구의 효력, 실제 배당순위를 확인하세요.
- 주택도시보증공사의 권리관계. 경매 청구액 159,680,000원과 임차보증금 160,800,000원의 관계, 보증금 반환과 관련된 별도의 권리관계가 있는지 확인하세요.
- 최근 시세 확인. 2022.05 실거래 255,000,000원 1건만으로 현재 시세를 산정하기 어렵습니다. 동일 단지·평형·층 조건의 최근 거래와 매물 호가를 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 있다고 현재 임차인이 실제 점유 중이라고 단정할 수 없습니다. 현장점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각 진행상태를 입찰 전에 반드시 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 인수는 낮지만 가격은 보류
- 말소기준권리가 2016년 우리은행 근저당권으로 확인됩니다.
- 임차권등기와 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 늦습니다.
- 확인된 임차인 임연서는 대항력 없는 것으로 분석됩니다.
- 모든 매각 시나리오의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 아파트 용도로 이용 중이며 일반적인 주거용 설비를 갖추고 있습니다.
- 우리은행의 공동담보 근저당 채권최고액이 14,719,680,000원에 달합니다.
- 근저당권 변경 및 공동담보 해제 내역을 추가 확인해야 합니다.
- 금지사항등기와 민간임대주택등기의 처리 및 관련 의무가 확인돼야 합니다.
- 주택도시보증공사의 청구액은 예상배당상 전액 미배당입니다.
- 임차권등기상 점유개시일과 주민등록일 사이의 관계를 확인해야 합니다.
- 신건 최저가는 마지막 확인 실거래 대비 106.3%입니다.
- 시세 표본이 2022년 1건에 불과해 현재 가격 메리트를 검증하기 어렵습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 안전한 입찰”
광주지방법원 2026타경30956의 핵심은 임차보증금이 존재하지만 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석된다는 점입니다. 임연서의 보증금 160,800,000원은 중요한 권리관계지만, 말소기준권리 이후의 전입신고 및 임차권등기로 인해 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 우리은행 공동담보 근저당의 규모가 크고, 금지사항등기와 민간임대주택등기가 존재합니다. 이에 따른 구체적 법적 효과를 확인하기 전까지는 단순한 일반 아파트 경매로 취급하기 어렵습니다.
가격 측면에서도 최저매각가 271,000,000원은 2022년 확인 실거래 255,000,000원보다 6.3% 높습니다. 최근 거래 근거가 부족하므로 현재 시세보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다. 단지 평균 유찰 횟수가 1.5회라는 점도 신건 입찰가격을 신중하게 설정해야 할 이유입니다.
종합 판단은 C등급(48점). 매수인 인수액 0원 추정은 긍정적이지만, 공동담보·민간임대주택 관련 확인사항과 시세 불확실성이 남아 있습니다. 권리 인수 가능성은 낮게 평가하되, 현재 가격에서의 입찰 매력은 보류하는 것이 합리적입니다.
