광주지방법원 2026타경31001. 광주 북구 각화동 무등파크맨션 2동 3층 309호 아파트입니다. 1988년 4월 29일 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물의 3층에 자리하고 있으며, 남향 복도식 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자 문정기는 2016년 10월 10일 거래가 102,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 광주원광신용협동조합의 근저당권을 바탕으로 이번 임의경매가 진행됩니다.

등기부에는 근저당권과 가압류가 여러 건 등장하지만, 모두 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 2018년 9월 17일 광주원광신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후의 정영이 근저당권과 금융기관 가압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 전세권도 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 권리 구조는 비교적 명확하지만, 임대차 현황 미상이라는 현장 확인 과제가 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 근저당과 가압류는 소멸

이번 사건의 기준은 을구 4번 광주원광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며 2018년 9월 17일 설정됐습니다. 그보다 앞서 설정된 하나은행 근저당권은 2018년 9월 18일 이미 말소됐으므로 현재 매수인에게 승계되는 선순위 근저당권으로 볼 수 없습니다.

이후 설정된 정영이 근저당권 18,000,000원과 웰컴저축은행·제이비우리캐피탈·신용보증기금·광주신우신용협동조합의 가압류는 매각으로 소멸할 후순위 권리입니다. 이 채권들이 예상배당에서 전액을 받지 못하더라도 미배당 채무가 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 가격 메리트는 제한적

무등파크1 단지의 실거래 12건 평균은 86,625,000원, 최근 12개월 11건 평균은 87,272,727원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균을 우선 적용합니다.

최저매각가 85,000,000원은 최근 평균의 97.4%로 평균보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전 기간 대비 +9.8%로 나타나 하락장 신호는 아닙니다. 다만 표본에 전용 54.68㎡와 59.85㎡ 거래가 함께 포함되어 있으므로, 이 수치만으로 해당 309호가 시세보다 충분히 싸다고 단정할 수 없습니다.

최신 거래는 2026년 4월 108,000,000원으로 최저가보다 높지만, 해당 거래는 59.85㎡·11층입니다. 본건은 비교 기준 54.675㎡·3층이므로 그 거래를 그대로 본건 시세라고 볼 수 없습니다.

오히려 면적이 가까운 54.68㎡ 거래를 별도로 보면 2025년 4월 2층 79,500,000원, 2025년 9월 2층 85,000,000원, 같은 달 8층 88,000,000원입니다. 본건 최저가 85,000,000원은 이 범위 안에 위치하며, 동일 면적 2층 거래가와도 같습니다. 넓은 면적까지 포함한 최근 평균 대비 할인만으로는 신건 가격의 경쟁력이 충분하다고 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

감정가와 같은 가격에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 1,930,000원, 채권자에게 배당 가능한 금액은 83,070,000원입니다. 채권최고액 기준으로 계산하면 이 금액은 선순위 광주원광신용협동조합에 배당되고, 후순위 채권자들은 배당을 받지 못하는 구조입니다.

채권최고액과 가압류 청구금액을 이용한 단순 예상배당입니다. 신청채권자의 청구금액은 61,676,811원으로, 표시된 선순위 예상배당액 83,070,000원과 다릅니다. 실제 배당은 확정 채권원리금·이자·집행비용·조세·우선변제권 등의 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 가격·미배당 시나리오

현재는 신건으로 감정가와 최저가가 같습니다. 향후 유찰이 발생한다면 가격이 낮아질 수 있지만, 실제 진행 여부와 매각기일별 최저가격은 법원의 공고로 다시 확인해야 합니다.

유찰이 진행되면 채권자의 배당 부족액은 늘어나지만, 말소되는 근저당·가압류가 다시 매수인 부담으로 바뀌는 것은 아닙니다. 산정상 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 같으며, 취득세·수리비·명도비용 등 별도 지출은 포함하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 각화동 신광중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 상가 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 1988년 4월 29일 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 남향 복도식 구조이며 위생·급배수, 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다. 노후화에 따른 내부 상태와 공용설비 유지관리 수준을 확인할 필요가 있습니다.
• 도로. 건물 서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접해 진출입합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역(신광중학교), 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역 등에 해당합니다. 공시지가는 695,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 275세대 단지로 거래 사례는 존재하지만, 실거래가가 70,000,000원부터 108,000,000원까지 크게 벌어집니다. 층·면적·상태에 따라 거래가격이 달라지므로 신건 매입 후 재매각 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대차 상태는 미상입니다. 전입세대확인, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 방문을 통해 대항력 있는 점유자 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 검증. 2018.09.17 광주원광신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 이전 권리의 말소 상태와 이후 근저당·가압류의 소멸 관계를 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
• 과거 전세권 확인. 강규리의 전세권은 2021.07.01 말소됐습니다. 과거 전세권 자체의 등기상 효력은 종료됐지만 현재의 실제 점유관계까지 입증하는 것은 아니므로 현장을 확인해야 합니다.
• 신건 입찰가격. 최근 평균 대비 97.4%라는 표면 할인율만 믿지 말고, 전용 54.68㎡ 거래와 본건의 3층 위치를 기준으로 매입 상한을 다시 계산해야 합니다.
• 노후 아파트 수리비. 1988년 사용승인 건물로 실내 마감, 창호, 배관, 난방, 공용부 등의 상태를 확인하고 필요한 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 점유자 인도 가능성을 확인해야 합니다. 매수인 인수액 0원은 관리비·명도비용까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 배당의 불확실성. 채권최고액 기준 예상배당과 신청채권자의 실제 청구액은 다릅니다. 배당액은 확정채권·조세·기타 법정 우선권 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
• 입찰 전 원본 확인. 매각기일 2026.11.17의 진행 여부, 매각조건, 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 보수적으로”

이 물건은 등기상 권리 정리가 비교적 명확한 아파트입니다. 2018년 광주원광신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 금융채권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당의 미배당금 78,549,607원 역시 매수인 인수채무로 계산되지 않습니다.

하지만 중요한 확인사항은 남습니다. 임대차 내역이 확인되지 않았다는 점과 신건 최저가 85,000,000원이 동일 면적 실거래 범위에서 특별히 낮은 가격이 아니라는 점입니다. 최근 거래 추세는 +9.8%로 상승 방향이지만, 개별 호수의 가치까지 보장하지는 않습니다. 1988년 사용승인 건물의 상태와 향후 수리비를 함께 봐야 합니다.

권리는 조건부 양호, 가격은 신중 검토. 실제 점유관계가 확인되고 내부 상태까지 반영한 매입가격이 확보될 때 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 현재 신건에서는 낮아 보이는 절대금액보다 매수 후 총투입비용과 실제 비교 가능한 시세를 기준으로 결정하는 것이 중요합니다.