광주지방법원 2026타경30991. 나주시 다시면 신광리 911-1 소재 대지·토지 관련 경매입니다. 등기상 건물은 신광리 911-1 및 911-6과 연결되며, 감정평가서에는 제조업소와 주택으로 이용되는 2층 건물이 기재되어 있습니다. 1층은 제조업소·사무실·창고 등, 2층은 주택으로 이용 중인 복합용도 부동산입니다. 따라서 일반 아파트처럼 주거 시세만 비교하거나 임차관계를 단순하게 판단하기 어려운 물건입니다.

현재 소유자는 김도우입니다. 2013.11.22 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 2017.12.11 농협은행에 채권최고액 78,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 여러 채권자의 가압류가 이어졌고, 농협은행의 신청으로 2026.04.03 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구액은 62,142,520원입니다.

핵심은 등기부에 나타난 채권 규모보다 말소기준 이전의 임차인 전입입니다. 김미옥이 실제 주택을 인도받아 계속 점유하고 있다면 대항력 성립 가능성을 검토해야 하며, 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않을 경우 매수인의 인수 문제가 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 대항력은 별개

말소기준은 을구 20번 농협은행 근저당권(2017.12.11)입니다. 그보다 먼저 설정됐던 농협은행의 2014년 근저당권은 2022.06.08 말소됐으며, 2018년 근저당권도 같은 날 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 2017년 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다.

여기서 별도로 살펴봐야 할 권리변동이 있습니다. 2025.11.07 농협은행의 을구 20번 근저당권에 대해 농업협동조합중앙회로 66,300,000원의 확정채권 일부 이전이 등기됐습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 권리이전이지, 78,000,000원에 66,300,000원을 더한 새로운 근저당권이 아닙니다. 배당권자와 실제 피담보채권액은 이전 내역을 반영하여 확인해야 합니다.

선순위 전입자 — 김미옥의 보증금이 핵심 변수

실제 임차인 1명. 보증기관의 대위변제·승계 신고에 해당하는 임차인은 없습니다. 우선변제권은 확정일자 및 배당요구 관계를 확인해야 판단할 수 있습니다.

김미옥의 전입일은 2015.01.15로 말소기준권리인 농협은행 근저당권 설정일 2017.12.11보다 앞섭니다. 선순위 전입이라는 사실은 분명한 위험 신호지만, 전입일만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 주택의 인도·점유 유지 여부와 임대차계약 관계를 함께 확인해야 합니다.

실질취득금액은 낙찰가에 실제 인수하는 미배당 보증금 등을 더해 판단해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 배당되는 금액만큼 인수보증금이 줄어드는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않아 해당 구조의 적용 여부와 실질취득금액 모두 미정입니다.

② 시세 비교 — 신건 가격의 메리트는 아직 판단 불가

현재 최저매각가는 253,586,200원으로 감정가와 같습니다. 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 하지만 감정가와 최저가가 동일하다는 사실만으로 비싸다고 단정하거나, 반대로 토지·건물의 시장가치보다 저렴하다고 평가할 수도 없습니다.

이 물건은 제조업소·사무실·창고와 주택이 결합된 부동산입니다. 동일한 이용상태와 토지 조건을 갖춘 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최근 시세 대비 최저가의 할인율은 산정할 수 없습니다. 더구나 선순위 전입자의 미배당 보증금 인수 가능성이 있으므로 비교해야 할 금액도 단순 최저가가 아니라 실질취득금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 253,586,200원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 채권자 배당 추정입니다. 집행비용과 근저당권, 후순위 가압류 채권을 순차 반영했습니다. 다만 김미옥의 임차보증금·우선변제 가능성, 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

집행비용 4,350,207원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 반영되었으며, 일부 이전 등기 후의 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다. 김미옥의 보증금 및 우선변제 가능성, 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

회차가 진행될수록 낙찰가 가정은 낮아지지만, 채권자의 미배당액은 증가합니다. 주의할 점은 위 시나리오가 임차인 김미옥의 보증금 인수액을 확인한 계산이 아니라는 사실입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액이 확정적으로 0원이라고 결론 낼 수 없습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 신광리 소재 물건은 문암마을 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재합니다. 감정평가서상 일부 물건은 나주시 오량동 오량동회관 남서측 인근으로 기재되어 있어 일괄매각 대상의 위치와 범위를 확인할 필요가 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가에서는 제반 교통사정을 무난한 수준으로 평가했습니다. 토지의 도로접면은 중로한면으로 기재되어 있습니다.
• 토지 특성. 토지면적 695㎡, 지목 잡종지, 상업용 이용상황이며 완경사의 가로장방형 토지입니다. 공시지가는 98,900원/㎡입니다. 공시지가는 토지의 공적 평가 지표이므로 건물과 토지를 포함한 시장 거래가격으로 대체할 수 없습니다.
• 건물 이용상태. 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로, 1층은 제조업소·사무실·창고 등, 2층은 주택으로 이용됩니다. 위생·급배수 및 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 건물 연혁. 기존 사용승인일은 1992.12.17이고, 2016.07.05 증축 양성화 및 2017.11.15 증축 이력이 있습니다. 건축물의 현재 상태와 실제 이용 범위에 대한 현장 확인이 중요합니다.
• 토지이용 규제. 신광리 관련 토지는 계획관리지역·성장관리계획구역(복합형) 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정평가서상 오량동 관련 토지에는 생산관리지역과 가축사육제한구역이 기재되어 있습니다. 필지별 용도지역과 이용 제한을 구분해 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며, 건물 내부에 소재해 건물에 부합된 저온창고와 제시외 방풍실은 포함됩니다. 반면 지상에 소재한 이동식 저온창고는 매각에서 제외됩니다. 점유·사용하는 시설과 실제 소유권을 취득하는 시설이 다를 수 있습니다.
• 환금성. 농경지와 주택이 혼재하는 지역의 제조업소·주택 복합용도 부동산입니다. 일반 주거용 아파트보다 수요층이 제한될 수 있으므로 제조업소 이용 가능성, 건물 상태 및 토지 활용가치를 함께 평가해야 합니다. 구체적인 환금성 수준은 거래 사례 확인 전 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김미옥의 실제 점유 확인. 전입일 2015.01.15는 말소기준보다 앞섭니다. 현재 주택의 점유 여부, 전입 유지 여부와 임대차 관계를 확인해야 합니다. 전입만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서, 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 실제 보증금과 배당 가능액이 확정되어야 매수인의 미배당 보증금 인수액을 판단할 수 있습니다.
• 실질취득금액 산정. 최저가만을 투자원가로 보지 말고 낙찰가에 인수해야 할 보증금과 기타 부담액을 합산해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가 하락에도 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
• 농협은행 근저당권 일부 이전 확인. 을구 20-1번 농업협동조합중앙회 앞으로 이전된 66,300,000원은 기존 근저당권에 관한 일부 이전입니다. 채권액의 중복 계산을 피하고 실제 피담보채권과 배당권자를 확인해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각 목록 대조. 신광리 911-1·911-6, 감정평가서상 오량동 관련 물건, 공동담보와 매각 대상의 차이를 명확히 해야 합니다. 등기상 표시만으로 모든 담보물건이 낙찰 대상에 포함된다고 가정하면 안 됩니다.
• 저온창고 및 제시외 시설 확인. 건물에 부합된 저온창고와 제시외 방풍실은 매각에 포함되지만, 지상 이동식 저온창고는 제외됩니다. 현장에 있는 시설의 소유권, 점유와 철거·반출 가능성을 점검해야 합니다.
• 건축물·토지 규제 확인. 제조업소와 주택의 실제 이용 상태, 증축 이력, 건축물대장, 계획관리지역·성장관리계획구역 및 가축사육제한구역의 제한사항을 확인해야 합니다.
• 최근 거래가격 확보. 동일한 용도와 입지, 토지면적 및 건물 상태를 고려한 실거래 사례를 우선 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 채권자 미배당과 인수액 구분. 현재 회차 채권자 미배당 126,118,481원은 매수인이 자동 승계하는 금액이 아닙니다. 별도로 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 명도 및 관리 부담 확인. 제조업소와 주택의 실제 사용자, 시설 점유관계, 공과금·관리비·세금 및 시설 반출 문제를 조사해야 합니다. 선순위 임차인이 확인될 경우 인도 가능 시점도 달라질 수 있습니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 대조해야 합니다. 특히 임차인의 권리관계와 실제 매각 범위가 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”이 “인수위험 없음”은 아니다

이 사건의 등기상 권리관계는 말소기준이 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존의 다른 근저당권들도 이미 말소됐습니다. 하지만 권리분석에서 가장 중요한 요소는 김미옥의 선순위 전입입니다.

김미옥은 2015.01.15 전입했으며, 말소기준권리 설정일은 2017.12.11입니다. 보증금·확정일자·점유상태가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없지만, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성을 배제해서도 안 됩니다. 이 위험이 해소되기 전에는 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 253,586,200원이 최근 실거래 대비 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 제조업소·주택 복합용도, 일괄매각 범위, 제외되는 이동식 저온창고, 필지별 토지 규제 역시 일반 주거용 부동산보다 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

종합 판단은 D등급(38점). 등기상 후순위 권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 선순위 전입자의 보증금과 대항력, 실제 인수액이 확정되지 않았고 가격 비교 근거와 매각 범위에 관한 확인 사항도 남아 있습니다. 현재 단계에서는 적극적인 가격 메리트를 인정하기보다 권리관계 확인을 우선해야 하는 물건입니다.