광주지방법원 2026타경30995. 광주광역시 북구 신안동 중흥파크맨션 2동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 84,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 밀알신용협동조합이 3,849,452원의 채권을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준권리는 2014년 1월 16일 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 48,300,000원이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

주목할 점은 신청채권자의 청구액이 선순위 근저당권의 채권최고액보다 훨씬 작다는 사실입니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서는 근저당권과 신청채권자의 청구금액이 모두 충족되고 소유자에게도 잔여금이 돌아가는 것으로 계산됩니다. 다만 근저당권 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있으며, 임대관계가 미상이라는 점은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 광주은행 근저당

권리분석의 핵심은 2014.01.16. 접수된 을구 7번 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 48,300,000원으로 이 권리가 말소기준권리입니다. 경매 매각으로 해당 근저당권 자체가 소멸하며, 후순위인 2026.04.07. 밀알신용협동조합의 강제경매개시결정도 소멸합니다.

과거 2012.11.15. 최규섭 명의의 소유권이전청구권가등기가 있었으나 2014.01.16. 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 압류도 각각 2019.05.17.과 2024.02.06. 해제되어 등기상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이러한 과거 권리를 현재 매수인이 인수할 권리와 혼동할 필요는 없습니다.

② 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만 최신 거래는 더 낮다

중흥파크맨션은 250세대 규모이며 준공일은 1986.12.16.입니다. 동일 면적형인 59.37㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 85,750,000원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격을 판단하면 최근 시장 상황을 놓칠 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균 86,062,500원과 가장 최근 거래 73,500,000원을 함께 비교해야 합니다.

최저매각가 84,000,000원은 최근 12개월 평균보다 2,062,500원 낮습니다. 최근·과거 평균 비교 추세도 +1.1%로 나타나 평균 가격 지표만 보면 뚜렷한 하락 추세가 확인되는 상황은 아닙니다. 그러나 최근 한 건의 거래가격이 73,500,000원으로 낮아졌다는 점을 무시해서는 안 됩니다.

특히 최근 거래는 9층에서 이루어진 반면, 경매 대상은 1층입니다. 층수 차이가 실제 가격에 얼마나 반영되는지는 추가 비교가 필요하지만, 최근 9층 거래가격보다 1층 경매물건의 최저가가 10,500,000원 더 높다는 사실은 신건 입찰에서 중요한 경고 신호입니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 광주은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·조세채권·우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다.

신건 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,912,000원을 제외하고 광주은행 근저당권에 48,300,000원, 밀알신용협동조합에 3,849,452원이 배당됩니다. 채권자 배당합계는 52,149,452원이며, 계산상 부족액은 0원입니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여액은 29,938,548원입니다.

④ 회차별 배당 시나리오 — 유찰 후에도 인수 추정 0원

현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 감정가의 100%인 84,000,000원에서 시작하며, 제공된 회차별 예상 가격은 1회 유찰 시 67,200,000원, 2회 유찰 시 53,760,000원입니다. 각 회차의 배당 시나리오에서는 채권자 청구액이 전액 충족되고 매수인 인수 추정액도 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 운암동 소재 광주지방기상청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주거시설과 상업시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 단지 북동측은 광대로, 북서측과 남서측은 소로에 접하고 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 1층 102호입니다. 남서향 복도식 구조이며 외벽은 콘크리트벽체 위 페인팅, 내부는 벽지도배와 타일붙임 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·소방·도시가스설비와 공용승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역 및 준주거지역으로, 시가지경관지구와 관련 도로·건축물 높이 제한 등의 규제가 적용됩니다. 공시지가는 882,900원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와 실제 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1986년 준공된 250세대 아파트입니다. 동일 면적형 실거래는 71,000,000원~96,000,000원으로 가격 편차가 존재합니다. 특히 대상은 1층이므로 중·고층 거래가격을 그대로 적용하지 않도록 주의해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래 73,500,000원보다 높습니다. 평균 시세만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 1층 가격 차이 확인. 최근 거래 9층과 경매 대상 1층은 층수 조건이 다릅니다. 같은 단지의 저층 거래와 실제 주거환경을 확인해 입찰가격을 조정할 필요가 있습니다.
• 점유자·임차관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대, 임대차계약 및 확정일자 여부를 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력은 가능·미상으로 취급하세요.
• 말소기준권리 확인. 을구 7번 광주은행 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 강제경매개시결정과 과거 말소된 권리의 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
• 배당 우선순위 확인. 예상배당에서는 채권자 청구액이 전액 충족되지만, 근저당권 채권최고액과 실제 채권액은 다를 수 있습니다. 조세채권과 우선변제권의 존재 여부도 확인하세요.
• 유찰 여부 점검. 현재 단지는 평균 유찰 횟수 0.0회로 집계되어 있습니다. 1회 유찰 시 67,200,000원, 2회 유찰 시 53,760,000원이라는 시나리오는 참고하되 실제 회차 진행은 법원 공고로 확인하세요.
• 관리비 및 건물 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 노후 설비, 누수, 내부 수리 필요성을 현장과 관리사무소에서 확인하세요.
• 입찰보증금 준비. 최저가의 10%를 적용하면 신건 기준 8,400,000원입니다. 실제 보증금 비율과 입찰 조건은 매각공고를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 신중”

광주지방법원 2026타경30995는 등기상 권리관계가 비교적 단순한 아파트 경매입니다. 2014년 광주은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 및 대항력 관련 확인은 남아 있습니다.

가격에서는 판단을 달리해야 합니다. 최저매각가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 86,062,500원보다 낮지만, 가장 최근 거래 73,500,000원보다는 높습니다. 평균 추세 +1.1%가 뚜렷한 하락세를 나타내지는 않더라도, 최신 거래가격과 1층이라는 조건을 무시할 수 없습니다.

결론은 권리 정리 가능성은 양호하지만, 신건 가격의 매력은 제한적이라는 것입니다. 최근 평균보다 조금 낮은 최저가만으로는 충분한 가격 안전마진이 확보됐다고 보기 어렵습니다. 점유관계를 확인하고, 최신 거래와 저층 가격을 기준으로 응찰 상한을 신중하게 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.