* 인수 0원은 제시된 배당모형의 계산 결과입니다. 임차인 전입신고일과 대항력, 임대주택 관련 등기의 효력에 대한 최종 검토가 완료된 금액은 아닙니다.
광주지방법원 2026타경30960. 광주광역시 북구 용봉동의 '용봉동 도나우270' 104동 7층 702호 아파트입니다. 감정가는 257,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 같은 금액으로 첫 매각이 예정되어 있습니다. 소유자는 주식회사심산건설이며, 주택도시보증공사가 160,720,000원의 청구금액으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 단순히 근저당권이 말소되는지만 확인하고 끝낼 물건이 아닙니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권에는 14,719,680,000원이라는 큰 채권최고액이 기재되어 있지만, 이는 공동담보목록이 연결된 등기입니다. 이 금액 전부가 해당 호실에서 실제 회수될 채무액이라는 뜻은 아닙니다. 여기에 실제 임차인 이헌용의 160,800,000원 임차권등기, 민간임대주택등기와 금지사항등기가 함께 존재합니다. 특히 임차인의 주민등록일자가 확인되지 않아 매수인 인수 여부를 단정하기 어려운 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30960 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 제104동 제7층 제702호 |
| 도로명주소 | 비엔날레로155번길 9 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 전용면적 56.9432㎡ · 지상 10층 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,720,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.03 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 실제 임차인 | 이헌용 1명 · 임차보증금 160,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 발급일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권 확인이 필요하다
2016년 6월 3일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤에 등기된 이헌용의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그러나 등기된 임차권의 말소와 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 가능성은 구별해야 합니다. 이헌용은 2020.07.03 점유를 시작한 것으로 기재되어 있고 확정일자는 2020.06.18이지만, 주민등록일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력의 성립 여부는 가능·미상으로 관리해야 합니다. 특히 2016년 말소기준 근저당권과의 선후관계를 실제 주민등록 및 점유 자료로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이헌용 건물전부 · 주거 |
점유 2020.07.03 전입신고일 미상 |
160,800,000원 | 2020.06.18 |
대항력 미상
임차권등기
우선변제 순위 확인 필요 · 배당요구 있음 · 승계신고 아님
|
| 실제 임차인 수 | 1명 · 이헌용 |
|---|---|
| 임대차계약 | 2020.06.16(1차) · 2021.09.03(2차) · 2022.08.01(3차) |
| 보증금 | 160,800,000원 (2022.08.01 증액 7,650,000원 포함) |
| 최초 확정일자 | 2020.06.18 · 당시 보증금 153,150,000원 |
| 점유개시일 | 2020.07.03 |
| 전입신고일 | 미상 (임차권등기에는 주민등록일자 없음으로 기재) |
| 임차권등기 접수 | 2024.09.12 · 을구 2번 · 임차권등기명령 2024카임237 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.09.12 |
| 대항력 | 가능·미상 — 주민등록 및 실제 점유 확인 필요 |
| 우선변제 | 확정일자 기재 있음 · 실질 순위 및 배당 여부 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 모형상 0원 · 대항력 확인 전 최종 확정 불가 |
주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이며, 이헌용과 별도의 실제 점유 임차인으로 집계하지 않습니다. 임차보증금 160,800,000원과 주택도시보증공사 청구금액 160,720,000원을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산해서도 안 됩니다. 보증채권의 승계·대위 관계와 배당상 권리 귀속은 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트는 확인되지 않는다
용봉동도나우270은 230세대 규모의 아파트단지로, 준공일은 2016.05.27입니다. 동일 면적대 비교 대상으로 확인되는 거래는 2022년 5월의 1건입니다. 그 거래가격은 255,000,000원으로, 이번 감정가 및 최저매각가인 257,000,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4층 | 255,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
확인된 거래가격 대비 신건 최저매각가는 100.8%입니다. 감정가에 그대로 낙찰받는다면 확인 거래가격보다 높은 금액을 지급하게 됩니다. 다만 비교 거래가 2022년 5월의 1건뿐이라는 점을 고려해야 합니다. 이를 현재의 충분한 시세 표본이나 최근 12개월간의 실거래 평균으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,398,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 252,602,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 160,720,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당모형에 따르면 257,000,000원에 낙찰되는 경우 집행비용 4,398,000원을 제외한 252,602,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사의 배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 이는 제시된 우선순위와 채권최고액을 기초로 한 모형상 결과이며, 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
채권 명목합계 14,880,400,000원, 예상 배당총액 252,602,000원, 명목상 미배당 합계 14,627,798,000원입니다. 이 미배당 합계는 근저당권의 채권최고액을 사용한 모형상 수치로 실제 잔존채무나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 임차권자의 별도 실제 배당액은 이 표에서 확정되지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 권리 확인은 필수
| 회차 | 최저매각가 | 우리은행 배당 | 신청채권 배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 257,000,000원 | 252,602,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 205,600,000원 | 201,921,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 164,480,000원 | 161,377,280원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오에서는 최저매각가가 205,600,000원, 164,480,000원으로 낮아집니다. 하지만 위 표의 인수액 0원은 모두 동일한 배당모형에 따른 결과입니다. 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부가 확인되지 않은 상태에서 각 회차의 최저가를 그대로 실질취득비용이라고 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 광주비엔날레전시관 북동측 인근입니다. 주변은 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 아파트지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 10층 건물 중 7층 702호입니다. 위생 및 급배수설비, 공용승강기, 소화전, 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측 및 남측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접하며 동측에 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 전통상업보존구역에 포함됩니다. 소로2류 및 중로2류와 접하고 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 230세대 아파트단지이나, 확인된 동일 면적대 거래는 2022년 5월의 1건뿐입니다. 이 표본만으로 현재 거래 유동성이나 적정 매도가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 이헌용의 실제 전입신고 여부 및 시점, 점유 상태를 주민등록 관련 자료와 현황조사 등으로 확인해야 합니다. 현재 대항력 판정은 미상입니다.
- 임차권등기 검토. 160,800,000원 임차보증금과 확정일자, 배당요구, 임차권등기명령의 효력을 검토하고 매각 후 잔여 보증금 인수 가능성을 판단해야 합니다.
- 우리은행 공동담보 확인. 공동담보목록 제2016-654호, 2016.06.03 근저당권 변경 및 공동담보 해제 내역을 대조해 해당 호실의 실질적인 배당관계를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 권리 확인. 강제경매 신청채권 160,720,000원의 성격과 임차보증금에 대한 대위·승계 관계를 확인하고 중복계산을 피해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 등기 확인. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 매각 후 효력 및 임대사업자 관련 의무를 매각물건명세서와 관계기관 자료로 점검해야 합니다.
- 실거래 재검증. 2022.05 거래 1건만으로 현재 적정가격을 판단하지 말고 최근 거래와 개별 호수의 층·향·상태를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 205,600,000원, 2회 유찰 시 164,480,000원으로 제시되지만 각 회차의 실질취득비용은 인수 여부가 확인되어야 결정됩니다.
- 점유·명도. 등기된 임차권이 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·조세. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 주는 요소를 추가로 검토해야 합니다.
- 입찰 원본 대조. 2026.11.17 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 공동담보목록 및 기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 확인 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없다”
광주 용봉동 도나우270 702호는 겉으로 보면 말소기준권리가 명확하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원인 아파트입니다. 그러나 실제로는 160,800,000원 임차권등기의 대항력 미상, 14,719,680,000원 공동담보 근저당권, 민간임대주택 및 금지사항 관련 등기가 함께 존재합니다. 이 때문에 배당표에서 인수 0원으로 계산되었다는 사실만으로 권리관계가 완전히 안전하다고 결론 내리기 어렵습니다.
가격 역시 신건 최저가 257,000,000원이 확인된 거래가 255,000,000원의 100.8%로, 확인된 가격을 기준으로는 할인 매력이 없습니다. 게다가 해당 거래는 2022년 5월의 단일 사례라 현재 시세와의 비교에도 한계가 있습니다.
종합 판단은 C등급. 권리상 말소 구조는 파악할 수 있지만 임차인의 대항력과 매수인 실질 인수액이 최종 확인되지 않았고, 신건 가격 역시 현재 시장에서 저렴하다는 근거가 충분하지 않습니다. 단지 평균 유찰 횟수인 1.5회는 참고하되, 유찰 가능성보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 인수금액과 적정 시세입니다. 권리 확인 우선, 신건 입찰은 신중. 이것이 이번 물건의 핵심 결론입니다.
