광주지방법원 2026타경31018. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 12층 1218호, 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다. 감정가는 230,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자 청구금액은 183,300,000원입니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 임차보증금입니다. 임차인 최우현의 보증금은 183,300,000원으로 최저매각가와 비교해도 상당한 규모입니다. 그러나 경매에서는 보증금이 크다는 사실보다 임차인의 대항력이 언제 성립했는지가 중요합니다. 임차인의 주민등록일은 우리은행 근저당 설정일보다 늦습니다. 이 선후관계에 따라 매수인이 보증금을 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.
다른 한편으로는 우리은행 근저당권의 최초 등기와 변경등기를 함께 검토해야 합니다. 최초 등기에는 채권최고액 23,047,920,000원이 나타나지만, 같은 날 변경등기에는 56,520,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 예상배당표의 계산 근거와 실제 권리관계를 대조해야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 12층 1218호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6 (신안동) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 12층 · 남서향 · 복도식 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 | 230,000,000원 |
| 최저매각가 | 230,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 183,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 관련 특이사항 | 민간임대주택등기 · 우리은행 근저당권 변경등기 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 이후 등기된 최우현의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 후순위
실제 임차인은 최우현 1명입니다. 임차권등기에는 임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자와 보증금이 기재되어 있습니다. 특히 확정일자가 존재한다는 사실만으로 선순위 근저당권보다 우선하는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 임차 내역 | 주요 날짜 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 최우현 |
건물전부 보증금 183,300,000원 주거용 · 임차권등기 |
계약 2022.10.18 확정 2022.10.24 점유 2022.10.31 전입 2022.12.12 임차권등기 2024.11.07 |
대항력 없음 우선변제 확인 필요 후순위 임차권 소멸 승계신고자 아닌 실제 임차인 |
| 실제 임차인 | 최우현 · 1명 |
|---|---|
| 임차보증금 | 183,300,000원 |
| 등기상 차임 | 110,000원 |
| 임차 범위 | 건물전부 |
| 임대차계약일 | 2022.10.18 |
| 확정일자 | 2022.10.24 |
| 점유개시일 | 2022.10.31 |
| 주민등록일 | 2022.12.12 |
| 임차권등기일 | 2024.11.07 |
| 배당요구 | 신고된 것으로 확인 |
| 대항력 | 말소기준권리보다 후순위 · 없음 |
| 우선변제 | 확정일자 존재 · 선순위 근저당권보다 후순위 · 실제 배당 여부 확인 필요 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
③ 가격 검토 — 신건 2.30억, 시세 판단은 보류
최저매각가는 230,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰이 없으므로 감정가 대비 할인은 적용되지 않았습니다.
다만 주변 오피스텔 실거래 평균, 최근 거래가격, 가격 추세를 확인할 수 있는 비교 수치가 없어 2.30억이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가가 제시되어 있다는 이유만으로 적정 시세나 가격 메리트가 보장되지는 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 230,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 184,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 147,200,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
아래는 현재 회차 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 계산입니다. 근저당권 변경 내용과 실제 채권액의 확정 여부에 따라 법원의 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 183,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 230,000,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 표시된 배당 계산은 우리은행 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 하며, 변경등기상의 56,520,000원 및 공동담보 해제 사항을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 최우현의 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구채권은 동일 금액이지만, 두 채권의 실질적 관계와 최종 배당 지위는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 신건 | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 230,000,000원 | 184,000,000원 | 147,200,000원 |
| 채권자 총채권액 | 23,231,220,000원 | 23,231,220,000원 | 23,231,220,000원 |
| 채권자 배당액 | 225,980,000원 | 180,624,000원 | 144,339,200원 |
| 채권 미배당액 | 23,005,240,000원 | 23,050,596,000원 | 23,086,880,800원 |
| 신청채권자 배당 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 내에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 숙박업소, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 북측으로 주요 간선도로가 통과하며, 전반적인 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 20층 건물 중 12층 1218호입니다. 남서향이며 복도식 구조입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 오피스텔이며 감정평가 당시 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급수설비, 난방설비, 소화전설비 및 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 가로장방형 평지의 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 단지 남측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역입니다. 토지구획정리사업지구, 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 포함되며 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔로 이용되고 있지만, 실제 거래가격과 거래 빈도에 대한 비교가 필요합니다. 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제로 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.09.16 우리은행 근저당권이 말소기준권리인지 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 근저당권 변경 내용 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기상 56,520,000원·공동담보 해제의 관계를 확인하세요. 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차인의 대항력 재확인. 최우현의 전입일 2022.12.12, 점유개시일 2022.10.31, 확정일자 2022.10.24 및 임차권등기 내용을 원본 서류와 대조하세요.
- 배당 및 채권 승계 관계. 주택도시보증공사의 청구금액과 최우현의 임차보증금이 모두 183,300,000원입니다. 채권 지급·승계 여부와 배당 절차상 지위를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 적용될 수 있는 의무를 확인하세요.
- 시세 대조. 동일 건물 또는 유사한 주거용 오피스텔의 최근 실거래를 확인한 후 응찰가격을 결정하세요.
- 점유와 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자를 확인해야 합니다. 인수보증금이 없더라도 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 관리비 체납. 관리사무소에 미납 관리비 및 공용부분 관련 승계 가능액을 확인하세요.
- 현장 상태. 12층 남서향 복도식 호실의 채광, 소음, 내부 수리상태, 설비 작동 여부를 점검하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 매각기일 2026.11.17을 기준으로 매각기일 변경, 취하, 정지 여부 및 최신 등기부·매각물건명세서를 다시 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리는 비교적 명확하지만 가격은 보류
- 말소기준권리가 2022.09.16 우리은행 근저당권으로 확인됩니다.
- 실제 임차인 최우현의 주민등록일은 말소기준권리 이후입니다.
- 후순위 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
- 회차별 계산에서 매수인 예상 인수액이 모두 0원입니다.
- 감정평가상 위반건축물과 공부상의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 우리은행 근저당권의 최초 등기와 변경등기 사이의 담보금액 및 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기가 존재하여 관련 등록 상태와 의무의 검토가 필요합니다.
- 183,300,000원의 임차보증금과 동일한 금액의 주택도시보증공사 청구채권이 존재합니다.
- 주거용 오피스텔의 현재 적정 시세가 확인되지 않았습니다.
- 신건 최저가 230,000,000원에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 부족합니다.
- 임차권등기와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 명도 계획을 수립해야 합니다.
맺으며 — “보증금이 크다고 모두 인수하는 것은 아니다”
광주역한국아델리움 1218호는 보증금 183,300,000원의 임차인이 존재하지만, 현재 확인된 전입일과 근저당권 설정일의 선후관계에 따르면 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 구조입니다.
그러나 권리상 인수액이 없다는 사실이 곧바로 좋은 낙찰가격을 의미하지는 않습니다. 최저매각가는 230,000,000원이고, 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태입니다. 더구나 근저당권 변경등기와 민간임대주택 등록 이슈가 남아 있습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “후순위 임차권 인수 위험은 낮지만, 근저당권 변경 내용과 실제 시세를 검증한 뒤 입찰할 물건”입니다. 원본 등기와 배당관계를 확인하고, 주거용 오피스텔의 최근 거래 수준을 대조한 뒤 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
