광주지방법원 2026타경31019. 광주 북구 양산동의 양산동고운하이플러스 101동 13층 1302호입니다. 전용면적은 75.7323㎡, 지상 17층 건물의 13층에 위치한 서향 아파트입니다. 소유자 김태균은 2021년 7월 13일 매매계약을 체결하고 같은 해 8월 27일 소유권이전등기를 했습니다. 당시 거래가액은 260,000,000원이었습니다.
같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 200,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 여러 채권자의 가압류가 붙었습니다. 우리은행 근저당권은 2025년 12월 18일 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 2026년 4월 7일 임의경매를 신청했습니다. 근저당권 이전은 별도 신규 근저당권이 생긴 것이 아니라 기존 담보권자의 지위가 이전된 것입니다.
권리상 주의할 부분보다 더 중요한 것은 가격과 잔여 확인사항입니다. 총 채권액이 매각대금을 초과해 채권자에게 미배당이 발생하지만, 그 부족액이 곧바로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 반면 미납 공용관리비와 실제 점유관계는 입찰자가 별도로 조사해야 할 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31019 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산동 1151 양산동고운하이플러스 101동 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 연양로 125 |
| 물건종류 | 아파트 · 주거용 |
| 전용면적 | 75.7323㎡ |
| 층수 / 방향 | 지상 17층 중 13층 · 서향 · 계단식 |
| 단지 규모 | 81세대 · 2015.03.10 준공 |
| 소유자 | 김태균 (2021.08.27 소유권이전 · 당시 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 | 267,000,000원 |
| 최저매각가 | 267,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 신청채권액 | 168,981,442원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.27 우리은행 근저당권 · 채권최고액 200,200,000원 |
| 담보권 승계 | 2025.12.18 한국주택금융공사로 근저당권 이전 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 미납관리비 | 1,506,670원 (2026.06.22 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
권리관계의 기준점은 2021년 8월 27일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 200,200,000원이며, 2025년 12월 18일 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 이 이전등기로 말소기준권리의 설정일이 바뀌는 것은 아닙니다.
근저당권 설정 이후 접수된 삼성카드·서울보증보험·현대캐피탈·우리금융캐피탈의 가압류 4건은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정됐던 김중진 및 유한회사뽀빠이축산의 근저당권은 이미 말소됐고, 2015년 금지사항등기도 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유관계 — 임차인 없음, 실제 점유는 확인
| 구분 | 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
확인된 실제 임차인은 0명입니다. 따라서 현재 분석상 대항력 임차인 보증금 인수나 보증기관 대위·승계 보증금의 중복 계산 문제는 발생하지 않습니다.
다만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 임차인 내역이 확인되지 않았다는 사실만으로 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수는 없습니다. 실제 거주자와 점유권원, 전입세대, 배당요구 내역을 확인해야 하며, 낙찰 후에는 점유자에 따라 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 5.3% 높은 신건
양산동고운하이플러스의 전용 73.94㎡ 및 75.73㎡대 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 258,125,000원입니다. 하지만 오래된 거래가격에는 상대적으로 높은 가격이 포함돼 있으므로, 이번 물건의 가격 평가는 최근 12개월 평균 253,583,333원과 최신 거래가 264,000,000원을 중심으로 살펴봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 73.94㎡ | 6 | 264,000,000원 |
| 2026.01 | 73.94㎡ | 6 | 264,000,000원 |
| 2025.12 | 75.73㎡ | 6 | 229,500,000원 |
| 2025.05 | 75.73㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 75.73㎡ | 17 | 257,000,000원 |
| 2025.03 | 75.73㎡ | 17 | 257,000,000원 |
| 2025.01 | 75.73㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2024.07 | 73.94㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 75.73㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2024.03 | 75.73㎡ | 8 | 271,000,000원 |
| 2024.02 | 75.73㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2024.01 | 75.73㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 258,125,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 253,583,333원 |
동일·유사 면적 실거래 비교입니다. 73.94㎡와 75.73㎡ 거래가 함께 포함돼 있으며, 층·향·내부 상태의 차이에 따라 개별 호수 가치는 달라질 수 있습니다.
| 비교 지표 | 금액 또는 비율 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 · 신건 최저가 | 267,000,000원 | 현재 입찰 기준 |
| 최근 12개월 평균 | 253,583,333원 | 가격 평가의 우선 기준 |
| 최신 거래가 | 264,000,000원 | 2026.01 · 전용 73.94㎡ |
| 전체 거래 평균 | 258,125,000원 | 과거 거래 포함 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 103.4% | 전체 평균보다 높음 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 105.3% | 최근 시세보다 높음 |
| 최근 거래가격 추세 | -3.5% | 하락 추세 |
이 물건의 신건 가격은 최근 12개월 평균보다 13,416,667원 높습니다. 최신 거래가격인 264,000,000원과 비교해도 3,000,000원 높습니다. 따라서 전체 거래 평균과 비교하든 최근 거래를 우선하든, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
현재 신건 최저가에 낙찰되는 경우를 가정한 예상배당입니다. 추정 집행비용은 4,538,000원이며, 채권자 총 청구액은 431,524,847원입니다. 배당 대상 금액이 부족하여 일부 가압류채권자에게 미배당이 발생하고, 소유자 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,538,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행(한국주택금융공사 이전) | 200,200,000원 | 200,200,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 8,330,462원 | 8,330,462원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 | 157,004,268원 | 3,931,538원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 15,990,117원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 431,524,847원 | 262,462,000원 |
| 채권 미배당 | — | 169,062,847원 |
제시된 배당 추정 순서를 반영한 시뮬레이션으로, 확정 배당표가 아닙니다. 실제 근저당 피담보채권액, 담보권 승계, 조세채권, 채권자 간 배당순위 및 안분 여부에 따라 결과가 달라집니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가
현재는 0회 유찰 신건으로 최저매각가가 감정가와 같습니다. 향후 유찰을 가정하면 최저가는 내려가지만 채권자에게 돌아가는 배당액 역시 감소합니다. 다만 이 물건에는 현재 확인된 인수형 임차인이 없어, 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 267,000,000원 | 169,062,847원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 213,600,000원 | 221,715,247원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 170,880,000원 | 263,837,167원 | 0원 |
현재 최저가 267,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰을 가정한 213,600,000원은 최근 평균보다 낮아집니다. 이때부터 가격 차이가 발생할 수 있으나, 실제 투자수익은 취득비용, 수리비, 점유·명도비, 관리비 부담 및 당시의 시세에 따라 달라집니다.
⑥ 관리비 리스크 — 별도로 확인할 실질 부담
매각물건명세서 비고에는 2026년 6월 22일 기준 미납관리비 1,506,670원이 명시돼 있습니다. 금액은 다음과 같이 구분됩니다.
| 공용부분 관리비 | 812,540원 |
|---|---|
| 전용부분 관리비 | 596,880원 |
| 연체료 | 97,250원 |
| 미납 합계 | 1,506,670원 |
| 확인 기준일 | 2026.06.22 |
특히 현재 매각기일은 2026년 11월 17일이므로, 6월 22일 기준 체납액이 매각 시점에도 동일하다고 가정할 수 없습니다. 추가 미납이나 납부 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변환경. 광주광역시 북구 양산동 KT&G 광주공장 북동측 인근에 있습니다. 주변은 소규모 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 산업단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 북측 주출입구는 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 17층 건물의 13층 1302호입니다. 서향 계단식 아파트이며 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스, 개별난방, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이고 아파트부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 995,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았으며 위반건축물 여부는 확인상 해당 사항이 없습니다.
- 환금성. 2015년 준공된 81세대 소규모 아파트로, 대단지에 비해 거래층이 제한될 수 있습니다. 전체 거래 평균 258,125,000원보다 최근 12개월 평균 253,583,333원이 낮고 최근 거래 추세도 -3.5%여서 보수적인 매도가격 검토가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 최저가 267,000,000원은 최근 12개월 평균 253,583,333원의 105.3%입니다. 최근 시세보다 싸다는 전제로 입찰하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -3.5%를 감안하고, 2026년 1월 최신 거래 264,000,000원과 2025년 12월 동일 면적 거래 229,500,000원을 함께 검토하세요.
- 실제 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유관계·매각물건명세서와 현황조사서를 대조해야 합니다.
- 담보권 승계 확인. 우리은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 신청채권액 168,981,442원과 근저당 채권최고액 200,200,000원을 구분하고, 배당권자 및 실제 채권잔액을 검증하세요.
- 미납관리비 정산. 2026년 6월 22일 기준 1,506,670원 중 공용부분 812,540원의 승계 가능성을 확인하세요. 최신 관리비 미납금액도 다시 조회해야 합니다.
- 수리·현장상태. 서향 13층이라는 개별 특성과 내부 상태, 누수, 설비 상태, 실제 수리비를 확인해 인근 거래가격과 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 213,600,000원, 2회 유찰 가정 170,880,000원입니다. 다만 과거 평균 유찰 0.0회라는 점에서 향후 유찰을 확신해서는 안 됩니다.
- 입찰 준비자금. 최저가의 10%를 입찰보증금으로 가정하면 26,700,000원입니다. 실제 보증금 비율과 준비사항은 해당 매각공고에서 최종 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 높다”
광주지방법원 2026타경31019는 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확한 경매물건입니다. 2021년 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류들이 정리되고, 확인된 임차인도 없습니다. 채권자 미배당액 169,062,847원은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
그러나 실제 입찰 판단에서는 시세가 가장 큰 걸림돌입니다. 신건 최저가 267,000,000원이 최근 12개월 평균 253,583,333원보다 높고, 최신 거래가격까지 웃돌고 있습니다. 최근 거래 추세도 -3.5%로 하락하고 있으며, 81세대 규모의 소규모 단지라는 특성과 미납관리비 문제도 함께 고려해야 합니다.
이 물건의 결론은 “권리는 대체로 정리 가능, 신건 가격은 보류”입니다. 낮은 인수위험이 장점이지만 현재 최저가에 가격상의 할인 이점은 확인되지 않습니다. 향후 회차 변경 여부를 확인하되 유찰을 당연시하지 말고, 최근 거래가격과 실제 추가 비용을 반영해 보수적으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
